瑞安房地产上海核心综合体再引大家保险 推进资本架构重构

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撰文/冯彩云

上海兴侨房地产有限公司的注册地址为“上海市黄浦区湖滨路150号”，该地址与瑞安房地产上海新天地太平桥片区的“企业天地5号、湖滨道购物中心”位置相对应。

在“轻资产策略”的持续推进下，瑞安房地产正进一步优化旗下核心资产的股权结构。

近日，瑞安房地产发布公告称，其旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附属公司，将与加拿大保险及资产管理机构宏利金融、中国人寿信托、大家保险集团相关主体这三大外部合作方共同签署合作协议。

各方计划通过股权转让与架构重组的方式，成立合营企业以持有上海黄浦区核心项目资产，从而完成资产持股及投资模式的转换。

具体而言，合营企业成立后，将直接持有项目公司上海兴侨99%的股权，成为该项目资产的核心持股主体。

其中，瑞安房地产将通过其间接全资附属公司瑞安普通合伙人与上海瑞安，合计持有合营企业40.5%的合伙权益，依旧是合营企业的重要参与方。

项目资产的具体指向是市场关注的焦点，尽管瑞安房地产未在公告中明确说明。

该公司仅表示，上海兴侨拥有的项目资产包含位于上海黄浦区的办公楼、商场及其他设施，可供销售及出租的总建筑面积约为7.9万平方米。

而企查查信息显示，上海兴侨的注册地址“上海市黄浦区湖滨路150号”，与瑞安房地产上海新天地太平桥的“企业天地5号、湖滨道购物中心”地址一致。

该项目可供出租的建筑面积同样为7.9万平方米。

回顾“企业天地5号、湖滨道”商业综合体的历史，该项目于2013年建成，落成后不久便被瑞安房地产以33.23亿元的价格出售给中国人寿信托。

2019年6月，瑞安房地产选择与中国人寿信托合作，引入宏利金融，成立核心+办公楼投资平台SCOV，并以约56.9亿元的代价回购企业天地5号、湖滨道，重新持有该资产。

再添一家险资合作方

回溯原有持股结构，上海兴侨由Top Fountain Limited间接持有，该公司股权结构为瑞安房地产持股45%、宏利金融持股45%、中国人寿保险集团公司持股10%。

尽管瑞安房地产未实现绝对控股，但作为项目核心参与方，需承担外汇波动、境外融资成本较高等核心风险，收益仅来源于项目分红，增长空间受限。

同时，境外投资的合规风险与跨境资金流动风险，也进一步压缩了项目的盈利空间。

此次通过合营企业进行架构重构后，原有股东的权益将通过合营企业合伙权益重新划分，新增大家保险集团作为合作方，进一步丰富了项目的资金来源。

从交易参与方来看，除瑞安房地产及其附属公司外，宏利金融、中国人寿、大家保险三大金融机构通过各自关联主体参与其中，形成中外资本协同布局的格局。

其中，宏利有限合伙人为在开曼群岛注册的有限责任公司，核心业务为投资控股，最终控股股东是加拿大的宏利金融。

资料显示，加拿大宏利金融集团成立于1887年，总部位于多伦多，是全球领先的金融服务集团。

作为国际财富管理巨头，宏利金融可依托其全球网络，为项目办公楼引入国际优质企业租户、为商场导入高端消费资源，提升物业出租率与商业溢价。

中国人寿信托是在香港注册的投资控股公司，最终由中国人寿保险（集团）公司全资控股。作为国内保险行业龙头，中国人寿集团主营各类保险、再保险及投资控股业务，财务实力雄厚。

大家保险集团则通过大家普通合伙人与大家有限合伙人双重主体参与交易。大家普通合伙人为中国境内注册的有限责任公司，主营投资管理；大家有限合伙人是在中国境内成立的有限合伙企业，主营投资业务。

作为拥有庞大企业客户群体与个人高端客户资源的险资机构，大家保险未来有望提供稳定低成本资金，支持项目稳健运营与价值提升。

交易标的方面，项目所在的黄浦区是上海核心城区，聚集大量国内外企业总部、金融机构及高端消费群体，区位优势显著，资产价值较高，商业物业租赁需求稳定且租金水平可观，这也是各方愿意协同布局的核心原因。

据瑞安房地产财报显示，疑似涉及此次交易的企业天地5号、湖滨道项目，2024年全年租金收入约2.34亿元，出租率达93%；2025年上半年租金收入为1.03亿元，出租率提升至95%的高位。

合作背后的考量

结合瑞安房地产最新业绩与财务状况，此次交易的推进是该公司在行业调整期基于自身经营现状做出的选择。

2025年中期业绩数据显示，瑞安房地产期内实现营业收入20.74亿元，与去年同期基本持平；录得利润8100万元，其中股东应占溢利5100万元，同比下滑，净利润率降至3.91%，盈利能力有所承压。

财务层面，截至2025年6月30日，集团资产合计833.92亿元，负债合计434.00亿元，净资产负债率维持在51%，现金及银行存款约55亿元，长期借款达211.72亿元，融资端面临一定压力。

销售端，2025年全年集团累计合约物业销售额达79.16亿元，主要依赖上海翠湖天地等核心项目支撑，后续增长动力有待补充。

在此背景下，此次交易的核心意义在于多维度缓解集团经营压力、提升运营质量，具体可从三方面来看：

一是优化融资结构、缓解资金压力。当前房企融资环境下，引入保险等长期资金，不仅能直接降低单个项目的资金成本，还能减少瑞安房地产自身的资金占用，盘活核心资产流动性。

据公告显示，合营企业总出资承诺额为33.002亿元，其中瑞安方面总出资承诺约13.366亿元。相较于独自承担项目全部资金投入，此举可降低瑞房资金占用，将更多现金流投入其他核心项目开发或债务偿还，优化资金配置效率，缓解业绩增长压力。

二是缓解外汇风险，实现币种匹配。此前，项目资产的投资及融资主要通过境外控股公司完成，属于境外持股及融资结构，而运营收入以人民币结算，币种不匹配导致瑞安房地产面临外汇波动风险。

此次转换为境内投资模式后，上海兴侨可直接获得境内银行融资，融资币种与收入币种一致，从根源上减轻外汇风险。

三是借助境内融资利率优势，进一步降低融资成本。相较于境外融资，境内银行融资利率更低，可进一步降低融资成本，提升项目运营稳定性与盈利空间，这对当前融资成本偏高、盈利能力承压的瑞安房地产尤为重要。

值得关注的是，此次交易并非个例。事实上，“轻资产”是瑞安房地产近年来积极推动的策略。

去年4月，瑞安新天地行政总裁张斌在接受媒体采访时曾表示：“近年来大环境调整，公司不想承担过多风险，会用稳健方式挑选策略性地块与合作伙伴打造有影响力的项目，我们对合作伙伴非常挑剔，每个项目都是我们擅长的领域。”

需要注意的是，瑞安房地产所指的“轻资产”，除管理输出外，还包括与长期投资者进行股权合作，扩大资产管理组合。

近年来，瑞安房地产推动的股权合作案例包括：2023年12月，以12.06亿元出售上海鸿寿坊项目65%股权给大家保险旗下鸿瑞寿远合伙；2025年2月，出让召稼楼项目30%股权予南虹桥集团；2025年6月，宣布佛山岭南新天地项目引入大家保险；同年11月，与陆家嘴集团、浦东房地产及三林资管成立合营公司，共同开发浦东新区三林老镇城市更新项目。

瑞安房地产的这种合营模式，在保留核心资产权益与经营权的基础上，通过引入多元资金，优化了融资结构、缓解了经营风险，一定程度上有利于实现“轻资产、稳收益”的发展目标。

上海黄浦项目（推测为企业天地5号、湖滨道）是这一模式的最新应用案例。

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