上海ITC：超级奢场梦，路在何方？
出品/独角Mall
撰文/福贵
尚未完全揭幕的上海ITC（由ONE ITC、TWO ITC与ITC Maison组成），这座备受瞩目的超级购物中心，已悄然卷入一场无声的商业博弈。
一边是市场流传的“集齐LV、DIOR、CHANEL、Hermes、Prada、GUCCI六大奢牌”的利好消息；另一边却是招商遇阻的现实困境。
数年前开业的ONE ITC，面积不足4万平方米，却成功引入LV等奢侈品牌，与上海港汇恒隆广场正面抗衡，让业界见识到新鸿基地产的招商硬实力。
图自新鸿基地产官网，仅供参考
然而，转折悄然而至——去年，LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢牌陆续撤店，剩余品牌也预计于今年完成撤离。
截取自小红书APP
作为项目核心、体量最大的ITC Maison，商业面积达27.9万平方米，数月前仅开放小部分区域，引入十余家餐饮品牌，表现略显平淡。
市场对新鸿基商业能力的高期待，与上海ITC面临的严峻现实形成鲜明对比，其高端化之路，究竟能否走通？
01
近28万方体量，仅开十余餐饮品牌
上海ITC项目的历程颇为曲折：2013年，新鸿基地产斥资217.7亿元拿地，至今已历经十余年开发。项目总建筑面积超90万平方米，商业部分近32万平方米，其中ITC Maison作为主体商场，曾被寄予“重塑徐家汇商业格局”的厚望。
但当下，它面临的挑战远超预期。
上海ITC由ONE ITC、TWO ITC和ITC Maison构成，因施工难度大，采取分阶段入市策略。据悉，370米高的T2裙房建于地铁9号线上盖，基坑距9号线隧道最近处不足5米，与11号线车站“零距离”相邻，施工全程需保障地铁1、9、11号线正常运营，技术难度极高。
2019年12月，ONE ITC开业，面积约3.7万平方米，虽体量不大，但品牌阵容强劲，引入LV、Prada、GUCCI、CELINE、Fendi、Valentino等奢牌。
图自ITC商场公众号，仅供参考
2021年开业的TWO ITC，面积约4000平方米，主打餐饮，引入gaga、苏小柳、PAIN CHAUD、金凤来仪、KIZOKU by 黑牛の店等品牌，与ONE ITC形成互补。
单看ONE ITC与TWO ITC的品牌矩阵，再结合新鸿基地产的行业地位，其竞争力本应不容小觑。
但项目命运多舛——ONE ITC开业不久便遭遇公共卫生事件，TWO ITC也在同期开业，导致客流长期低迷。
加之与上海港汇恒隆广场距离相近、品牌重合度高，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢牌相继撤店，剩余品牌据传今年也将撤离。
如今，作为核心旗舰的ITC Maison，体量达27.9万平方米，原计划2025年分阶段开业，凭借此前ONE ITC的影响力，市场曾对其充满期待。
然而，ITC Maison去年8月仅开放4-5层的美食坊试营业，引入11家品牌，包括馥丽华茶餐厅、wagas、PINTXOS西班牙小馆、POETS泰狮、裕莲茶楼、大馥烧肉丼饭、%Arabica、KOI、M Stand、星巴克、TRIO随心碗（品牌数量以大众点评显示及实际情况为准）。
近28万平方米的大体量，仅开出11家餐饮品牌，这无疑给了市场一个“意外的答案”。
02
地铁交汇优势显著，短板亦不容忽视
徐家汇作为上海老牌商业中心，虽面临“中年危机”，但人流基础仍在，地铁1、9、11号线持续输送庞大客流。
项目与地铁站直接连通，通过地下通道、空中连廊等导流系统，可无缝对接周边商场与办公楼，形成人流循环网络。
此外，新鸿基地产与国际大牌合作经验丰富，招商资源储备充足，具备运营高端商业项目的成熟能力。
图自新鸿基地产公众号，仅供参考
但项目的劣势同样突出。
最大问题在于时机——建设周期过长，错失了市场黄金窗口期。
同时，徐家汇商圈正处于调整期：上海港汇恒隆广场于2020年左右完成升级改造，吸引力进一步提升；太平洋徐汇店闭店后转型为新六百YOUNG，向年轻化、创新化方向发展。
在商圈洗牌的背景下，上海ITC此时入局，无疑面临更大挑战。
其次是体量大带来的招商压力——需要更多品牌填充，而当前市场环境下，优质品牌资源竞争激烈：上海恒隆广场正在扩容，需大量品牌入驻；太古地产运营的前滩太古里二期、张园东区也预计今年开业，将进一步分流品牌资源。
从目前情况看，项目招商进度未达预期。已发布2025年财报的LVMH、Ferragamo等集团营收下滑，奢牌扩张意愿减弱，即便新鸿基地产资源丰富，也可能面临“巧妇难为无米之炊”的困境。
值得一提的是，新鸿基近期公告显示，冯秀炎因健康原因辞任执行董事，但其离职原因另有网传及港媒报道的版本。
冯秀炎长期主导新鸿基在香港及内地核心商场的战略规划、开发与管理，直接负责上海环贸iapm、上海国金中心、北京APM、广州天汇广场IGC等重点项目。她的离任，或许会对新鸿基内地项目运营产生一定影响。
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