上海三区官方启动二手房收购试点 老旧小户型房源迎来新机遇

过去一年间，上海成交的二手房里，同时满足“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”条件的房源，占比仅为6.9%。

2月2日，上海收购二手房用于保障性租赁住房的工作正式启动，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域，并与建设银行上海市分行完成签约。

2月3日上午，《每日经济新闻》记者以置换房屋的身份咨询了徐汇区惠众公共租赁住房运营有限公司，工作人员回应：“目前正处于试点阶段，相关细则尚未出台，若有出售意向，可留下个人信息，后续会有专人对接。”

优先收购的二手房有哪些特征？

据了解，浦东新区、静安区、徐汇区的副区长在签约仪式上公布了各自的收购方案。

具体而言，浦东新区优先考虑内环内、2000年之前建成，单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。该方案主要面向有置换需求的产权人，重点关注租售比较高、保租房供需矛盾突出、居住配套完善的区域。

静安区的方案主动融入城市更新规划：采用片区式收储为主、零散收购为辅的策略，优先在成本较低、交通便利、居住配套成熟的区域推进。同时，收购底楼房屋以缓解加装电梯的分歧，改善居民居住条件，并转化合适的房源。

在收购房屋的条件方面，静安区倾向于总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点三公里辐射范围内的房源。“收旧”主要针对有意愿置换本区商品房的产权人，尤其优先一手房。

徐汇区计划收购存量小户型房源，经过标准化装修配置后作为保租房供应。徐汇区副区长透露，“十四五”以来，徐汇区已累计建设筹措保障性租赁住房3.18万套，在已供应的项目中，60平方米以下的中小户型平均租金约为130元～180元/平方米/月，且供不应求，部分交通便利的保租房项目还需轮候。

上海通过收储转化各类保障房的筹措情况

图源｜58安居客研究院

针对三区的试点方案，上海中原地产市场分析师卢文曦2月3日通过微信向《每日经济新闻》记者分析：“这一举措有助于释放改善型需求，助力新房去库存。在实际交易中，存量房交易周期较长，这种收购方式确定性高，能缩短交易时间，更快释放需求，减轻新房去化压力。”

“对政府而言也具有积极意义，首先，基于租金回报率等基础考察，保障国有投资的稳定性；其次，将房源用于保障性住房，既完成了相应工作计划，也能为市场兜底，同时满足不同群体的居住需求。”卢文曦表示。

对市场会产生哪些影响？

在上海，总价400万元以下、2000年以前建成的二手房意味着什么？

这类房源议价空间大，卖房的人多、看房的人少，成交周期长。

那么，政府收购此类房屋，会给市场带来什么变化？

“这不会对我们产生影响，反而能增强市场信心。”《每日经济新闻》记者走进上海静安区汉中路链家门店时，中介张超（化名）说道，他们都认为这是利好市场的好事，大家都期待着更多利好政策。

在张超看来，静安区符合收房要求的房源数量众多，政府的这一举措更像是“托底”，能让市场活跃起来。

“很多客户其实有购房资金，比如动迁户、置换人群，其中一部分人一直不敢买房，因为这两年不少房子的价格持续下跌。”

“但现在拐点已经出现，1月成交单价已经回升，且库存量不断减少，目前仅约13万套，每月成交量已超过2万套，最近几个月完全没有淡季的迹象，‘金三银四’可能会很快到来。”张超介绍道。

根据《每日经济新闻》记者的观察和实地走访，浦东新区内环内的凌一小区是符合收购要求的“标准小区”，小区出门就是地铁口和公交车站，抬头就能看到“陆家嘴三件套”，对面还有一个正在更新改建的商业综合体。

中介王兵介绍，目前凌一到凌四小区内，37平方米的一室户成交价格约为190万元，租金约4300元/月，性价比很高。

图源｜贝壳找房

“政府收购不会影响我们的成交，内环内2000年以前的二手房数量很多。”他表示，“而且每个小区在售的房屋并不多，市场整体比较平稳。”

58安居客研究院院长张波向《每日经济新闻》记者提供了一组数据：以过去一年为观察期，上海成交的二手房中，同时满足“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”条件的房源占比仅6.9%，其中静安区成交占比11.3%，徐汇区成交占比8.3%，浦东新区成交占比31.0%。

“从供给端来看，存量收购举措直接减少了市场可售存量，缓解了库存积压问题；抑制了新增供给的冲动，实现供需再平衡。收购的房源转化为保障房后，可分流部分刚性需求，减轻商品房市场的需求竞争压力。”张波分析道。

收购资金从何而来？

《每日经济新闻》记者了解到，静安区组建了由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门参与的工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体。

上海第一批收购二手房用于保租房的情况梳理

出处｜58安居客研究院

徐汇区则由区房管局、区财政局、区国资委、区城投集团等部门组成工作专班，由区保障房公司作为具体收购单位，统筹推进试点工作。

首期将安排一定规模的区级财政资金，通过资本金注入区保障房公司，专项用于存量房源收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金，确保收购工作顺利进行。

浦东新区明确“收旧换新联动”，具体的改造运营工作将由收购主体按照市区保障性住房的相关规定实施，房源收购完成后转化为保障性租赁住房；购房款将参照房票形式进行专账监管，同时被收购房屋的产权人需同步购买浦东新区范围内的市场化一手住房。

交易完成后，监管银行凭一手住房的预告登记证明向开发商支付资金，实现收旧换新的联动。

对于收购资金，张波指出：“符合收购条件的二手房中，三区成交合计占比50.6%，合计成交金额约250亿元。因此，要加快去库存、打通置换链条，除了政策突破，收购资金能否到位更为关键。据估计，若收购资金达到年成交金额的10%，在系统性收购行动的影响下，将对上海老旧和小户型存量房市场的库存消化起到重要促进作用。三区共同承担约25亿元/年的资金规模，具有较强的可行性。”

建设银行上海市分行在签约仪式上表示，将定制专项方案，从融资安排、资金监管，到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等方面，提供全周期、多层次的金融服务支持。

卢文曦也指出：“目前市场更关注银行资金对交易的支持力度，以及未来是否会扩大试点区域等问题。若有更多举措尽快落地，将进一步强化市场向好的预期和信心。”