二手房中介费再引争议：费率调整与市场竞争现状

^{封面｜每经资料图（图文无关）}

一则“提高卖房中介费”的消息引发广泛关注。

事情是这样的，广州二手房业主收到中介通知，贝壳系平台（含链家）调整了佣金收费结构，向业主收取的佣金率从1%提高到1.5%，买家的佣金率保持不变。

不过，广州贝壳内部人士称，贝壳广州的二手房交易中介费，一直都给买卖双方“1.5%、1.5%”的建议值，并非近期才有变动。具体执行时，要根据各个中介品牌和房源的实际情况，没有固定点数。

做个小调查，你觉得中介费多少合适呢？

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谈判空间“很灵活”

中介费在二手房交易中一直争议不断。

易居研究院两年前对全国25个重点城市二手房中介费用进行分析统计，发现中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了七折。

总体来看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，中介费相对较高；城市规模小、二手房市场和购买力较弱的城市，中介费相对较低。

在中介费“谁来承担”的占比上，有买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）这三大类。目前，政策导向是引导“交易双方共同承担经纪服务费用”。

具体到广州市场，中介佣金大多按房源总价收费，佣金率在1.5% - 3%左右。议价能力强的中介费率可能偏高，规模小的中介佣金率甚至只有0.69%。

一位当地业内人士表示：“广州市场一直比较开放、非标，收费比例有跨度，取决于和经纪人的谈判以及成交情况。”比如按成交难易、成交价格等，若卖家在房价上让利，买家可能在中介费上做出让步。

当地一位中介人士告诉记者，遇到过急卖房源，业主自己出3个点佣金，也有好房源客户单方给佣金的情况。“现在房子难卖，有业主愿意给2到3个点中介费，推动经纪人多推广房源。”

整体而言，广州二手房市场中介费收取非常“非标”。上述店长称：“具体收费要看各门店的实施情况，整体比较灵活。”此外，二手房交易复杂，涉及税费、房屋物品交割等环节，谈判空间很大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中介费率目前实行市场化原则，政府干预较少，一般在总价的1% - 3%之间，高于3%的情况很少。

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极端竞争手段显现

早在2023年5月8日，住建部发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。鼓励房地产经纪机构合理降低费用，分档定价、双边承担。

同年9月26日，北京链家调整中介费收取标准，从房屋成交总价的2.7%统一下调至2%，收费模式从购房一方单边支付改为买卖双方各承担1%。

对此，李宇嘉曾向每经记者表示，理论上业主可能将中介费转嫁到房价上，但能否转嫁及转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易，市场信息透明，利用信息差操作很难实现。

不过，二手房交易佣金灵活的谈判空间，催生了多样的市场现象。

今年7月起，上海链家进行系统改版，实行“房客分离”。即打破过去“居间模式”一个经纪人同时服务买卖双方的做法，每个经纪人只服务买卖其中一方，为委托方争取最大利益。

实际上，今年以来，上海远郊二手房市场有一批自称“伍仟哥”的群体很活跃，他们每笔交易只向买家收取5000元服务费。目前二手房中介主流收费标准约2% - 3%，个别小规模中介每单会压低到10000元以下。

一位上海“伍仟哥”接受每经记者采访时说：“桐南美麓的一套房源，我收了买家5000元，收了业主4万元服务费，一个月内靠低佣完成了一些交易。”

这位“伍仟哥”曾在短视频中表示：“我不收房东中介费，全力帮客户谈好价格，有些房东卖房后会找我帮他们买房。全力以赴杀价是经纪人该做的，砍价越狠，房东买房时越会找你。”

“伍仟哥”们在不知不觉中成为了“中介的中介”，甚至有了“买方单边代理”的雏形。

在各大视频平台，中介费“伍仟哥”“叁仟哥”不断涌现。前述“伍仟哥”称：“现在买房的多是刚需自住客户，大家对服务费敏感，但房子是大宗交易，不是服务费低就有业绩，还得看专业度。”

易居研究院10月文章提到，中小中介为争客源，基层经纪人大打价格战，中介费不断下压，甚至出现“中介费一口价5000元”“中介费全返”等极端竞争手段。

对于未来房产中介佣金费率的制定，李宇嘉认为应遵循更精细化、按服务内容收费、明码标价的原则，将中介服务内容分环节，按每个环节的服务内容和投入资源定价，这样更合理。

宏观层面，从价格来看，中指研究院监测数据显示，10月，上海、成都、南京等核心城市推盘积极性提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市主要消化现有库存，同环比均下跌。

百城二手住宅价格受高挂牌量和预期偏弱影响，下行压力较大。

每经房产整合自第一财经、每日经济新闻、新华财经等