世茂出售“最赚钱”商办资产，写字楼市场现“抄底”时机

这并非普通交易，而是暗示当下北京写字楼市场已进入“抄底”阶段。

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撰文/龚丽欣

图源/京东资产交易平台

长安街旁曾代表现代商务巅峰的建筑，如今成了市场下行的标志。11月4日，据京东司法拍卖消息，位于北京朝阳区建国路甲92号的世茂大厦成功出让，接盘方是扬子江药业，成交价格22.54亿元，较评估价低了三成。

这是世茂集团在北京CBD的首个项目，也曾是其“最赚钱”的商办资产。但在市场波动和企业危机下，这座标志性建筑易主。对世茂集团来说，以低价拍卖是缓解压力、化解债务危机的无奈之举。而从扬子江药业角度看，花22.54亿元得到的不仅是大楼，更是地标级的“入场券”。

地标易主

位于京城核心地段的世茂大厦已完成易主。最新消息显示，该大厦近日在京东司法拍卖平台公开竞拍。截至11月4日上午十点，仅一轮报价，最终由扬子江药业集团有限公司的全资孙公司北京扬子江置业有限公司以22.54亿元竞得。

资料显示，北京世茂大厦位于朝阳区东三环与东四环之间，紧邻SOHO现代城，北靠建国路，西临北京电视台，靠近地铁1号线大望路站，周边交通干道众多，地理位置优越。其主体由三栋相连的国际5A甲级写字楼组成，总建筑面积7.02万平方米，2009年7月首次开业，2017年进行升级改造后重新推向市场。

商业客查询发现，长期以来，北京世茂大厦是世茂集团投资业务的核心，运营收益多年名列前茅，即便市场不景气，也能排在前三。数据显示，2017年营业额1.54亿元，2019年达最高值1.72亿元，2021 - 2023年受疫情影响，仍有1.38亿元、1.45亿元及1.34亿元的收益。2024年全年运营收入1.32亿元，今年上半年为0.59亿元。

数据来源：企业财报、商业客整理

如此优质的项目为何走向司法拍卖？此前，世茂集团多次将项目抵押融资。2020年1月6日，将物业抵押给金融机构，为控股子公司4亿元借款担保，期限3年。2021年9月8日和14日，又两次抵押给招商财富资产管理有限公司，涉及金额分别为12.48亿元和10亿元，两项共计22.48亿元，均于2023年8月30日到期。因世茂集团陷入流动性危机，债务未及时清偿，2023年年中，北京世茂大厦被查封登记，如今迎来新买家。

扬子江药业抄底

2015年，该项目首次传出整售消息，报价42亿元，但因市场和企业策略变化未成交。2021年，陷入危机的世茂集团想出售资产自救，报价不低于40亿元，仍未找到买家。据估值报告，截至2024年8月22日，北京世茂大厦估值总价32.2亿元，单位建筑面积房地产平均价格4.59万元/平方米。此次拍卖成交价格22.54亿元，较四年前价格腰斩，对比估值打了七折，单位建面平均成交价格仅3.21万元/平方米。

3.21万元/平方米是什么概念？第三方平台显示，目前大厦租赁单价7元/平方米/天，按地上建筑面积5.92万平方米算，一年租金约1.5亿元。对比周边散售写字楼，万科大都会最低挂牌价6.72万元/平方米，最高9万元/平方米；亿利生态广场均价5.55万元/平方米；蓝堡国际中心价格3 - 4.8万元/平方米；东方梅地亚中心约3.48万元/平方米。显然，3.21万元/平方米是“地板价”，扬子江药业此次捡了大便宜。

市场认为，此次法拍不仅是简单交易，更意味着北京写字楼市场进入“抄底”时刻。自2020年起，北京写字楼市场因供应增加、需求疲软，空置率上升、租金下滑。2025年虽有转机，但未完全扭转。第一太平戴维斯报告显示，2025年第三季度北京甲级写字楼市场回暖，租赁活跃度提升，全市写字楼平均空置率19.0%，环比、同比分别下降0.6、1.1个百分点。租金方面，第三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降2.1%至每平方米每月223.7元，降幅收窄。

通常，市场下行时，商业、办公楼等稳定收益资产受追捧。世邦魏理仕报告称，2025年第三季度北京物业投资市场小体量及“抄底型”投资占主导，新兴企业买家成关键力量。该季度北京物业投资市场有11笔大宗交易，成交金额约34.34亿元。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩认为，以自用或资产长期配置为需求的企业买家增多，是支撑北京不动产大宗交易市场的关键。这类买家更看重核心资产的跨周期长期配置价值。未来，市场仍有结构性机会，像北京世茂大厦这样的优质资产在大宗交易中仍会受欢迎。

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