上海为何越来越多地发放房票？激活市场活力

2025-10-30

有没有注意到，房票安置正在上海以更快的速度全面铺开。

这里有个背景要说明，上海在近两年启动了大规模的拆迁旧改。看几个简单数字感受下力度，2025年上海征地和动迁补偿预算总额超1400亿，比去年提高约23%，其中徐汇区以约430亿，成为上海当下当之无愧的旧改大区。

而且，根据上海政府制定的2026 - 2028城市更新方案，2026年上海全市将全面启动城中村旧改。

也就是说，明年起上海又会产生大量动迁户，不管是郊区还是市区，保守估计有小几万名。以往上海城中村旧改有安置房和货币两种补偿方式，而今年上海在这两种方式之外，新增了一种全新补偿政策，即从安置房直接过渡到商品房市场的：房票安置。

未来房票安置极有可能在上海全市全面铺开，成为主流方式。房票安置可看作是一张有时效性的“购房代金券”或“奖励补贴”，未来持房票进入楼市买房的动迁户会越来越多，这将成为上海楼市的一个全新变量。

01 市区也不例外，徐汇动迁开始发房票

回顾一下房票安置在上海铺开的时间线，2024年6月，金山发出上海001房票，并给予购房金额的7%作为现金奖励。

之后，青浦和嘉定跟进，涉及的房源数量增多，房源要求也有所放宽，从现房到6个月内竣工的楼盘均可。

房票安置曾被视为上海帮助外环外新房市场去库存的手段，很多人猜测这是为郊区定制的政策工具。

而近日，市区的徐汇也开启了动迁房票奖励制度，作为上海楼市半壁江山的浦东早前也发布过房票安置的试行文件。

可见，房票安置全面在上海铺开的可能性增大，它不再只是“郊区去库存工具”，而是“全市楼市结构性调整的杠杆工具”。

这次徐汇江南新村的房票安置政策有几大创新，即采用“全域可选 + 一二手通兑”模式，这种模式未来很可能在全市铺开。

一、房源池地域范围扩大至全市

即从之前的“区域内流动”变为“全市范围流动”，未来江南新村拆迁户选择房票奖励，可在全市范围内选房。

二、不再只刺激新房，而是一二手联动

与前几个郊区的房票政策相比，徐汇的房票不再定向要求购置新建商品房，在规定时间内，拿房票购新房或二手房都有补贴。

三、购房时间线拉长

从今年年初到未来18个月都有效，相较于之前6 - 12个月内必须购房，缓解了时间焦虑。

假设一个拥有江南新村40㎡房产的动迁户，拿到约565万货币补偿后，若近两年有买房计划，选择在徐汇购买一套二手房或新建商品房，原被征收房屋面积约为80㎡，那么他将得到16万房票奖励，过期无效。江南新村总户数为1187户，部分居民已提前购房并享受补贴。

可以看出，上海动迁的房票安置政策是一区一策。显然，房票安置对郊区新房市场的提振大于市区，郊区置换成本更低，有些居民拿房票买了更大更好的新房，剩下的差额还有现金补贴。而市区置换成本较高，2000元/平的房票奖励不算高，客户有可能流向郊区。

不管怎样，今年能看到上海政府在房票安置上的推进速度和决心，徐汇房票标志着房票制度真正从郊区向市区渗透，正式上升为全市策略。

02 上海为何全面开启房票安置

回到开头，此时上海的城市更新正处于全面提速阶段。

首先，房票安置可有效缓解城市旧改带来的资金压力。民建上海市委网站提到，上海城市旧改资金缺口很大，2018至2022年间，仅中心城区成片二级旧里以下房屋征收总费用就接近7000亿元。未来三年，上海要全面启动66个城中村改造项目，遍及全市郊区和市区，体量远超“两旧一村”。

这些项目体量大、权属复杂、资金平衡难度大，但城中村旧改是上海接下来十五五期间的重点，必须推进。

房票安置在一定程度上降低了动迁资金成本，缩短了安置周期。政府无需再垫付数十亿资金建设安置房，避免资金周期拉长，还能省去后续安置房小区的物业管理等隐形成本。将原本用于建设安置房的资金转化为即时流通的购房补贴，既加速了旧改进程，又避免财政资金长期沉淀和投入，让安置成本在楼市形成内循环，而非流入股市或其他城市。

其次，房票安置节约了城市的土地成本。未来的城中村旧改项目，若大部分采用房票安置模式而非安置房模式，将有大量土地释放出来，可用于建设产业园或商业项目，补充郊区的城市配套，减少动迁大居的建设。

最后，上海郊区楼市的冷清为房票安置提供了必要条件。

若不是楼市下行周期，上海新盘存在大幅价格倒挂、积分制、摇号入围等情况，房票安置就没有存在的必要，因为新房供不应求，市场可自行消化。

而现在楼市进入了供需转换时代，从需求方刺激购买力才是上策，本质原因是上海新房库存压力大。数据显示，崇明、金山、奉贤等远郊商品房去化周期曾最高超过30个月。

所以，房票安置在这个时代顺势诞生。一方面，开发商积压的库存压力得到缓解；另一方面，政府启动城中村旧改的资金和时间压力减小。

此外，居民也能受益，选择房票安置基本都有额外补贴。金山补贴7%，嘉定补贴8%，浦东航头项目甚至达到15%，大几十万的现金奖励很有吸引力，不得不说，房票安置是一箭三雕的精准好政策。

03 房票安置将如何改变上海楼市

要回答这个问题，需先明确未来动迁户中选择房票安置的比例。

目前反馈相对积极，尤其是郊区，房票安置吸引力更高。网上数据显示，嘉定彭赵村268户动迁户中，超140户计划用房票购房，占比约52%。

单户按平均330万元额度计算，可形成近4.6亿的新房市场购买力，这对今年分化明显的上海新房市场是一大振奋。

那么，郊区不好卖的新房是否因房票安置实现了去化提升？

上海中原地产测算显示，房票可将远郊局部去化周期缩短3 - 6个月，南翔某新盘约30%的成交量来自房票客户。本区置换一直是上海动迁户的主流方式，对于本地居民来说，去市区买房不现实，留在本区更方便。现在有产品更优、价格更优惠的新房选择，叠加各种奖励刺激，提升了购买总价覆盖范围，因此可判断未来上海郊区动迁选择房票安置会成为主流。

按2025 - 2027年全市66个城中村、5.2万户测算，即便只有一半选择房票安置，也将成为未来上海新房市场的重要力量。

对于市区而言，目前徐汇的政策力度有限。每平米2000元的补贴，叠加各种奖励，可能无法直接置换本区优质新房，毕竟徐汇新房在上海难抢且价格高。

但房票可刺激其他区的新房成交，促进徐汇区域内优质二手房流通，卖了二手房的房东也可能再次进入新房市场。因此，房票带动了一二手联动。

别忘了上海五大新城有人口导入目标，上海郊区的主要商品房供应在新城区域，房票安置有利于市区人口疏散和五大新城人口导入。

更深远的影响是优化产品供给结构。以往远郊楼盘多为小户型产品，为匹配房票用户需求，如今郊区开发的房企开始转型改善产品。上海动迁户对居住品质的需求提升，楼市新房进入卷产品时代。

选择房票的动迁户可选择新一代商品房，甚至未来的第四代住宅。不过，房票安置对郊区二手房会造成价值冲击，现有政策都利好新房去化，老破小二手再次成为牺牲品。