220亿超级豪宅大盘冲击北京楼市

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北京楼市有一独特现象——双子豪宅。

过去一年多，至少诞生了四对顶级豪宅：朝阳区酒仙桥的北京宸园与中海万吉玖序，海淀区功德寺的和樾望云与和樾玉鸣，海淀区朱房村的臻澐与建发海晏，以及朝阳区黄杉木店的璞樾与紫京宸园。

这些双子豪宅有两个共同特点：一是彼此为邻居，二是房价均突破10万元/平米。

不过，它们之间的差异也较为明显。

1. 酒仙桥双子：两块地供地时间相差5个月，使得它们在销售时交集较少。北京宸园销售进度快，反而带动了板块热度，让中海万吉玖序受益，两者未形成激烈竞争。

2. 功德寺双子：有着一定的血缘关系，可算表兄弟。越秀在两个项目均有持股，且法人和董事长都是越秀北方区总经理董毅，实现了良性竞争。

3. 朱房双子：是天生的竞争对手，股东完全不同。臻澐由华润置地操盘，建发海晏股东单一，双方在产品、营销等方面全面竞争。

4. 黄杉木店双子：两盘同股同权。紫京宸园由中建智地全面负责，璞樾由金茂负责产品、越秀负责营销，如同双胞胎兄弟。

黄杉木店双子可从前三组豪宅的竞争中吸取不少经验教训。

8月18日和19日，紫京宸园和璞樾先后公示报规图，展示了产品情况。距拿地已过去100多天，此前网传版本也曾泄露相关信息。

不过，它们的图纸未标注尺寸，虽符合规定，但一些小瑕疵引发业内吐槽。璞樾报规图模糊，有反复修改痕迹，部分楼栋漏画屋顶装修架构；紫京宸园则缺失消防回车场和非机动车入口等标注。

尽管如此，仍可从中了解其产品逻辑，可用“和而不同”来形容。

璞樾和紫京宸园，一致的利益

黄杉木店双子的利益是一致的。

4月28日，“中建智地 + 中国金茂 + 越秀地产 + 朝开公司”联合体以126亿元底价摘得一个地块包，其中朝阳黄衫木店有三个地块，孙河有一个商业地块。

北地块为璞樾，南地块是紫京宸园，虽分属不同项目公司，但背后股东相同。兴鼎地产、中国金茂和越秀地产分别持股50%、33%和17%，中建智地在兴鼎地产持股97%，朝开公司持股3%。

璞樾的董事长吴进和王澍来自中国金茂，紫京宸园的董事长樊飞军和李吉来自中建智地，越秀董毅在两个项目兼任董事，起到关键协调作用。董毅在功德寺双子项目中有出色表现。

这样的领导班子使得璞樾和紫京宸园产品设计整体化程度高。此前市场传闻两盘互相竞争配置，实际可能是同步操作。有资本力量支撑，两盘不太可能出现激烈竞争，即便有竞争，也主要体现在置业顾问团队方面，产品上会统一布局。

1239套豪宅，覆盖全系纯改善

从地块条件看，璞樾和紫京宸园各有优劣。

璞樾面积小，占地3公顷，地上建面7.85万平米，南面非主干道，相对安静，但东南角有幼儿园，可能存在噪音问题；紫京宸园面积大，占地5.43公顷，地上建面14.11万平米，南面是朝阳北路，噪音较大，但利于园林景观规划。两地块东面有110伏高压线，规划时将幼儿园和街坊东移，使楼栋尽量远离。

在此情况下，紫京宸园规划15栋7 - 25F洋房、小高层和高层产品，共815户，套均建面约172㎡，层高约3.1 - 3.4米；璞樾规划9栋7 - 25F住宅楼，共424户，套均建面约183㎡，层高约3.15 - 3.3米。

两盘相加，货值超220亿元，共计1239套豪宅，涵盖130平米起步，包括150平米、168平米、190平米、230平米、260 - 275平米，还有三套400平米的超级大户型，覆盖全改善型面积需求。可以说，黄杉木店双子是一个超级豪宅大盘，体量超过北京宸园与中海万吉玖序之和。目前，北京宸园网签556套，成交均价11万元/平米，成交金额102亿元；中海万吉玖序网签195套，成交均价11.49万元/平米，成交金额47.75亿元。朝阳区顶豪市场活跃，预计璞樾和紫京宸园单价在10万元/平米左右。

风格差异下的客户分野

购房者面对璞樾和紫京宸园该如何选择呢？可参考两个案例。

案例一：和樾玉鸣与和樾望云，建筑风格和装标差异不大，购房者多依据房企品牌选择，喜欢绿城的会倾向于和樾玉鸣。

案例二：臻澐和建发海晏，建筑风格和装标差异大，一个是现代风格，一个是王府中式风格，吸引不同类型客户。

黄杉木店双子借鉴了两者优势。购房者选择时，首先应考虑风格偏好，如金茂璞系的现代风（如丰台的金茂璞逸丰宜），或宸园的宋风（如酒仙桥的北京宸园）。仅从大门设计就能看出差异，璞园是超现代景墙，紫京宸园采用传统两进制。若从配置差异选择，可能会陷入选择困境，这也体现了黄杉木店规划的高明之处，对客户进行了有效分野。

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