楼面价超20万/㎡，浙江富二代拿下全国新地王，跨界风潮或持续

全国单价地王记录再次被刷新，直接突破20万/㎡大关。

7月25日，上海第六批次土拍的最后三宗宅地开拍，其中最受关注的徐汇区XH - 02 (TPL)单元051 - 11地块，经过28轮激烈竞拍，上海祺祥旺宇最终击败中海、招商 + 徐房联合体，以12.25亿元成功竞得，成交楼面价高达200257元/㎡，创造了全国单价新纪录。

地块位置

在此之前，全国单价地王同样出自上海。今年2月，上海静投摘得静安寺宅地（协议出让地块），楼面价为162338元/㎡。

01 上海核心地段，房源或不足20套

地块位置

该地块位于徐汇衡复风貌区，原址是上海交通大学的博学楼宾馆。其东至天平路，西至华山路，南至广元路，北至051 - 10地块。出让面积4705.49㎡，容积率1.3，建筑面积6117.14㎡，地上建筑限高15米。

根据规划，未来此地将打造风貌墅级产品，可售住宅面积约5200㎡。若按每套300㎡计算，未来房源数量不超过20套，稀缺性极高。

实际上，在地块开拍前，它就已注定成为上海乃至全国的单价地王，起拍楼面价16.36万/㎡（可售住宅起拍单价19.2万/㎡），这在全国土地出让史上已是最高。

该地块此前并非宅地性质，今年5月刚进行了调整：

①将原控规中商业办公混合用地(C2C8)，调整为二类住宅组团用地(Rr2)

②部分一类住宅组团用地(Rr1)，调整为二类住宅组团用地(Rr2)

③根据地线校核，将部分类住宅组团用地(Rr1)，调整为公共绿地(G1)

④051 - 11地块(Rr2)容积率不超过1.3

⑤将华山路沿街高度，控制由40米调整为15米

从位置来看，地块位于徐汇衡复风貌区内，这是上海44片历史文化风貌区之一。据悉，衡山路 - 复兴路历史文化风貌区是上海规模最大、历史建筑最密集的区域之一，总面积7.66平方公里（徐汇占4.3平方公里），涵盖950幢优秀历史建筑和4000余幢保留建筑。

徐汇衡复风貌区

由于地处上海核心位置，地块周边资源丰富。地块西侧一路之隔是上海交通大学，北侧是南洋模范初级中学，南侧不远处是中国福利会国际和平妇幼保健院，东南侧有复旦大学附属中山医院。1公里范围内有新鸿基one itc、百联徐汇商业中心、港汇恒隆广场等多家商场，还有复旦小学、虹桥路小学、徐汇中学、上海市第五十四中学等中小学校。衡山公园、徐家汇公园等也分布在周边，生活资源堪称高配。

当然，这里还有1、9、10、11号线四条地铁交汇，但未来有能力购买该项目的人，或许不会看重这一点。

地块附近的别墅产品价格都不低。北边的独栋别墅 - 世界花园，二手挂牌价超46万/㎡，湖南路305号的挂牌价也超过39万/㎡。

02 跨界拿地

拿下该地块的上海祺祥旺宇置业有限公司，于今年1月17日刚注册，法定代表人为叶舒祺。对于此次拿地，网传是叶舒祺为家族做的资产配置，若属实，未来新房市场可能看不到该项目的出售信息。

上海祺祥旺宇置业有限公司

从网传信息可知，她背后的家族是浙江屹丰集团叶华彪家族，叶华彪是叶舒祺的父亲。来自浙江台州的叶华彪，有“汽车模具大王”之称，其创建的屹丰集团主要从事汽车大型覆盖件模具及零部件的生产。目前，集团在全国10多个城市设有制造基地，上海大众、通用、北京奔驰、宝马等都是其客户。

在房地产辉煌时期，叶华彪对这个热门市场持保守态度。他曾表示：“一个企业家要想获得成功，专注于自己熟悉的行业是关键。”而汽车正是他最熟悉的领域。

后来，他的两位千金——叶舒祺、叶舒祥进入集团分管不同业务。据悉，大女儿负责资产管理，小女儿负责汽车相关业务。从此，叶氏家族开始积极涉足房地产行业。2021年10月，叶舒祺作为法人的成都祺祥汽车科技有限公司，摘得成都龙泉驿区东安湖片区71亩商服用地，目前尚未建成，备案名为成都祺祥商业中心。

到了2025年，旗下多个地产公司纷纷成立。1月，上海祺祥旺宇置业有限公司、成都祺祥旺宇置业有限公司成立；3月，上海祺祥泓启置业有限公司成立；5月，上海楹嘉置业有限公司成立。在这些地产公司中，除了法人叶舒祺，叶舒祥的名字也频繁出现，或是股东，或是高管。而在叶舒祥做法人的上海瑾舒汽车科技有限公司、上海嘉舒资产管理咨询有限公司等，也有叶舒祺的身影。

两姐妹虽然分管业务不同，但在汽车、地产和金融领域都实现了交融。可谓姐妹同心，其利断金，叶氏家族的商业版图也在不断扩大。

汽车领域出身的叶氏家族此次跨界拿地，在房地产行业并非新鲜事。早在2018年，小米和好未来（教育）就在北京朱辛庄拿下两宗地。进入深度调整期的房地产行业，土地市场分化加剧，吸引了不少跨界者入场。

部分跨界拿地情况

去年，贝壳、波司登等成功成为西安、上海等城市的地主。今年3月，由浙江四海氨纶联合绍兴纺织企业成立的中昕置业，以近40%的溢价率拿下成都成华区一宅地，成立一年多的它，除了成都，在大本营绍兴已竞得三宗地块。4月，泰康人寿又底价获得苏州一养老地块。

在缩量提质的土地市场中，跨界而来的民营企业给楼市带来了新鲜感，也为地产行业赋予了更多可能。未来，这股跨界风或许会继续吹。

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