上半年80家“亿元酒店”拍卖，仅6家成交背后的原因剖析

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本文插图 ©️空间秘探 Me-Time Space；

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近日，开业12余载的南京金陵新城饭店被摆上货架，起拍价直降近一亿元，引发千余人围观。据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年上半年，拍卖或者挂牌的亿元酒店达80家，然而成交的仅有6家。

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半年80家“亿元酒店”摆上货架

ChapterOne

继扬州云鹤金陵大饭店之后，开业12余年的南京金陵新城饭店，其房产被浦口区人民法院上架阿里资产司法拍卖平台。起拍价在3.2亿的房产估价基础上直降近1亿元，定为2.3亿余元。距离拍卖还有近一个月，该酒店已吸引千余人围观拍卖页面。据悉，该酒店有客房266间，近期房价在350多元到1100多元之间。

今年以来，酒店被摆上货架成了常见之事，其中不乏奢华与高端酒店。1月20日，北京华尔道夫酒店业主中粮集团将其100%股权挂牌北京产权交易所，起拍价23亿元。公开数据显示，该酒店2024年营业收入为1.6亿元，净利润391.96万元，目前仍待售。

今年上半年，还有三家希尔顿酒店接连出售。5月29日，大理实力希尔顿酒店在阿里司法拍卖网公开拍卖，评估价约10.93亿元，起拍价约9.84亿元，最终流拍。该项目建筑面积8.4万平方米，由实力集团投资18亿元建成，2016年开业，位于大理苍山脚下。酒店正常运营，近期最低房价1149元一晚，最贵的洱海全景套房4633元/晚。

6月20日，长沙岳麓区铂翠湾世茂希尔顿酒店101的房地产以6.04亿元起拍，临拍前中止。6月30日，沈阳世茂希尔顿酒店以4.71亿元起拍，因无人报名流拍。

曾在2021年以23亿元挂牌的上海虹桥新华联索菲特酒店，今年进入法拍程序，7月28日10时开拍，起拍价9.984亿元，保证金1亿元，加价幅度499万元，评估价14亿2627.19万元，起拍价是评估价的7折。

不久前，开业不到2年的上海金普顿前滩酒店传出出售消息，该酒店位于浦东新区前滩大道，地处前滩CBD核心，紧邻黄浦江，与徐汇西岸艺术园区隔江相望，报价13.75亿元。

这些只是今年酒店拍卖中的一部分。据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计及空间秘探梳理，从1月至今，单摆上货架的“亿元酒店”就超80家，数量远超去年。

北京华尔道夫酒店

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6家亿元酒店成功拍卖

ChapterTwo

在超80家“亿元酒店”中，有几家成功“上岸”。2月，成都希顿国际酒店以约5亿底价成交，竞得者为四川省卓雅华庭酒店管理有限公司。

该酒店原是成都希尔顿酒店，2015年开业，2023年2月15日起不再由希尔顿集团管理，3月更名为成都希顿国际酒店。其业主成都乔治希顿房地产开发有限公司2024年9月因无法清偿债务且无重整、和解意愿而破产，经评定估算，破产清算范围全部资产市场价值约11.78亿元。

此次拍卖标的物为酒店，竞得者四川省卓雅华庭酒店管理有限公司成立于2025年1月13日，与参与拍卖时间仅隔一个多月。媒体探访发现，该竞买人地址和泸州大型地产集团佳乐地产一致。

3月，绍兴富丽华大酒店被厦门扬贤商业管理有限公司以202440000元拍下。该酒店2月27日首次拍卖，起拍价2.5亿元，失败告终。原业主某实业集团有限公司称，酒店拍卖是因租约到期，绍兴酒店业供过于求，竞争进入存量博弈，未来将把工作重心放到绍兴富悦温德姆酒店。

4月，南充天来大酒店成功拍出，成交价2.208亿元。该酒店建成于2012年，因所属公司破产，去年4月资产被摆上网络司法拍卖货架，接盘者为南充市属国企四川巽航贸易有限责任公司，其由南充市高坪区国有资产投资经营有限责任公司100%控股，实际控制人为南充市国资委下属的南充临江东方投资集团有限公司。

5月，绍兴上虞老牌五星级酒店上虞国际大酒店以1.8亿元出让。该酒店2004年1月开业，2005年3月被评为“五星级饭店”，是集多种功能于一体的顶级商务酒店。同月，湖北利川腾龙国际度假酒店以1.225亿元成交，该酒店因所属公司破产拍卖，起拍价8250万元，经19轮竞价拍出。

6月，惠州原凯宾斯基酒店被竞买号M9296的买家以1.456亿元接手。该酒店由帝景集团旗下子公司2011年投资建设，总投资额超10亿元。2018年帝景房地产集团资金链断裂，无法偿还平安银行贷款，酒店被法院查封并司法拍卖。

成交的拍卖酒店大多有三个特点。一是经多轮降价，价格实惠。如南充天来大酒店首次法拍起拍价超9亿元，后又九次上架，价格下调，前十次均流拍；惠州原凯宾斯基酒店四次拍卖，资产价格从10.4亿元降至1.456亿元；成都希顿酒店最初挂牌超10亿，历经8次拍卖，最终5亿成交。

二是地理位置优越，经营良好，被拍卖多因业主资金链断裂。这些酒店大多位于城市核心区域，甚至是地标性酒店，如成都希顿国际酒店位于高新区天府大道旁，房价418元到6725元不等。

三是产权结构明晰，受买家重视。湖北利川腾龙国际度假酒店溢价率达48.5%，因其性价比高，土地权属清晰，土地使用权面积51993㎡，用途为住宿餐饮用地，出让性质，使用期限至2050年12月7日。

成都希顿国际酒店（预计今年挂回“希尔顿”品牌）

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为何这些酒店不好卖？

ChapterThree

成功拍卖的亿元酒店是少数，更多是失败案例。广州新世纪酒店从1月6日第一次拍卖起拍价3.8亿元，到6月16日第三次起拍价3.457亿元，降价近5000万元，超1.4万人次围观，仍无人竞拍流拍。广州富力空港假日酒店首次拍卖从3.96亿元降至2.77亿元起拍，无人接盘。万豪丽澋大酒店1月8日上架拍卖，起拍价105,272,439.1元，无人出价流拍，此前已三次流拍。

酒店难出售，首先是买家以建造价格衡量卖价。买家定价看酒店运营能力和未来预期收益，而非建造成本和投入成本。广州新世纪酒店始建于1996年，现有结构难满足现代需求，改造预算超亿元，运营竞争力弱，改造投入难覆盖预期收入。此外，其法拍58%首付比例（约2亿元）挡住多数潜在投资者。

运营能力弱的酒店资产，对买家吸引力有限，导致买卖双方价格预期错位，市场陷入“降价－观望－再降价”恶性循环。

其次是产权及债务结构不清晰，接盘麻烦多，部分拍卖酒店资不抵债、经营差，投资人接盘可能需不断贴钱。产证及证件齐全、物业无抵押融资无纠纷是大多酒店收购的硬性要求。2024年，宿迁国开科创投集团收购扬州某酒店产权后，因权属不清与原物业公司纠葛，每日损失20万元。

再者是酒店品牌知名度和影响力弱，竞争力薄弱。如四川资阳安岳县博尔大酒店、嵊州保罗大酒店、永州南华大酒店等，多次拍卖均流拍。这些老牌酒店开业时间长，知名度局限于当地，虽为五星级但难吸引消费者，除非大幅降价，否则难获资本市场青睐。

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未来酒店资产交易三大趋势

ChapterFour

今年，酒店拍卖市场大宗交易数量上升，随着大量玩家入场，市场格局悄然改变。

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( 伴随高折价，拍卖周期拉长 ）

2023 - 2024年，中国酒店业拍卖市场“供大于求”，大量酒店资产入市，买家议价能力增强，成交难度和周期增加。《中国2024年法拍酒店统计分析简报》显示，2024年挂牌法拍酒店2704家，成交215家，仅占7.95%。今年情况更明显，以上海为例，2025年1 - 6月12宗酒店资产司法拍卖，总估值87.6亿元，仅成交3宗，总额19.3亿元，整体折价率45%。上海五星级酒店大宗交易均价为评估值的52% - 68%，亿元级酒店交易平均周期延长至11.7个月。一位行业人士称：“现在核心地段优质资产没30%以上折价无人问津。”

( “煤老板”退场，地方国资进场）

近两年超30宗酒店收购有陕北榆林资本参与，2024年“煤老板”收购五星级酒店资产占总甩卖资产30%左右，期望低价收购未来获高额回报。但今年“煤老板”身影隐匿，大宗交易鲜少出手。或许是因为高星酒店翻新改造成本高、回报周期长，消费者欢迎度下降。上海五星级酒店出租率领先，但空房率仍不低，2020 - 2024年数量从78家减至69家，客房总量仍过剩约15%。

地方国资在酒店交易市场开始活跃。去年，山东高速出资约3.3亿元买浦东金桥万和昊美酒店30%股权；北京银行房产“置换”，出售上海办公大楼，购入绿地万豪酒店。今年国资收并购酒店更频繁，如南京商旅拟1.99亿元收购黄埔大酒店100%股权；中山文旅投完成中山国际酒店收购。经济下行期，国资企业财力雄厚、现金流稳定，或成未来抄底主力军。

( 优质酒店资产依旧是资产配置主力军）

尽管酒店拍卖成交率降低、周期拉长，优质酒店资产仍受市场欢迎，往往未流入法拍市场就被抢先。酒店是较好的财富传承工具，在收购案中家族传承占比高。且酒店资产与其他金融资产相关性低，能分散投资风险，民间资本倾向增持实现资产配置多元化，提高财富稳定性和安全性。

优质酒店资产评判标准：一是地理位置好，位于核心商圈或优质景区旁；二是投资回报佳，回报率6%以上更受青睐；三是产权清晰证件齐全，酒店正常经营无抵押融资等债务纠纷。

综上，众多高星酒店低价拍卖，显示资本交易市场残酷，也警示酒店行业要重视运营能力和品牌影响力，让酒店资产保值增值。未来20年，中国酒店交易将步入资管时代。

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