现在开发商做样板房越来越受欢迎了

一般来说，喜欢一个人是什么感觉？

那一瞬间双方眼神的触电，然后从心底里认出对方，最后走到一起。

一眼一万年

这样的场景可能是初恋，也可能是：

样板房

作为客户对房地产的第一印象，我一直认为房地产营销的本质不是卖房，也不是让人买房，而是如何准确匹配。

所以你觉得看样板间的过程有点像相亲吗？

让人觉得我很好，觉得我们很合适。

更重要的是，还要让人觉得错过我之后很难再遇到下一个人的那种感觉。

毫不夸张地说，一个房地产能否打动人，是最终与买家分手，还是让用户愿意完成如此昂贵的家庭资产配置？

样板房决定了 99% 的概率

今天的例子确实来自于我这么多年的真实可见和心跳。

样板房，一眼就能吸引用户。

都什么样

01

美丽的裸妆：侨鑫 · 保利 · 汇景台

一直以来，形容美女的最高层次是什么？我记得有这样一句话。

淡妆浓抹总相适宜

但是回顾这几年大家对豪宅的标准，似乎只给了一个方向：用最昂贵的成本积累起来

所以这两年从顾客的角度来看，豪宅是什么？

大部分高端项目都会配备奢华的石头元素，名字也包装成清波紫薇奢华的石头，甚至盆栽也可以做成玻利维亚蓝奢华的石头。

原来呈现的高级审美慢慢消失。

这也是汇景台最让我印象深刻的地方，来自另一个豪宅方向的灵感，可以是极其奢华。

也可是精致的裸妆

第一

侨鑫坚持在室内不同地区使用大量进口天然石材和木饰面元素作为交付。

进入餐厅，仿佛打开了一幅流动的画卷。

美丽的大理石地板与墙壁自然结合

从地面到天花板，整个厨房都是全木装饰。

没有多少人期待的那种石头和耀眼的颜色，这种中性色调的质感

你们甚至会感到洁白

卫生间的盆和地面也铺着同样的石头，让颜色在空间中自然流动。

其次，这种色调下的线条感

在室内做弧线是目前豪宅样板房最显著的创新，但是汇景台是怎么做的呢？

拱门圆弧边缘柔软，装饰有隐藏的金属。

甚至入户这个屏幕

许多项目只存在于样板间，但在汇景台这些都是交付标准。

并且许多工艺也非常耐人寻味

开门边门的空间和电视背景墙之所以保持在一条直线上。

目的是让整个空间在室内开门时感觉更加完整，让视野成为一条直线。

这种治疗不得不说有点强迫症。

大家不要小看这件事，这样做并不意味着放弃昂贵，前面大家看到的木饰面，石头，金属元素…比你想像的要贵得多。

所以精致的裸妆下

是藏在里子里的极其奢华，却以最温柔的方式呈现出来。

谁敢说这样的美女不是人群中最突出的？

02

最引人注目的动线设计：广州 ·鹏瑞 1 号

我想很多人都知道这个项目的破圈，大部分都是关于外部讨论的。

比如鹏瑞作为一线江景的豪宅规格，赢得了广州市中心江心岛-北帝沙岛的经营权，系统地打造了整个岛屿。

举例来说，作为一个纯粹的公寓项目，鹏瑞 1 号一年 1 亿 商品交易已经超过了过去十年广州的网签套数。

老实说鹏瑞 1 号码现在所取得的成就已成为业界的共识，值得所有房地产商仰望。

但今天我想和大家分享一个室内细节。

同时也是整个公寓设计最点睛之笔。

正是在我来到鹏瑞 1 号码样板房，游走在室内动线系统时，鹏瑞做了一个改变。

来到餐厅的视野

与一般的豪宅项目不同，餐厅被分成中西餐厅，在鹏瑞的研发逻辑中，中西餐厅被分成中西餐厅彻底地拆分

将西式厨房连接到客厅，形成一个完整的社交空间

我们把注意力集中在中厨上。

厨房的计划特别有趣。厨房与家庭大厅相连，然后放在房间类型的最深处，成为最安静的部分。

随后成为所有卧室的动线枢纽交汇处。

这种R&D语言就是告诉观众，客厅 西式厨房用于对外社交

而中厨 家庭大厅是家庭情感交流浓度最高的部分。

所以你会发现，鹏瑞不仅仅局限于简单的面积放大，而是几次细分单户型的情绪，在不同的场景下实现功能交付。

还有许多类似这样的研发。

比如当面积再放大，客厅区域也不是简单的再放大，而是再细分家庭个人艺术馆，用来展示各种藏品

而且卧室再放大的关键在于再细分衣帽间，主卧标配两个相同规格的衣帽间，用于男女分区。

为何会出现如此精细化的情景？

产品的先进领先是其骄傲的资本，但鹏瑞的骄傲本质上来自于这样一个企业的老板。

一是深谙塔尖用户的心理。

一是掌握了心理之后，产品设计终于可以社会化了。绝对的塔尖背后是强大的个人意志。

通过对世界上所有成功项目的经验，以及作为企业家不断迭代的经验积累，老板亲自考察了十年，融入了他对生活的理解，彻底表达了建筑。

知不知道是一回事，愿不愿意做是一回事，最后能不能做到是第三件事。

显然，这样的老板很难再有了。

这种鹏瑞显然是这样的 1 号码也无法复制

03

交付还原度最高的样板房：成都嘉佰道 & 缦合 · 北京 & 香港沄璟

下一步要分享的样板房有点多，但是三个项目本质上代表了同样的态度。

也是最容易被忽视的样板房：还原度

大家都知道样板房是独套的，做得多好也不过分。

但是真正入住的时候会不会像样板房阶段那样实现美好，很多项目还是要打上一个疑问。

正因为如此，成都嘉佰道才值得拿出来说道。

之前去成都嘉佰道的小伙伴带我们去看了几套当天就要交付的房子。

一眼望去，除了没有软装。

几乎可以和样板房一比一地恢复。

直接访问对比图

前后感觉完全一样

基本上和初始样板房一模一样，样板段所呈现的精致感和品质感都得到了充分的落地。

尤其是当我们走近观察细节时。

据交易员介绍，为了满足室内使用的木质装饰材料的要求，设计总是在工厂盯着几天，打了几百次，直到颜色接近他心中的标准。

即使是墙上一个艺术凹槽的设计

材料经得起仔细看，工艺也做出了质感。

而且真的负担得起成本 5000 元 / 成都平顶流装标

的确应该惊叹，一家人口中靠着艺术豪宅在房地产行业杀出重围的后起之秀。

甚至对于交付尾端也可以如此重视。

但是，这仍然是样板房框架的交付，不得不告诉大家更极端的一点：软装交付

有没有听说过太多？

我们见过太多的客户对项目位置有抵抗力，但是一旦他们来到现场，他们就会被抓获完成交易。

一个实质性的原因是爱上整个样板房的感觉，包括客厅墙上的石头、地板、厨房、软装，甚至现场灯光的明暗。 ...

因此，当你来到这里时 · 什么是北京的画面？

这里是它交付的实景照片。

照片中看到的沙发，茶几，茶几，纸巾盒，水杯，沙发上的枕头，远处背景墙上的艺术品…

一切，都是交付标准。

这就是俯视下的情况

当你真正达到极致的时候，你会发现，只有你选择的软装才能与室内的硬装形成系统。

这里是项目的电梯厅玄关。

排列还是这样的艺术画，一组皮革沙发，结合角落光影的晕染。

当然，这不仅仅是为了炫耀自己的技能，更是为了把整个美学生活系统都打包给你。

让这个房子，成为真正的艺术品

而且这种观念和行为，也与香港有关。与之不谋而合

在当然，我们可以看到，豪宅应该有的顶级配套设施都有。

并且是数倍的投资

但是更让我感动的是，京京样板房所展示的交付标准如此细致？

从咖啡机到恒温酒柜，真空包装机

细节到可以快速对杯体进行消毒制冷的冻杯机、调料盒、种植香草的室内挂式花盆

即使有些地方看不见，也是当你打开餐柜的那一刻。

全部采用木饰面做成曲线，再叠加餐具分隔。

我们说样板房交付分为三类:硬件交付、设计交付、软件交付。

硬件看配备规格，设计背后是大师资源的链接，软装是整体氛围的灵活营造。在过去的十年里，房地产是否比装配比例进口厨卫

而且未来软装交付很可能会迅速杀入样板房跑道

04

最佳框架结构：中兴路一号 & 东方的绿城潮鸣

这一观点来自于近几年上海的几个新房项目

我特意咨询了一下建筑设计的朋友。你可以简单理解为承重墙的变化。就像上海老公房一样，几乎每一寸墙都是承重墙，本质上是砖混结构。

而且对于框架结构的建筑

承重墙元素被大量排除，但承重系统被放置在梁、板、柱等基础构件中。主要功能是将建筑物的荷载传递到基础上。

给大家举个例子：270 度拐角

已成为目前大量豪宅样板房销谈的价值点标准。

但现实这个 270 多少是要打折的

一开始我见过比较好的处理方法，一种是将承重墙简化为拐角承重柱，另一种是将侧移变为承重玄关墙。

但是也没有完全实现视线的纯无遮挡。

那么为什么这次绿城潮鸣东方能被同行称赞呢？

仔细看 285 平面公寓设计，除了大部分载重集中在核心筒外，室内只有大约一个。 8 根承重柱，柱体仍向内收缩。

这样就决定了未来业主有很大的自由可以自主改造大部分墙面。

但是我更想说的是看不见的功夫。

第一，整体结构看起来很简洁，对吧？

也就是说，每根柱子都需要增加倍数，以确保足够的载荷，另外，根据现场工作人员的反馈，项目采用分级承重的方法。

换言之，柱子越底层承受的荷载总量越大，楼层越高，压力逐渐减小。

第二

再次回答大家前期提出的承重柱提升是否会影响隔音？

实际上还涉及到另一个看不见的地方，比如地板的厚度，一般的建筑结构大概在那里。 100mm，对于这种简化结构，需要加厚地板以满足负载重量。

厚的可以做到 200-300mm

类似于广州鹏瑞 1 数字之所以能达到很高质量的隔音，是为了让楼板厚度浮夸。 350mm 厚

例如，外立面采用大型弧形玻璃进而产生工艺损坏。

因此，这些结构中每一个不寻常的地方，都需要背后巨大的成本来实现。

包括我们去万科中兴路一号

外看给人一种无边框手机的感觉。

知道怎么做的朋友不难看出，中兴路一号这个项目已经做到了。完全落地玻璃，没有上翻的窗户，没有厚重的梁。

在结构上，这是万科的一次大胆尝试。

双线十字是项目的主要受力部件。 8 一面墙和一个外围 6 组成狗骨柱，也使住宅套内无结构墙、柱的隔离。

这让我想起了上海泗泾的格力公园海德。

虽然不是框架结构，但最初的项目邀请罗杰斯亲自操作。有趣的是，万科中兴路一号也来自英国建筑大师。

在板式包圆的新房市场中，选择点式设计

严格来说，不能称之为点式。单体布局为两梯五户蝴蝶，像一只开着翅膀的蝴蝶。承重墙基本在核心筒和局部外墙，因此获得了内部没有承重墙的自由平面。

通过钢结构承重，阳台获得了四周无墙体和柱子包裹的效果。

所以我们可以看到

在这种设计下，阳台几乎是空的，包括扶手和窄边框的处理。

另一个例子是项目的电梯厅

同样不是昏暗压抑，也是因为结构的不同。

整座电梯展示了人们日常生活中比较少见的观光电梯方式。

上述项目开发了一个新的赛道。

也就是说，当我们在石头上安装标卷时，不妨试试单体建筑结构还能玩出什么新花样呢？

这一时代需要许多创造性的东西。

房地产也是如此

而且最后一个项目就是这样实践的。

最“露骨”样板房：海泰北外滩

想象一下，我们通常看到的样板房都是经过精心装裱后呈现的。很少有开发商有勇气说我想做清水样板房展示。

而且海泰北外滩最大的区别

隐蔽工程在我看到的范围内做得最好的样板房，可以用“外露”来形容

其他人最多给你看白墙。

在这里直接切割给你的管道。

在海泰北外滩工程实体楼，费用约为 3000 万万建造了一个建筑工法样板房

目的就是把建筑生物中那些隐蔽的角落，赤裸裸的真实，全部展开给大家看。

假如把建筑比作一个身体

所以我们可以看到血管是为人体运输的，用的是最坚固的。全金属机电管路

正如上图所示，来自德国班尼戈的活水系统，我们很少看到纯红铜制成的四管给水管。

不但大大延长了管道的使用寿命，而且四个管道的设计还能使整个房子的活水在有效时间内及时循环。

由丹麦皇室指定使用卜禄歌进口

整套 316L 医用级不锈钢排水系统，能保证 50 超过2000年没有腐蚀

从每一根管道和支架的排列，每一根柱子的浇筑，到整个机电系统的品牌，都是国际标准。

要知道这个项目本身还是超高层建筑？

当外界对超高层有各种各样的疑问时，海泰北外滩却向外界传达了一个明确的解释：

也就是说，我不仅要给你一个属于超高层的最佳视线。

在这里，你可以看到黄浦江向前奔跑，也可以看到苏州河和黄浦江在外白渡桥上慢慢相遇。

一览众山小

更重要的是，在建筑内部，各种管道、电、水、气、排水的设备配管都是顶级材料。

也要交给业主一座真正的百年建筑。

这是为了这个项目隐蔽工程的偏执

为什么要站在项目上？ 35 层层还是听不见外面一丝风的喧嚣。

甚至项目玻璃

普通豪宅一般采用三玻两腔，市场上一般采用旭格。 65 而海泰则采用了旭格的顶配系列 90 系列

四玻两腔材料玻璃制造，也是全上海首次出现。

上述种类，都是海泰北外滩作为豪宅商品内部的顶级建设项目。

最终

不知大家看到最后的感受是什么？

之所以有这个分享，并不是为了突出样板间有多好。当然，从行业的角度来看，这些项目确实获得了极其优秀的销售数字。

但是我更想告诉你的是数字背后的数字。

所有这些样板房都表现出同样的气质，称为：交付真实性

什么意思

也就是说，以前的样板间喜欢怎么做，大概率是把床做小一点，突出房间的大小，或者有门的地方先不要放门。 ...

原则是通过藏拙和显贵来留住客户。

随着这种认知越来越扩展到客户，单纯营销需求的商品在一定程度上会在客户心理上认为动机不纯。

但真正的牛 X 样板房是怎么做的？

如果有人在追求奢石显贵，汇景台应该为自己画上精致的裸妆。

如果其他人都在争夺精修效果图，样板房也逐渐注重交付还原度， · 北京正在提出交付软装

比如有人把销售价值点背下来，有人率先研究框架结构，海泰北外滩直接还原了最真实的暴露管道。

所以在我看来，做样板间的关键是什么？

并非所谓的价值点多少项目，有多少设计师有多高级，而是让客户真正从心底里相信这个项目的样板房很好。

我相信我以后买的房子会和样板房一样好。

从而构建购房者和开发商两者真正的信用体系。

这就是为什么我会说看样板间就像相亲。如果你观察那些能走到最后的人，你永远不会只是一见钟情。

而是真正的表达自己，让对方意识到那些结婚后可以一起度过未来生活的细水流长。

总之一句话

真诚，是样板间最大的必杀技巧。

上述为正文，来自 Moon

这真的叫卢俊微信官方账号第一。 6103 篇原创文章

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