再次出售48个万达广场，71岁的王健林令人心痛…

近期，71 王健林还在卖资产，卖核心资产——万达城市广场。监管机构透露，由太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、JD.COM潘达和阳光人寿组成的商业团体接管万达商业管理。 48 家庭公司，涉及北京、广州、成都、杭州等众多万达广场。

自 2017 2008年，万达销售资产的消息一直没有停止。很多人只看标题，专注于相信万达的战略收缩还在继续，万达失败了。

这种总结是粗糙和错误的。要理解这个错误，我们需要对万达近年来持续出售资产有一个本质的了解。万达似乎在不断地“出售和出售”，可以分为两种方式。

第一，收缩非核心业务。2017 2008年，王健林宣布万达将退出房地产业务， 13 一个文化旅游项目卖给融创， 77 一家酒店以极低的价格给了R&F房地产。接下来的几年，房地产市场发生了变化，酒店文化旅游业陷入低迷，老王的“神操作”也被网友捧上了神坛。

当然，王健林没有“睁开眼睛”，但他的商业直觉无疑是拔尖的。2017 年初，喧嚣的房地产疯狂，他意识到人们对房价上涨充满了抱怨，各地频繁出台限售限购政策。王健林说，房地产周期性太强，各地出台了很多政策，行业存在风险。他觉得不对劲，就退出了。

酒店文化旅游业的预测也是如此。当各大房地产巨头进入酒店文化旅游，开始大买地，成本普遍上升，巨额投资导致高额债务，透支未来长期收入。酒店文化旅游业是典型的“繁荣泡沫”。一旦环境发生变化，收入不如预期，债务很可能会压垮公司。

2019 2008年，万达首先向绿城中国出售其保险公司百年人寿，然后将万达百货全部下属 37 一家百货商店，卖给苏宁 ... 保险公司和百货商店，显然也是万达的非核心业务。

跨国M&A高峰期，万达在国外购买影院公司、游艇公司、城市建筑、西甲球队等。虽然这些跨国M&A有商业进取的考虑，但短期内确实不赚钱，属于华而不实的边缘业务。当国际形势发生变化时，相关部门隐含指责，万达立即出售了这些资产。

在火烧油的上升期，大企业开拓疆域，到处收购，这是每个人都会做的好生意。然而，做减肥和切断非核心业务要困难得多。万达的收缩，无论是主动还是被迫退出，都体现了王健林果断的工作和对安全边界的向往，没有人比同龄人更优秀。

二是“卖卖”，即销售核心资产。2023 年到 2024 2008年，万达全国销售 30 多个万达广场。今年 2 月亮，万达再次出售 5 加上这次的万达广场。 48 万达广场的总量可能已经突破。 80 个人。“卖出”这些核心资产的本质，是万达在主业进取过程中，向投资者支付的对价。

2018 年 1 月份，腾讯控股、苏宁、融创、JD.COM联合投资万达。 340 收购大连万达商业管理约1亿元 14% 股票，并寻求 A 股票上市。由于大连商业管理从港股退市，历史债务和股权结构复杂，我想 A 股票上市面临许多障碍。2021 2008年，万达整理了其城市广场，将其注入珠海万达新成立的商业管理，再次在港股上市冲刺。

本轮投资是太盟牵头的商团(包括太盟集团、腾讯、蚂蚁、中信资本、郑裕彤家族、碧桂园)，投资金额。 380 一亿元。万达集团与投资者签订赌博协议，承诺 2023 年底完成上市。如果达不到，万达需要 380 亿元 8% 年收益赎回相应股份。

引进外部投资者，优化股权结构，是公司上市前的常见操作。万达集团获得了足够的资金补充，可以缓解债务压力。不用说，万达城市广场也可以利用这种趋势扩张。效果确实显著。珠海万达商业管理连续三年提前完成业绩目标，超过股东总分红。 180 亿。

然而，在接下来的两年里，珠海万达商业管理已经四次冲刺上市，但都没有成功。面临投资者要求赎回的压力。融创和苏宁的前期投资也签订了赌博协议，他们也要求万达出资赎回股份。

一时之间，万达的资金压力很大，显而易见。2023 年底，太盟牵头的财团再次与万达签订协议，继续投资万达，减轻内外压力。与此同时，对赌协议也被取消。

当然，如此慷慨的支持，应该以实际的股权支付作为对价。万达的持股比例降至 40%，失去了对其城市广场资产的绝对控制。像太盟这样的几个原始投资者和新投资者总共会持有头寸。 60%。

在接下来的一年多时间里，太盟不断从外部引资，万达陆续收盘，交付了多个万达广场。大多数新投资者都是以前的投资者。从外界的角度来看，王健林“卖卖”核心资产，“熟人团”接手。

万达把很多城市广场交给投资者，能说明它在衰落和萎缩吗？绝对不是。把它当成投资者的支付方式可能会更准确。这种支付应该以上市公司的股权比例来实现。既然上市失败，就应该通过分公司的股权交割来实现。仅此而已。

2021 年到 2023 2008年，借助外部投资，珠海万达商业管理旗下城市广场总数， 417 座增长到 494 座位，平均年增长率为 9% 上下。部分股权转让后，剩余数量仍相当可观，珠海万达商业管理仍然是世界上最大的商业管理公司。

通过以上整理，我们可以看到万达的战略转型方向非常明确，那就是轻资产化。借助资本力量，我们可以大力扩张，实现每个城市都有万达广场。

一旦债务压力增大，万达将出售非核心业务并支付自有资产。万达越来越像平台企业，而不是房地产企业。万达这种策略持续了很多年。不得不让人觉得万达在激进扩张阶段确实存了不少财产。

这种战略转型是否正确？市场将给出答案。从宏观发展趋势来看，我们不妨做一些预测。

在过去的几十年里，中国房地产发展迅速。一个关键因素是，随着城市化的快速推进，大量人口涌入城市，需要住房。借助金融杠杆，房地产企业像雪球一样发展。土地和房屋已经成为房地产企业的核心资产。

万达可以通过建设城市综合体和拿地盖楼获得大量银行贷款。过去城市综合体稀缺，每次开城市广场，租金再高，商家也会抢进来。开业时人潮汹涌，城市广场成为优质现金牛。

然而，在当下和未来，大环境发生了变化。随着中国城市化进程的结束，人口总量逐年减少，大规模人口涌入城市，这在大多数城市是看不到的。

经过多年的城市建设，各地商业中心的总数大幅增加。商场不再拥挤。相反，许多商场是空的，租金降得更低，商家对此感兴趣。这些都是极其普遍的现象。

商业生态的变化也极大地影响了商场业务。传统电子商务变得更加丰富，送货上门极其方便；短视频和直播电商极大地满足了人们购物的“现场感”。

近年来，随着夜市经济的复苏，购物的年轻人越来越多。人们宁愿在街上买便宜货，也不愿意去高价商场的窗户。商场停车不方便，缺乏烟火气的缺陷也暴露无遗。

在这样的环境下，房地产建筑作为重资产，显然缺乏优势。真正有价值的是管理和服务——这也是万达的核心能力。万达新开业的城市广场基本上选择了人口仍在增加的城市中心。

愿意接手的投资企业也看中了这一点:万达的城市广场，虽然风景不再像以前那样繁荣，但也可以算是优质资产。尤其是阳光人寿等保险资本，他们对现金流能力极其感兴趣。

新商业模式的影响是持续的，购物者会减少，这是可以预期的。但是很多变化并不是坏事。近两年来，很多商场突然出现了一堆“稻谷店”，很多商场从事“二次元”活动，吸引年轻人反潮流，这无疑增加了大家的信心。城市广场的商业生态可能有新的活力。

万达只是跑得不快，但不能说快死了。现在正处于低谷。从长远来看，只要有城市生活习惯，大家还在休闲娱乐，线下购物。一个城市总会有一个综合性的商业机构，万达的竞争力不容忽视。

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