“复活赛”中铁建地产：25亿加仓上海和去化压力

中铁建地产无疑是2025年上海四批土地供应中的大赢家之一。

根据最新消息，5月9日，中铁建地产战胜保利、招商等，以24.71亿元、20.42%的溢价抢占松江地块。

那是时隔一年再次加仓上海。

事实上，近两年来，中铁建地产在长三角地区的土地储备不断减少，但由于资金和去化压力，这家企业在投资发展方面格外谨慎。

对于这次公开市场的征地，一些熟悉上海的业内人士认为，一方面说明了中铁房地产对上海市场的决心，另一方面也反映了其加仓压力。

事实上，自2012年入沪以来，中铁建地产一直在加码这座城市，但表现一直略显平淡，似乎还在等待一个“王牌项目”的出现。

加仓

松江地块的竞争并不激烈。

五月九日，上海四批土拍拉开帷幕，此次涉及出让地块共4块，转让面积10.1万平方米，总建筑面积23.7万平方米，起价84.1亿元。在这些地块中，最有意思的是杨浦地块和松江地块。

与杨浦地块72轮的激烈举牌相比，松江新城地块是一轮游。

数据显示，松江区SJC10006模块C03A-04号地块位于松江区中山街，从东到茸吉路，从南到河，从西到河，从北到规划路，转让面积4.25万平方米，容积率2.3，建筑高度60米，建筑面积9.77万平方米，地块性质为居住用地。

起拍价20.52亿元，起拍面积2.1万元/平方米，吸引了保利发展、招商、中铁建地产、象屿。 四大主体天安联合体报名。

拍摄结束后，保利、招商等都是按兵不动，只有中铁建房地产标语牌报价，最终以24.71亿元的价格成功拍到上述地块，溢价率为20.42%，楼面价格为2.53万元/平方米。

该地块还规定了面积不低于1500平方米的公共空间；同时配备200平方米的日间护理中心、200平方米的老年活动室、360平方米的养老代管点等。

总的来说，松江地块周边的配套设施比较成熟，包括上海外国语大学松江外国语学校、松江云小学、外国语附属中学等。

医疗方面，距离上海市养志康复医院、上海市第一人民医院5公里以内；在商业设施方面，距离松江万达广场2公里。

有业内人士表示，松江地块所在地区整体比较成熟，后续项目的实施、销售都有一定的客源基础。

值得注意的是，该地块将中小套型比例设定为45%，集采价格为2500元/平方米，符合周边改善型客户的需求。

新媒体了解到，项目周边有很多新市场，其中恒都云湾、华发海上都汇、嘉利椿廷都是刚需市场，参考价格从4.4万元到4.7万元不等。

对于改善板块，五公里范围内有两个在售项目，一个是恒都云京，一个是国际贸易海上原有的别墅，后续可能会与中铁建地产松江地块形成直接竞争。

压力

这次征地无疑是中铁建地产对上海地区土地储备的有力补充。

据了解，上一次中铁建地产在上海拿地，可以追溯到2024年3月。当时，浦东新区北蔡楔形绿地C11-01联合国贸以上限价49.75亿元。、C11-05地块，楼面价格55674元/平方米，溢价10%。

它是2024年中铁建地产在上海获得的唯一一块地块。

时隔一年又一次加仓，业内人士表示，近年来中铁建地产在上海的投拓力度有所下降，导致其目前土储压力较大。

事实上，自2007年3月成立以来，中铁建地产于2012年正式进入上海，至今已在华东发展14年。截至目前，已覆盖包括上海、浙江、江苏在内的10个城市和近60个项目。

根据不完全统计，2022年上海共获得三块地块，总成交额69.26亿元，2023年投拓更加积极，权益收购金额达121.94亿元。

然而，从2024年开始，上海的征地力度明显下降，年内只有一块地；从2025年开始，松江区只有一块地。

对于中铁建地产来说，目前市场需求端的压力还没有减轻，原来的项目消化难度较大，导致其在上海市场的布局更加谨慎。

查看“铁建好房”小程序，发现目前上海有6个中铁建地产在售项目，包括浦东新区和闵行区、松江区和奉贤区。

资料来源：铁建好房，观点指数整理

其中，位于浦东新区的国际贸易中国铁建西派上海于2024年10月18日首次开盘，当日销售额16亿元，去化率达到80%，成为浦东内中环地区的热门楼盘。今年4月30日，该项目迎来四批认购，认购率超过150%。

上述业内人士透露：“西派上海是上海中铁建地产比较成功的一个项目。

此人进一步表示，西派上海的受欢迎程度在预期之内。一方面，项目所在的张江板块是上海高科技产业的高地，积累了大量的尖端产业和人才，可支配收入较高；另一方面，项目价格较低，吸引了大量买家。

据悉，西派上海联动价锁定为92,000元/平方米，而直线300米浦东北蔡宅地，今年3月获得绿化，地块价格已达714,000元/平方米，未来新房价格传统估计为110,000元/平方米。面包的价格直接追上面粉的价格，这也是西派上海受到市场青睐的原因。

但是在西派上海项目中，中铁建地产持股比例为45%，不包括在报告中。

相比之下，中铁建东来壹号，同样位于浦东新区，却是另一番景象。

根据市场报道，该项目也于2024年开盘，但首次开盘时只有2组潜在客户签署了购房意向书，认购率不到1%。

观点新媒体查看上海网上房地产数据，该项目于2024年4月29日获得预售许可证，可销售商品房总数为260套，可销售面积为2.54万平方米。截至2025年5月11日，该项目已售出的套数仍为零。

闵行区的两个项目是中国铁建、花语前湾和中国铁建&万科·朗拾花园；松江区的项目是中国铁建的花语天境，奉贤区的项目是中国铁建的花语天境。

在闵行梅陇项目朗拾花园和松江的花语天境中，出现了降价事件。

据了解，去年5月，朗拾花语四期过会，加推380套房，均价约7.18万元/平方米，比三期7.69万元/平方米均价下降5092元/平方米。

松江区的花语天境也是如此，2022年10月31日首次开盘价达到6.73万元/平方米，但在2024年4月加推的51套房中，最低价降至4.25万元/平方米。

在“以价换量”的营销策略下，中铁建地产自上海的销售情况取得了一定的成效，部分项目的去化情况有所改善。但纵观整个长三角地区，整体货源的去库存压力仍然很大。

该公司2024年在长三角地区的销售面积达到3351.97万平方米，报告期内预售面积达到265.04万平方米，库存超过3000万平方米。

在多重压力下，中铁建地产自长三角地区的业绩贡献也有所下降。

资料来源：企业财务报告，观点指数整理

财务报告显示，2022年，该公司在长三角地区预售面积达到257.23万平方米，销售额达到544.67亿元，期间结转收入达到227.6亿元。

2023年，该公司在长三角地区的销售额降至452.66亿元，而2024年仅剩298.48亿元，呈逐年下降趋势。

对于中铁房地产来说，上海作为主要布局城市之一，近年来表现不如预期。这一次，它赢得了松江地块。它能在上海建立一个新的标杆项目吗？

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