金茂和中海神来之笔：邻里路变成了步行街，封闭成了问题
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五一前夕，北京房地产界的目光被土拍所吸引。
中建智地联合体 126 1亿元获得朝阳新地王，中铁建地产刚刚招商蛇口，抢下通州梨园。 6007 地块，一批地块迅速转正，一批新地块名单出炉。
但，每个人都忽略了朝阳区三间房双子座的总平图反馈建议。
一种是金茂满曜，另一种是保利朝天珺。他们是由保利发展起来的。 中国金茂，各自持仓50%。
长假期间选择公示反馈建议，意在降低热度。
一个月前，海淀朱房村的建发海晏和华润颂也是如此。上一次，正好是清明节。
朝阳人非常关注三间房的双子座，反馈了113条意见，但重复率相当高。
看完之后，花姐涉及到一个老生常谈的问题，与“开放式阳台和设备平台”有关。开发者态度很好，承诺很好。"不封闭"。
有关阳台问题，花姐之前写过很多篇文章(如：北京封阳台，发信号)，就不再赘述了。
今日，花姐想谈谈一个更有趣的话题：街坊路。
谈谈金茂满曜的反馈建议。
第3条提到“关于街坊路设置的问题”，建设单位满茂置业就是这样回答的：
“根据上市要求，我单位承诺同时建成并向公众开放邻里道路和项目；项目临近邻里道路两侧没有院墙，不会影响消防场所。”
"小区道路张口以人行和消防应急为主，平时没有车行，对交通影响很小；《关于在控制规定的编制和实施中加设街坊路的有关规定》中，街坊路建筑退线符合《关于退线的规定》。
这里至少有三个关键信息：
1、邻里路对外开放，是否意味着金茂满曜的业主不能自由进出？
2、临街坊路两旁没有院墙，代表物品两个小区，融为一体；
3、邻里路有人行和作为消防应急口两大功能，但是没有走私家车，更不可能对外开车。
针对第 1 点和第 3 点击问题，花姐先带大家了解一下街坊路的概念。
早在 2019 年 12 月 24 日本，北京规自委发布了《关于在控制规定的编制和实施中增加街坊路的有关规定》， 12 一个条款，还附有一个条款 6-15 米色街坊路的示意图。
其初心是美好的，贯彻“小区、密路网”的理念，逐步开启封闭小区、单位大院，疏通道路“毛细管”。
邻里路，是环路以下的市政道路级别，总宽度一般在环路以下。 8 米至 15 米——金茂满曜为 11米饭，这是一条单行或双行的车行路，也可以是步行街。
根据反馈建议，金茂满曜显然选择将街坊路变成步行街。
花姐得到了一份金茂满曜的“房型分布图示意”，上面显示，它在街坊路南北开口处设置了一扇门，街坊路与小区内的道路融为一体。
这样，金茂满曜的交通系统就是：北门人行，南门人行和车行混行。—— 11# 西边有一个车库出入口，西边正面是主行口，西边正面是主行口， 12# 北边的车库出入口。
但是，朝阳人似乎没有反馈金茂满曜，社区是否开放？
按照 1 月 17 日本公示的总平图，金茂满曜标注地面。 45 一个地面停车位，四个车库入口。其中，最南端的车库入口与消防出口同用。
从图中看，金茂满曜似乎是人车不分流。但是花姐了解到，其实是开放小区。
房地产在总平图上的地面停车位，在交付时会改为绿化，这是开发商常用的操作方法。
无独有偶。
除了三个房间的金茂满曜、酒仙桥的中海万吉玖序外，朝阳区还遇到了街坊路问题。
它在 3 月 24 在日本总平图反馈建议中，回复了两点：
"本项目内部交通选择开放式社区，地上车道为 4 大米消防通道，符合规范 GB50016-2014 ( 2018 年版 ) 第 7.1.8 要求(车道宽度不低于车道宽度 4 米）。"
“作为市政道路的街坊路， GB50016-2014 ( 2018 年版 ) 7.1.8 本文对消防道路的需求，满足消防救援时，消防车辆通行及救援要求。”
1、这是一个明确的信息：内部交通开放小区。
中海万吉玖序的户型面积 168 平米起步，172 平米、198 平米、215 平米、249 平米、253 平米、291 平米、302 平米和 372 另外一套平米 577 平方米复式。其拟售均价 12.5 万元 / 平米左右。
这样的顶豪，如果人车不分流，那就是灾难。
2、这就模糊了一条信息：街坊路是市政道路，不清楚是否会关闭管理。
有一条宽宽的中海万吉九序 8 米坊路。这条路，转让时位于偏地块中心，然后向北移动，只会将其移动。1#、2#、3#把它放在邻里的路往北，确保地块相对完整。
设计时，将街坊路与三栋楼前的消防救援场所巧妙地融合在一期，使街坊路的吞噬容积率降低。
由于大多数消防扑救场所与邻居道路重叠， 1#、2#、3# 院墙或护栏是不能设置的。
花姐了解到，中海万吉玖序的街坊路，大概率也是建成步行街。
花姐评价：
建立街坊路的初衷是美好的，但是在实践中，却变成了鸡肋。
以三点为基础：
1、大部分北京住宅区的街坊路，都是由竞买者支付的，增加房地产企业负担；
2、邻里路占用土地面积，成为容积率杀手。如果街坊路被扣除，实际地块容积率将增加；
3、街坊路出现在土拍文件中，带来了管理难题。有明确规定，这是一条必须开放的市政道路，但是业主肯定不会为开放的社区买单；
针对第 3 点，花姐得说，以北京宸园和中海万吉玖序为例，酒仙桥。
这个盘子只有一路之隔，占地面积差不多，北京宸园没有街坊路，中海万吉玖序设有街坊路。
原因在于，万吉玖序东南部。 0.57 一万平方米的行政办公用地，大概是为了消防。
金茂满曜也是相当郁闷的，用地面积只有 3.68 万平方米，中间必须有一条街坊路。
还有，朝阳区黄衫木店，前不久落槌。 2017-03 地块，占地 5.43 万平方米，必须加一条南北向，宽阔，宽阔， 11 米街坊路，一分为二。
花姐觉得，很多街坊路都是无缘无故设置的。
近年来，北京至少有一块地块设置了街坊路。 17 宗-包括撤销 7 双子座，米宽街坊路半壁店。
非常奇怪的是，有些单块地块比它们大，但没有建立邻里路的需要。比如亦庄的北京润府，占地面积大。 7 万平方米；中海丽金府，丰台西南二三环，占地面积， 6.37 万平方。
实施过程中，一些街坊路让房企痛苦不堪。他们唯一能想到的办法就是挖空心思，调整规则，提升邻里路的位置。(详情《邻里路，土拍中的鸡肋》)
就像金茂满曜和中海万吉玖序一样，把街坊路变成步行街，已是最好的结局。
但是，他们也有一个疑问：既然街坊路是市政道路，那就必须是开放的，如何封闭管理，是个难题。
花姐斗胆呼吁，无法使街坊路成为房企建造好房子的拦路虎。
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