万科：以瘦身健身为主业，化解发展中的风险。

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2024 年对万科来说是一个极其艰难的一年，面临着多重风险挑战。万科进行了深刻的反思和有效的整改，积极开展自救，保持稳定的经营，规范公司治理，推动方式转型，坚决用改革解决发展中的问题，逐步有效化解风险。

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销售额 2460.2 同比减少1亿元 34.6%

2024 2000年，万科实现销售面积。 1810.7 万平方，同比下降 销售额为26.6% 2460.2 同比减少1亿元 34.6%。从各地区销售额的贡献比例来看，北京南方地区和上海地区的销售额占比最高，均超过 10%，分别是 23.6%、34.3% 和 东北地区占13.5%。 华中地区占5.1%。 西南地区9.1% 西北地区7.1% 6.5%。

图：2024 年度万科各地区销售奉献比例(按额度)

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一是万科进行营销创新，挖掘低成本获取客户的渠道。在东莞、广州、沈阳、无锡、郑州，万科成立。 5 全国直播能力集约化建设的直播销售培训中心。2024 年累计直播 10.8 万场，观看人数 1.6 亿万人，在促进认购转换的同时，有效节约了营销费用。另一方面，万科加大了库存去除力度，成立了跨专业现房管理团队，为现房组织建立销售场景、现房冷藏、社区运营、入住服务等提升清单。并推动落地；对于汽车(位)经销商(店铺)资产，客户体验可以通过资源分类管理、大客户资源维护、地物协同、产品升级等方式提升。现房年初实现销售 352 1亿元，准现房销售 556 一亿元，汽车经销商销售 270 亿元。此外，万科积极探索现有商品房销售模式，初步形成了现有房屋开发销售的完整流程。继海南金里程和海南公园里程之后， 2 海南三亚湾项目在一个安居房销售制项目之后， 372 2024年天内完成从动工到竣工的备案。 年 12 月初开始，实现认购额度 38.2 1亿元，取证认购率 72.3%。

坚持以盘活股票资源为主导，以精准投资为补充的投资策略

2024 2000年，万科累计获得新项目 13 个人，总体规划计容建筑面积 137.0 万平方，权益计容规划建筑面积 83.3 万平方，权益地价总额约为万平方米 55.6 新项目平均地价为亿元， 6,670 元 / 平方米。新获取资源中存量盘活项目达到 11 成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

与此同时，万科将投资模式与产品模式紧密结合，提高交易效率，确保新项目投资后高水平兑现。自 2022 到目前为止，万科所有的新项目都按要求纳入了全周期的投后管理，现在已经有了。 72 个别项目实现开盘销售，平均开盘周期 6 投资兑现度为个月 85%。2024 年共有 14 个 2022 到目前为止，新获得的项目已经启动，投资兑现度为 83%，其中沈阳胤邈，徐州檐语间，上海四季隐秀，杭州云耀之地等。 4 个别项目为最初开盘，平均开盘周期缩短至最初开盘， 4.4 投资兑现度为月 平均销售毛利率100%左右 20%。

截至 2024 年末，万科在建工程总容建筑面积约 3719.6 万平方，权益计容建筑面积约1万平方米。1万平方米。 2415.4 万平方；规划中项目总容建筑面积约1万平方； 3118.4 万平方，权益计容建筑面积约1万平方米。1万平方米。 1994.7 万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目。根据目前的规划条件，总建筑面积约 356.8 万平方。

整体交付工作稳定有序，不断提高客户对交付质量和入住体验的满意度。

2024 一年，万科共同交付 327 个项目、666 每一批，合计交付房屋 18.2 万件。

在产品制造和交付方面：另一方面，万科从主体结构、立面、精装房、景观、地下室等多个维度入手，不断提高住宅质量。另外，万科提高了施工透明度，2024 每年都在积累 1387 第二次“与业主共建家园”活动，超越了 3.6 成千上万的业主走进施工现场；除了通过无人机拍摄园区施工全景图像外，还试点使用 360 全景式视频分户拍摄室内施工过程，向客户全面展示工作区域界面和室内工程进度。另外，万科推动“交房即交证”，169 个别项目业主在交付现场取得生产证明，占交付项目总数的比例。 52%。

就提高服务质量而言：一方面，万科开展各种社区和房屋维护活动，提高社区浓度和氛围，如继续在东北地区开展“” 525 爱家日“房屋维修活动”，为业主提供房屋维修权和优质商家专属折扣，覆盖新老 106 个体工程园区。2024年继续推进儿童植物科普社区活动， 年在全国 52 这座城市已经举行了 302 “甜蜜课堂”，由 202 著名的陪伴官带领 9000 一位小朋友参与了社区植物的认识，建立了友好的生活习惯。另一方面，万科重视客户接触的全周期旅程，提高客户满意度，持续开展“好服务”系列行动，包括升级签约服务、与业主共创美丽社区、升级交付服务、创建多彩社区、绿色行动、乘梯体验改善、红色背心行动、白色手套行动等。

加快新老发展动能转换，构建资本结构优化新格局

2024 年，万科实现营业收入。 3431.8 同比减少1亿元 26.3%。从业务类型来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入。 3010.3 亿元，占比 87.7%；来自物业服务的营业收入 331.3 亿元，占比 9.7%。纯利润损失归属于上市公司股东。 494.8 同比减少1亿元 506.8%。业绩亏损的主要原因是:(1)开发业务清算规模和毛利率大幅下降；(2)新增计提信用减值和库存降价准备；(3)部分非主要财务投资亏损；(4)为了更快地提取资金，企业采取了更坚决的行动进行资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面价值。

图：2024 年度万科营业收入占比的情况

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2024 2008年，万物云实现营业收入。 363.8 1亿元(包括向万科集团提供服务收入)，同比增长 社区空间居住消费业务收入8.9% 210.2 亿元，占比 同比增长57.8% 11.0%；企业和城市空间综合业务收入 123.3 亿元，占比 33.9%，同比增加 5.4%；AIoT 及 BPaaS 商业收入的解决方案 30.3 亿元，占比 同比增长8.3% 8.6%。

实现租赁住房业务的营业收入 37.02 亿元，同比增长 7%。2024 新开发的年泊寓房源 4.06 万间，净新开业 1.11 万间。截至 2024 年底，泊寓共经营管理 26.24 万间长租公寓，开业 19.12 万间，服务企业客户超过客户 5400 家。泊寓积极响应国家纳保政策，管理的租赁住宅中，有一些， 12.57 一万个房间被列为保障性租赁住房。

实现营业收入的商业业务(包括非并表项目) 88.9 同比减少1亿元 2.5%。截至 2024 年底印力管理合计开业 181 一个商业项目(不含轻资产输出管理项目)，建筑面积 1081 万平方；新建商业建筑的规划面积为万平方； 196 万平方；商业项目租赁率； 同比增长95.1% 0.3 ％；长三角和珠三角城市在管理经营的商业项目中所占比例超过 四个一线城市的比例是58%。 29%，一二线城市的比例超过 94%。

实现物流仓储业务(包括非并表项目)的营业收入 39.7 其中高标库收入为亿元， 21.3 冷链营业收入亿元 18.4 亿元。截至 2024 年末，物流仓储累计开工项目 151 第一，可以租用建筑面积 1043.1 万平方米，其中高标库可以租用建筑面积 840.7 稳定期出租率万平方， 87%；可以租用冷链的建筑面积 202.4 万平方，稳定期使用率。 78%。

净负债率明显上升，以瘦身健身为主业，改善现金流。

截至 2024 年底，万科的负债率为 与去年年底相比，73.7%的增长率更高 0.4 ％；净负债率为 与去年年底相比，80.6%的增长率更高 25.9 ％。同时 2025 年万科将面临集中兑现公开债务，流通压力将进一步加大。

共计有息负债 3612.8 亿元，占总资产的比例为亿元 28.1%。有息负债主要是中长期负债，一年内到期的有息负债。 1582.8 11亿元，比例为 43.8%；超过一年的有息负债 2030.0 11亿元，比例为 56.2%的流动资产。 881.6 亿元，不足以覆盖一年内到期的有息负债，短期偿债压力较大。

表格：万科截至2024年末融资情况表(单位：亿元)

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在融资方面，万科继续得到银行系统的大力支持，2024 每年增加融资和再融资 948 新增融资综合成本亿元， 3.54%，较 2023 年降低 37 个基点。截至 2024 年末，根据融资目标，银行贷款比例为 应付债券的比例为71.4% 其它贷款比例为16.7% 11.9%。从境内和境外来看，境内债务占比 海外债务占83.0% 人民币债务占17.0%。 外汇债务占84.5% 15.5%。

万科继续推进“一揽子”计划，瘦身健体，聚焦主业，不断改善现金流。一方面，在政府各项综合政策的帮助下，万科继续通过商业改革、住房改革、资源置换等形式回答难点项目，完成了广州南站项目、2024等一批复杂性高、价值提升明显的股票项目盘活。 新增产能和优化产能年度盘活合计 412 1亿元，实现盘活回款和投资应收回款。 104 亿，资源结构得到改善。另一方面，万科在保证开发项目融资稳定的同时，不断拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期经营性资产投入，2024年 每年新增全口径经营性物业贷款 293 亿元。同时，2024年，掌握大宗资产交易机会，调整股票资源结构，加快资金回流，与国内外机构投资者、当地国有企业、产业需求方、个人资产配置等投资者建立系统链接与合作。 年完成 54 个别项目的大宗交易分布于全国。 19 城市，包括办公、商业、酒店、公寓等业态，合同金额总额。 259 亿元。此外，2024 2000年，万科在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等地积极转型为新的融资方式。根据城市融资联动机制的导向要求。 59 城市上报住建融资联动机制白名单项目 178 个。

化解发展中的风险，持续优化资本结构

从长远来看，房地产行业的经营环境发生了深刻的变化，供需关系发生了重大变化，行业方式和融资方式也发生了重大调整。2025 2000年，万科应继续在城市重点、业务组合、模式创新、科技突破、产业协调五个方面发力，不断提升R&D多元化场景的业务服务水平，加快建设房地产发展新模式。

具体来说，一是战略重点关注主营业务和重点城市布局，加快资产处理和业务推广；二是积极切换到新模式，妥善化解债务风险，构建资本结构优化新格局；第三，依托科技创新，根据时代情况，为未来和行业创造新的生产力；第四，以开放的态度整合资源，不断提升核心竞争力，创造城市新生态。

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