上海城市投资:增收不增利的趋势明显，住房租赁商品证券化不断探索
☞
☞ 戳这儿，加入房地产 / 物业 / 投拓 / 产城
通过“开发、经营、金融”三个方面的协同发展，上海城投充分发挥了产业和资本的双重力量，加快了整个房地产产业链的发展。2024 2000年，由于第四季度项目集中进入市场，上海城投实现销售额。 177.3 亿元，大幅上涨 115.5%。销售额的大幅增长促进了营收的快速增长，但与营业收入的大幅增长相比，上海城投近年来净利润持续下降。2024 年度，上海城投纯利润 2.4 同比减少1亿元 41.4%。2024年，上海城投继续探索房屋租赁商品证券化， 国泰君安城投宽庭保租赁成功发行。 REIT，在住房租赁市场上，这是发行规模最大的一单保租房。 REITs。2025 年初，上海城投控股与中国人寿资本、弘毅投资共同设立租赁住房。 Pre-REITs 基金。
更多房地产企业"调查报告，"中指云"获得
https://u.fang.com/ytcrnn/
销售额大幅上升，利润水平逐年下降
第四季度项目集中进入市场，促进销售大幅增长。2024 2008年，上海城投实现销售额。 177.3 亿元，大幅上涨 销售面积115.5% 11.9 万平方。在报告期内，实现结转收入额度 86.3 1亿元，结转面积 8.5 万平方。由于其豪宅项目四季度集中入市，上海城投销售的快速增长。2024 2008年第四季度，上海城投露香园二期、虹盛里、水尚华庭、青溪云豪等特色进入市场，实现销售面积签约。 5.7 万平方，同比增长 6.84%；实现签约销售金额 81.08 亿元，同比增长 53.6%。
依托上海，上海城投继续深耕区域。2024 2008年，上海地区营业收入占比。 与主要收入来源相比，97.9%， 2023 年提高 10.2 ％。与上海营业收入占比大幅提升相比，上海城投在江苏的营业收入占比由 2023 年 下降到11.1% 2024 年 1.9%，降低 9.1 ％。
图片：上海城投 2023-2024 每年各地区营业收入占比的情况
资料来源：企业发布，中指研究院综合整理
在产品方面，上海城投不断打造高端商品，通过城市发展获得核心区域土地。上海城投于其中 2002 年度开发露香园项目，是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目。露香园区域共同保护整修 11 历史建筑，1 一个历史街区。其中，万竹街进行了整修。 41 作为首届“上海市建筑遗产保护利用示范工程”，号别墅 2024 年创造出 3.79 亿元高价记录。在充分保留文物建筑历史价值的同时，上海城投融入了现代生活的需求，将该项目打造成具有浓厚历史气息的中西合璧海派建筑。2024 2008年第四季度，露香园二期入市，也直接带动了上海城投销售的快速增长。同时，上海城投在上海长宁青溪云豪宅、杨浦兴华里、虹口虹里项目，均开盘均价达到 10 万 / 平方米价格，商品趋于高档改进。
收入快速增长，净利润逐年下降。2024 2008年，上海城投实现营收收益 94.3 亿元，大幅上涨 主要原因在于268.6% 2024 与去年同期相比，房地产项目竣工交付结转增加。与营业收入大幅增加相比，上海城投近年来净利润持续下降。2024 年度，上海城投纯利润 2.4 同比减少1亿元 41.4%。
图：2020-2024 上海城投年营业收入及净利润状况
资料来源：企业发布，中指研究院综合整理
经营业务协调发展，持续探索房屋租赁商品证券化
通过对住房租赁商品证券化的探索，上海城投实现了住房租赁项目的早期实现。2022 年 6 月份，上海市首单长租公寓 CMBS 商品西部证券 - 上海城投控股 - 宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先发行规模 10.8 亿元。2024 年 1 月，作为底层资产，上海城投旗下江湾社区和光华社区成功发行国泰君安城投宽庭保租赁住房。 REIT，在住房租赁市场上，这是发行规模最大的一单保租房。 REITs，项目筹集规模 30.50 亿元。2025 年初，上海城投控股与中国人寿资本、弘毅投资共同设立租赁住房。 Pre-REITs 基金。通过证券化等金融方式，上海城市投资可以提前实现部分住房租赁项目，将未来的租金收入一次性或分期转化为当前现金流入，从而达到提前退出资产的效果。这类措施，也有利于上海城投回笼资金，提高资金使用效率，提高债务结构。
与此同时，上海城投还通过物业管理、酒店等业务的培养和创新，巩固了多业务运营体系。上海城投推出“宽成服务”商品房物业服务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，承接物业管理项目。 9 个人，委托管理总面积约约 66 万平方米。在酒店业务方面，上海城投与东湖集团酒管公司签订战略合作协议，推动其酒店业务专业化运营。
结语
今后，上海城投将继续推进三大业务紧密结合，寻求新的行动。开发板块坚持“稳定”二字，通过稳定规模，掌握开发质量和节奏；全面关注营销和支付，稳定资金；充分发挥土地开发经验，跟进潜在项目研究，积极做好项目提前规划、重点布局、科学推进，围绕旧区改造、城市发展等重点方向稳步增长。与此同时，运营板块保持领先优势，“城投宽庭”拓宽了存量跑道知识，实现了物业管理的市场化运作，探索了“基础” “升值”服务模式。最后，通过巩固竞争优势，竭尽全力应对局面，开启新局面，高质量完成“十四五”的发展战略。
解读更多年度报告
| | |
| |
➤政策措施
两个部门联合发文，明确了许多专项债务用于土地储备的细则。
https://u.fang.com/yqew9v/
落实两会精神，房地产市场止跌回稳的重要举措！
https://u.fang.com/yqieqs/
2025 全篇政府报告发布，楼市政策七大看点！
https://u.fang.com/yqsycd/
看看当地的两会 2025 年度楼市政策方向
https://u.fang.com/yqvakq/
清单来了！本地拟收纳超储物 160 宗地，总价超过 350 亿元
https://u.fang.com/yqvakg/
加快土地专项债务落地！广东率先发行超级债券 300 亿元收购存量土地
https://u.fang.com/yqvak6//
➤企业研究
2025 年 1-3 月中国房地产公司销售业绩排行榜
https://u.fang.com/ypqgpp/
2025 年 1-3 全国房地产企业月全国征地 TOP100 排名榜
https://u.fang.com/ypqgpo/
整理 600 多项工程，看代建发展特点
https://u.fang.com/yqvajo/
➤房地产市场
沉重！新版住宅项目标准发布，不仅 3 米楼高修订
https://u.fang.com/ypqgoi/
2025 年初，许多楼市保持稳定。
https://u.fang.com/yqvajg/
新年土地拍卖升温背后:优质地块增加和特殊债收加速
https://u.fang.com/yqvajd/
➤指数研究
中国房地产指数系统百城价格指数报告(2025年 年 3 月）
https://u.fang.com/ypqgpr/
2024 中国写字楼租金指数研究报告
https://u.fang.com/yqvaj5//
2024 中国商铺租金指数研究报告
https://u.fang.com/yqvaiy/
➤物业研究
2025 年 1-2 月中国物业服务企业新增合同面积 TOP50
https://u.fang.com/yqevxg/
2024 中国物业管理行业市场总结 &2025 趋势展望
https://u.fang.com/yqvaiv/
2024 物业上市服务公司 ESG 评价研究报告
https://u.fang.com/yqvait/
官网中指研究院 · 中指云平台
www.cih-index.com
为行业提供：
●4 万 房地产报告每天更新，包括住宅市场、房地产企业研究、土地市场、物业研究、政策措施、指数研究等诸多领域；
● 2300 城市房地产数据，225 推出万宗土地交易信息，40 一万个住宅项目和 5 商业物业交易数据万栋；
●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市，查房企，查房地产数据，查房地产政策；
●关键城市圈集中供地、土地拍卖快讯，如京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等。
戳“阅读原文” 免费试用
中指商品！
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com