房屋市场的新变化，老破小被抢疯了！
下面的文章来自米宅 ，作者千寻
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不知你们这两年有没有注意到一个现象，一二线城市的老破小越来越多地进入买家名单。
尤其是在房价相对较高的城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等。，这两年老小成交量井喷，甚至有超过新房成交量的趋势。
这是上海 2024 年度上海成交总价框架图——
上述交易图片来源于房外房屋研究所
从 2020 年初，上海二手房 300 成交比例在万总价以内逐年上升，至 2024 年，300 在万总价以内的成交比例已经高达 近几年来，48%是最高值。
但在上海 300 万以下成交的房子，老破小在其中占很大比例。
去年 9 月底救市至今，上海老破小首次出现量价齐升。
去年 10 从月份到今年 1 月份，上海二手房四个月左右成交。 9.9 万件，其中老破小的成交量就有了。 4.5 万件，占总成交量 46%。
毫不夸张地说，上海的老破小撑起了上海二手房的一半。
上海的老破小不仅成交量高，而且与远大新相比，其价格敏感度也很高。
去年 9 从月底到现在，上海的核心位置老破小出现了价格上涨的情况。
崂山二村，浦东梅园 30 去年平左右的小户型 6 每月成交价格为 6.6 万 /㎡，今年 1 月交易面积相同，成交价格飙升至同一区域 9.9 万 /㎡。
静安的海防村，一个核心位置的学区，30岁。 今年平的小房子 1 这个月跳涨到了 19 万 /㎡，相比较 2 个月前上涨 28%。
微山三村，浦东塘桥，2 月底做了一套交易 54 平的老破小，成交价相对于成交价格 11 月份上涨 3400 元 /㎡。
今年的小阳春，同样的情况发生在深圳、北京的二手老破小。
北京二环的老破小今年小阳春有涨价趋势。虽然深圳的老破小涨价趋势不明显，但今年的小阳春咨询量明显增加。
之前有人说老破小社区正在失去流动性，但这两年一直在不断变化。甚至有一种声音出现在网上。与高层社区相比，老破小社区开始更受欢迎。
毫无疑问，与远大新房或价格较高的次新房相比。一线城市和强二线城市的老破小正在扩大其买家公约数。
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据说每个人都喜欢更新的社区。新社区设施更新，生活环境更舒适，物业服务更好。然而，旧的和坏的在这方面缺乏。
但奈何现实走向背后，与郊区的远大新相比，一二线城市更多的年轻人在买房时选择了老破小。这背后的原因是什么？
如果你仔细观察，老破小流行的时间段与几个趋势完全一致。
老破小从 2022 年初开始透露出快速增长的趋势。2022 一年是什么时间节点？
2022 一年是房市由盛向下的转折点。
房地产市场由盛向下转折，引发了整个房地产市场生态的结构性变化。
首先改变的是，在政策上，大拆大建的棚改货币化安置已经结束，随之而来的是小修小补的旧社区改造。
从 2019 自2008年老旧社区改造正式启动以来，全国许多城市都进入了老旧社区改造的高潮。5 每年在全国范围内累计动工改造 28 一万个老社区。
旧房安装电梯，恢复外立面，改造老化水电设施，增加停车位和智能安全，这些改造实际上提高了老房子的居住价值。
要知道，老房子的位置都是极好的，一旦提高了居住价值，自然会吸引更多的人来购买。
而且旧社区改造这件事已成为一项普惠工程。今年 3 在月份住房和城乡建设部召开的会议上，提到今年要召开。 2000 以前所有的老房子都包括在城市发展和旧社区改造中。
杭州、北京、上海、南京、广州、深圳等部分城市。 6 一个城市的中心城市已经有了原拆原建的例子，如果买的老破小遇到原拆原建，就可以得到增值的礼包。
第二个变化是买房的客户群发生了变化。2022 年以后，00 之后正式进入买房市场。
和以前相比 80 后和 90 后，00 后代被认为是创新的一代。单身主义在不结婚不生孩子之后，对房屋户型结构的需求也发生了变化。
以前的三口之家至少需要一个小三房，四口之家经济还可以，还想追求下四房。现在 00 之后的单身经济，让小两室甚至一室都能满足他们的需要。
就在这两天，新房市场主要卖的是改善大户型，而年轻人只能在力所能及的条件下选择小户型，所以年轻客户被吸引到符合要求的老社区。
第3个变化，是旧社区性价比的提高。
这个楼市的分化是分不开的。在过去的两年里，房地产市场上不同产品之间的价格差异越来越大。新公寓的价格更贵，而旧社区的小公寓越来越便宜。
从 2021-2024 2008年，全国重点一二线城市的许多老旧社区房价都打了个对折。
就像北京和上海一样，你可以找到很多 200 数以万计的核心位置老破小。你可以在深圳和广州找到它。 100 数以万计的核心位置老破小。
下一个城市，比如郑州，你甚至可以在主城三环全款买到一个老破小，价格只有三四千元。
对一般年轻人来说，这些都很有吸引力。说到底租房子也要花钱，买个老破小，月供也许不会有高租金。
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房地产市场生态的变化，造成了老破小客户的变化。
以前的老破小流动性差，主要是只有特定的群体购买。
比方说门口开五金店的中年老板，摆摊卖鸡蛋灌饼的小夫妇。因为这种人比较少，所以老破小的流动性比较差。
而且这两年，一二线城市的老破小客群加入了年轻的刚需大军之后，流通瞬间被盘活。
在刚刚需要的共识投放到老破小的时候，老破小就有了刚刚需要的新房子的属性。
至于我之前分析的那么多，告诉你为什么年轻人会选择老破小。归根结底，深层次的原因是什么？大多数买房行为不再有赚钱的效果。
当市面上 80-90% 当房屋不再具有增值特性时，每个人都会考虑房屋的维度发生变化。
以前买房子考虑增值，考虑投资维度，让大家都愿意背着房贷杠杆去买房。
而且现在买房子考虑居住，消费维度的考虑促使背杠杆的行为不再流行。
谁也不愿背着贷款去买奢侈品包。在大多数房子不再涨的时候，大家买房也更看重量力而行。
在这样一个房子被归类为大宗消费品的时代，老破小便成了抢手货。
目前，只有一线城市和强二线城市的老破小更有意义。类似于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州等城市。
普通二线、三线甚至四线的老破小都比较挑小区。所以要记住，并非所有城市的老破小都值得购买。
另外，关于老破小区，还要注意一点，就是房屋养老金制度落地的时间点。
住房养老金制度落地之日，也会对现有的老破小价格体系产生影响。
2025 年度财政收储也逐步提上日程，多个城市开始了专项债券收购存量土地的序幕。
估计会有多大？实际落地进展如何？这些都影响着房地产市场复苏的进程。
春节过后，深圳、上海、北京、杭州等几个房地产市场表现异常好，成交量和成交价格都在慢慢上涨。在这种情况下，我该怎么办？
你可以在下面添加我们的私人财富圈。，关于 2025 年度楼市的市场和趋势，将在其中不断更新。
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