一二线城市应该支持放开公积金支付物业费吗？

根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行发布的最新全国住房公积金年度报告，目前全国住房公积金实收员工达到1.74亿，累计缴存总额29.16万亿元，缴存余额10.06万亿元。

目前，公积金政策仍然支持传统住房消费：全年4616.66万名员工为购房、建房或偿还贷款提取1.76万亿元，占提取总额的86.7%。相比之下，租赁成本和旧住宅区改造的提取规模不到12%。这一结构性特征表明，公积金在居住服务领域的赋能仍处于探索阶段。

在这种背景下，自2022年起，贵州黔南、浙江嘉兴等地试点开放公积金支付物业费政策，试图将公积金功能延伸到物业服务领域。然而，北京、上海等一线城市对这类政策有很多限制。基于地方实践和数据对比，本文分析了允许提取公积金物业费的政策可行性、潜在效益和实施路径，探讨了生活服务升级和制度创新的平衡。

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超过9个城市允许提取公积金支付物业费用

政策灵活多样，特点多样。

目前，上海、深圳、嘉兴、绍兴、湖州、贵阳、咸宁、黔南州、铜仁等9个以上城市允许公积金支付物业费。在公积金提取管理条例中，我国只有不到10%的一二线城市明确了允许提取公积金支付物业费的相关条件和程序。各地政策落地呈现出灵活多样的特点，尚未形成较为统一的政策范式。

通过对政策的研究和比较发现，在现行公积金提取管理条例不能提取公积金支付物业费的城市中，一些城市在2019年之前就允许这项政策。，但是2019年，根据《住房公积金提取业务标准》(GB/T 取消本政策的51353-2019)及相关文件要求。

各城市公积金提取政策在具体政策制定上存在明显差异。

政策梯度化特征显著。北京和广州提取公积金支付物业费的政策尚未开放。上海通过制定严格的准入条件，为提取公积金支付物业费打开了一扇窗:目前只允许低收入、生活困难的家庭提取公积金支付物业服务费，避免资金过度消耗。而且深圳通过设置提取金额低于40%的存款金额的限制，通过与存款金额的联动实现总量调控，选择“半社会化”的设计不仅限制了使用，还保留了一定的政策灵活性。相比之下，中西部城市政策更加宽松。以黔南州、铜仁等地为例。，这些城市没有设定收入门槛，但总额控制在3000元/年，避免套现“异常物业费”。

多种动态调整机制。部分城市将提取金额与住房指标(如面积、参考价格)挂钩，提高政策灵活性。例如湖州明确参照当地住房和城乡建设部门公布的普通住宅面积上限(目前为144m2)和物业服务费参考价格(目前为2元/m2月)进行动态计算。通过将提取限额与城市居住面积、物业费用参考价格等数据数据联系起来，提高了系统的适用性。与此同时，一些城市允许“今年未提取的，可在下一年累计提取”等措施，鼓励居民按需提取公积金支付物业费。

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提取公积金支付物业费用

具有经济减压和民生保障的双重效益

目前整体房地产市场下行压力尚未完全释放，不少业主开始对物业服务的价值进行重新评估。根据克而瑞物业管理调查数据，受房价下跌、满意度下降等诸多因素的影响，2024年全国典型城市物业费平均收缴率为82%，下降幅度约为3%，其中上市物业企业平均收缴率几乎跌破80%，下降幅度达到5%。

作为长期的刚性支出，物业费对中低收入家庭构成了显著的负担，老旧小区业主负担更重，收取率更低。同时，由于物业费收取率的降低，很容易造成恶性循环，从而降低物业企业的稳定性。数据显示，2024年全国每年更换物业项目约2万个，换手率从2021年的1.7%上升到3.3%。如果允许提取公积金支付物业费，可以有效缓解居民的现金流压力，同时缓解物业企业的催款压力，提高服务质量，降低换手率。在许多城市的政策实施中，居民对提取公积金支付物业费的反应很热烈。

同时，就资金总额而言，提取公积金支付物业费具有一定的政策可行性。2023年全国提取公积金的人数为7620.10万，提取金额为26,562.71亿元。而且公积金实收员工人数约为1.745亿，覆盖面 根据城市住房自有率的90%，6000万家庭 计算则覆盖 5400 一万个家庭，如果每个家庭平均每年花费2000元，那就是1080亿元，即使2023年提取增长4.06%，总提取率仍低于80%。，实际开支比例可能更小。例如，在北京，2023年，有544.92万名缴存员工提取了2,554.76亿元的公积金，如果每个家庭平均每年花费3000元，提取总额将增加3.2%左右。

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控制与治理风险并存

多重挑战限制了一二线城市政策的实施

虽然允许提取公积金支付物业费的政策创新具有社会价值，但在推动高能城市时也面临着显著的制度适应性挑战，因为它具有参与者多、涉及人群广、政策结构复杂等特点。

多主体合作难题

物业费提取涉及业主、物业公司、税务机关等多方主体，需要验证房屋所有权、支付周期和真实性，控制的复杂性远远超过租赁提取。市级平台需要建立一个系统来整合每个相关主体，以承受这项政策的实施带来的业务压力。

政策公平性争议

公积金制度本质上是一种互助机制，旨在支持中低收入群体的住房需求。然而，物业费的提取可能会导致反补贴问题——高收入群体通常支付更高的物业费。如果没有合理的限制，政策可能会转移初衷。

资金安全和流通压力

一二线城市公积金抵押贷款需求长期高位运行。如果提取新的物业费，虽然提取比例相对可控，但随着物业费用的增加，资金链压力可能会增加。

由于缺乏统计数据，政策可控性较低。

一二线城市的物业收费大多是政府指导价格和市场定价相结合的。同时，物业收费属于社会化行为。政府相关部门通常没有足够的数据来掌握物业项目的实际物业收费率，因此很难估计相关政策方案实施后的短期和中长期实际经济压力。

现行政策优先高于政策创新。

目前，一二线城市公积金除了偿还贷款本息外，还承受着多项支出的压力。以上海为例，2023年提取金额中，购房贷款偿还本金占62.30%，租赁住房占11.12%，购房、建筑、改造、大修自住住房占5.06%，支持老旧小区改造占0.15%，退休和退休占16.21%，劳动能力完全丧失，与单位终止劳务关系的提取占0.02%，出境定居占0.14%，其他占5.00%。虽然提取公积金支付物业费有各种经济和社会价值，但还是要充分考虑各种因素。

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主动性破局：从“风险控制”到“主动变革”

指标联动组合拳助力政策落地

当一二线城市落地提取公积金支付物业费相关政策方案时，三维协调可以通过制度创新、技术赋能和市场鼓励进行。，促进物业服务稳步发展，同时灵活缓解民生问题。

综合考虑业主资质和物业项目情况，通过双重准入准确到达物业费收缴难点的同时，通过公开白名单逐步开放计划，有效控制公积金提取规模，向市场释放积极信号，促进物业服务市场稳步发展。

建立公积金-物业费联合管理体系，直接将资金转让给物业企业，降低中间环节的风险。通过区块链存证技术上传物业服务合同、资费标准、收缴率等数据，鼓励物业企业申请纳入提取公积金支付服务费的物业项目，通过建立物业企业评级制度，在管理社区倾斜支付比例、促进优质物业企业良性流动的同时，为提供更好服务的物业企业赋予政府相关部门更多管理抓手。

建立提取金额的动态框架，将年度提取金额与城市月度社会平均工资挂钩，控制整体资金风险。同时，联合个人贷款率设置保险丝机制，确保贷款优先。

05 结语

在“十四五”结束的关键节点，推动公积金支付物业费的政策突破，本质上是一场关系到居住服务普惠化的制度性变革，也是公积金制度从住房金融工具向综合居住保障机制进一步转型的历史性飞跃。通过将沉淀资金转化为提高物业服务质量的“活水”，公积金制度是普惠性公共服务“提质增效”的生动写照，可以打破传统购房消费路径的依赖，直接触及社区治理的末梢神经。

在服务居民美好生活的过程中，公积金从“被动支付工具”升级为“主动治理杠杆”，其制度生命力将焕发新机。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞战略发展部，36氪经授权发布。

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