房屋收购率为140%，全国正在拉响零公摊对决。

以前买房的人都期待着买房不能有公摊，希望有一天能取消公摊制度，按照套内面积买房。现在，分摊正以另一种方式消失。房地产产品的迭代正在让分摊成为过去。

从2024年开始，全国范围内开始了一个零公摊试验。在全国零公摊试验中，广州是最早的，也是最快的。

广州的产品进化到了什么程度，这个可以给大家看看。

招商蛇口今年九月底价10.18亿元，楼面价1.3万元/人。㎡横沥岛2024NJY-3地块获得价格，该项目前几天生产了产品和房型，房型实用面积最高可达140%。

这里没有什么豪宅，也没有什么改善的房子啊，根据小区面积段82㎡、110㎡和125㎡来算一下，只能算一个刚改的楼盘。

给大家看看它逆天的110平户型，110平户型实用率139%，可以达到410平户型， 一室两卫也有露台。

这里是广州目前实施的第一个第四代商品房地产。

尽管第四代住宅标准尚未实施，但广州主城区即将开盘的新盘也出现了130%的实际使用面积。

以白云和荔湾两大新盘为例，越秀即将开盘。

越秀在荔湾老西关河柳街地块，是一座纯粹需要盘子的核心老城区，最小面积68。㎡，最大面积也只有98㎡，但是它的实际使用面积可以达到最高130%。

68㎡三室两卫，82㎡三室两卫和98㎡新规后的四房两卫，高得房率让小户型能够做出以前100平米以上的居住体验。

白云梅花园板块的另一个越秀新盘也是一个刚需盘，只有88平105平，实际使用面积最高达130%，全是四房两卫。

这些新盘即将上市，代表了广州目前最高的得房率商品。

除这三个楼盘外，广州目前市场上销售的新盘，只要是新建规定后进入市场的，超过100%的获得率已成为标准。

这种现象在广州甚至已经形成，买房可以选择新房不选二手，新房一定要买新建后的产品。

去年11月，广州建筑新规发布，是广州商品取得如此高房价的根本原因。

去年11月，广州发布了最新的《容积率办法》，将房屋套内半开放空间半计容的比例从15%放宽到20%，不超过房屋套内建筑面积的15%，允许设置主景观阳台，满足连续开放率不低于40%的要求。

半开放空间是指阳台、家庭花园、设备平台等。半开放空间赠送一半面积，给开发商留下了户型设计的尺度。

后来开发商对公寓设计进行了猛烈的推动，使得住房率越来越高，不仅消除了公摊，甚至出现了100平方米的建筑面积，实际应用了140平方米。

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不只是广州某城市颁布了新的建筑规定，自2024年以来，全国许多城市都对新的计容规定进行了调整。

今年五月，济南出台了新的计容细则，对第四代住宅试点项目和普宅进行了全面的计容调整。

佛山市建设局等9个部门联合发布通知，将住宅套内阳台的折半面积上限从套内建筑面积的18%提高到20%，取消了单个阳台的深度和面积限制。

合肥7月份发布新的计容通知，放宽阳台和露台的计容规则。例如，正常标准阳台的展开面积小于内部面积的20%，无论是否关闭，容积率只有一半。

在深圳今年的建筑设计规则中，一半面积阳台的深度增加不超过2.4米，超过一部分的水平投影面积应计入规定建筑面积的内容。在此之前，深圳阳台的深度不应超过2.4米。修订后，深度可以扩大，凸窗的深度可以从0.6增加到0.8。

……

西安、珠海、昆明、湖州等地对新的计容规定进行了调整。调整后，各地新规后的产品如雨后春笋般涌现。第四代住宅的概念在全国逐渐普及。

第四代住宅，又称城市森林花园住宅，主要是将地面的庭院放在高层，让每一位高层住宅都有空中花园。

实际上，第四代住宅最大的特点就是高房率和大露台。

目前，中国已有100多个项目落地第四代住宅，住房率大多在100%以上，最高住房率可达144%。然而，每个城市的第四代住宅大多是在改善项目和豪宅。

举例来说，重庆第四代住宅的主要面积是127㎡上述，西安第四代住宅的主要面积为130㎡往上。

小型公寓的刚需项目也有，但在全国范围内相对较少。

这里值得一提的是，100%以上的高房率和第四代住宅并不能完全等同。最明显的区别之一是是否有露台。

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这一次，全国范围内的计容优化和100%入住率商品的兴起，正在形成一种产品迭代的趋势。现在普遍入住率是100%-110%，不排除后面的公寓设计越来越卷，出现了150%、160%入住率的新产品。

很多人没有意识到这件事对房地产市场的影响有多大。可以说，这种产品迭代潮将成为新时期房屋产品与旧社会产品的分界线。

现在仍然是新产品和旧产品的过渡期。过渡期过后，未来新房市场100%以上的产品将成为标准。新产品和旧二手房产品之间也会有明显的价格差距。

以前的二手房得房率为70-90%，房价将是一个梯队，超过100%的新产品将形成一个梯队。

在过去的两年里，由于房地产市场的低迷，100%的新产品和二手旧产品在价格上没有太大的区别，尤其是在大湾区。由于新房竞争的加剧，甚至出现了高房率新规产品价格比低房率二手房价格更新的异常现象。