太突然了！深圳大反转！
The following article is from 米宅 Author 乔妹
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没有房子可看，是我们这次去深圳调查最大的感受。
经历过整个 10 月亮的火热行情之后，11 月亮的深圳好房子几乎卖空了。
现在我们来看看深圳西部几个热门板块的情况。
最近龙华离福田很近深圳北站区，目前还有一套房子可以看到，主要是剩下一套房子，位置比较偏，中间夹着两条地铁轻轨，价格接近。 6 万。
红山和龙华中心上塘板块可以看到的房子也不多。
宝安碧海板块唯一在售的新房子，小户型已经卖完了，剩下的房子也不多了，价格接近 8 万。
海妈湾南山前很少有新开的住宅项目，要等到下个月才开业，现在看样板房需要验资。 100 万，价格估算 10 万左右。
前海赤湾一个项目已经关闭，一个是收盘，另一个刚刚开盘，价格已经关闭。 7 万左右。
南山中心没有什么可看的新房子，有一个项目只剩下一套房子，均价 8 万。
光是最珍贵的凤凰城板块，一个项目开盘仅一个半小时就宣布售罄，2047 批客户抢 192 套房。
沙井中心有些项目都是大户型，总价过千万，开盘当天去化。 9 成。
总而言之，宝安前海龙华光明这些热门地区的新盘都在陆续清盘。
为什么这些新盘卖得这么快？
除自身价值外，还有一个很大的原因，与周围的二手房相比，价格是倒挂的。
请注意，这一倒挂并非政府限价，而是开发商为生存而打折。
假如说深圳 10 每月新房的火爆都是基于开发商的折扣价格，那么， 11 每个月都面临着一个个的价格回调。
如今这些核心区域的优质楼盘，要么开始封盘，要么开始收回之前的优惠点数。
记得在深圳北站调研一个楼盘的时候，房地产销售小哥明确告诉我们，当天已经关闭，之前的一部分折扣已经收回，只有重新定价后才能出售。
这种现象，背后是巨大的供需矛盾，深圳的承载能力有限，但是全国中产阶级对深圳好房子的需求却是无限的。
在需求无限、承载能力有限的情况下，所见的事实都变成了幻想！
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更加神奇的是，在这波行情的帮助下，深圳的许多烂盘就像是久旱逢雨，突然被拯救了。
核心地
段能看到的好项目并不多，所以我们去了更远的地方，看了一个明星项目，刚开盘就快卖完了。招待我们的小姐姐说我们来晚了。
目前的价格是 4.5-5.2 万，只有高区有房，顶楼次顶楼这些。
记得今年 5、6 月份的时候，这个项目还有。 4.2 万的价格。
在龙华工业路旁边，我们换了地方，又去看了一个新项目
，商品一般也没有地铁，因为靠着主干道工业路，周围有工厂排污，废水流过项目，这是一个很大的不利条件。
但是即便如此，依靠特价房和价格倒挂，也热销了一波。
如今价格是 4.5-4.8 万，相比 10 月收回了 2 个点优惠，总价几乎上涨。 10 万块。
此外，只有两栋建筑，其中一半是经济适用房的小项目，也借此波行情支棱起来，再次入市，重新定价。
众所周知，深圳主要是向西发展，西部板块应该是最有价值的，但是现在东部板块也逐渐变热。
就在上周末，龙岗大运新城板块有一个项目开盘销售。 214 套房，不到两小时就清算了，去化率 100%，销售额 10.77 亿元。
今年成为深圳东部地区的第一张日光盘。
很多在深圳卖了很久的老大难，前几年售楼处门庭冷落，各种促销手段都无效，这两个月突然变得火热起来。
巧合的是，就在写这篇稿子的时候，手机突然收到了一个弹出窗口，讲述了一个关于手机的故事。 11 月深圳新房网签销售新情况。
在这里，其实有很多非高质量的项目乘势而上。为了摆脱数量，特价房应有尽有，进一步推广。 11 月份深圳新房销量上升。
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有些人说，这个核心区域的好项目卖完了，就没有下一个了？
且不说我们熟知的深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等都是地太少填海而来。
再次告诉大家一个数据，这是“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划。
可以看出，深圳的居住用地供应逐年下降。
更为重要的是，在本已供不应求的居住用地供应中，无法公开交易的城中村又占了半壁江山！
当前，深圳拥有的城中村数量居全国第一。与此同时，深圳也是如此。 1200 一万人居住在城中村，占总人口。 67.5%。
现在，深圳真正能够流通的商品房就更少了。
即使后期有新项目进入市场，深圳也取消了限价。开发商看市场上的菜，能扛到今天的也不会太差。为什么位置好的楼盘会按照最惨淡的时间定价？
龙华有一个新盘，新规商品，超大礼品，下个月开盘，第一推。 300 多套房，据说现在有兴趣的顾客已经到了。 2000 多个，对外释放价格不低。
现在就是这样一个市场形势。
而且深圳本身也不缺人和钱。
2023 年底，深圳总人口接近 1800 万。
七普数据显示，过去 10 2008年，深圳居住人口增加。 714 广东省同期增长的三分之一是万人。
换言之，每次流入广东， 3 个人，就有 1 一个是去深圳，全国人口增长最多！
一方面是人口和需求的不断涌入，另一方面是供地和商品房的稀缺供应，双重夹击！
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那么，整个深圳都很热吗？
当然不是，深圳市场也有冰冷的一面。
比如东部大区域，大量的库存现状就在那里！
东部已经很近了 10 每年都有大量的住宅供应，深圳未来的供地仍然是东部的主力军。
价格呢？
很多东部地区的新房价格都在打折，接近腰斩！
您现在看起来真的很便宜，也许十年八年后还是这个价位，甚至更低。
所以，就算是一线，就算是深圳，也不能全部购买！
目前深圳房价最高的两个地区：
福田依靠金融业的繁荣；
南山依靠高科技和因特网的爆发。
没错，就算是一线，就算是深圳，也要为产业而战！
以下是南山和福田的聚集地。 5 大产业群。
毫无疑问，目前深圳最有价值的还是西部地区的核心！
基于价值和价格，可参考下列梯队建议：
第一梯队：深圳湾，香蜜湖，安托山。
第2梯队：前海，宝安中心，福田中心，南山科技园。
第3梯队：宝安碧海和龙华红山。
第4梯队：光明中心，宝安沙井。
10 月深圳火热的市场是意料之中的，关键在于 11 月和 12 月份还能继续吗？
数量，必须在价格之前。
只有量先起来，整体价格才会上涨。
如果每月的交易量至少持续， 2-3 月度大幅上涨，说明整个市场走势将拉升！
所以从现在开始，有需要的朋友，可以开始关注城市每月的住房交易量。，上升还是下降？永远不要等到价格开始发生巨大变化后再急着做决定！
目前，深圳优质核心楼盘房源不足，极低门槛上车深圳的机会越来越少！
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