REIT奥莱项目第三季度销售下滑14.00％

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发文/冯彩云

近日，沙之船REIT在新交所上市，披露了截至2024年9月30日的第三季度业绩。2024年第三季度，沙之船REIT旗下四个奥莱项目的门店销售额同比下降14.0%，从去年同期的11.14亿元下降到9.58亿元。

在销售下滑的情况下，沙之船REIT的租金收入也有所下降，2024年第三季度达到1.59亿元，同比下降2.0%。其中，可变收入为0.434亿元，同比下降13.2%，固定收入同比增长3%至1.152亿元。

需要注意的是，砂之船房托收入主要分为固定收入和可变收入两部分。固定收入由砂之船集团支付，每年增长3%；可变收入根据实际奥莱项目的销售业绩变化收取不同比例的收入，可以更好地反映项目运营和当前市场变化。

资料来源：砂船REIT公告，商业客户整理

从具体项目来看，沙之船(重庆两江)奥莱、沙之船(重庆璧山)奥莱、沙之船(合肥)奥莱、沙之船(昆明)奥莱四个项目的销量均有所下降，其中重庆两个项目下降幅度最大，均超过17%，重庆两江奥莱销量占比最大，下降幅度为17.8%。

在租赁率方面，除砂船(重庆璧山)奥莱环比略有下降0.3%外，其他三个项目均取得环比上升或持平，因此整体租赁率达到98%，保持较高水平。

针对项目销量下滑，沙之船REIT在公告中解释说，重庆项目销量大幅下滑主要受高温天气影响，削弱了客户的购物欲望，进而影响了人流和销量。此外，国际品牌对时尚商品的需求减少也影响了整体项目的销量。

商人认为，沙之船奥莱销量下滑背后，除了当地市场的独特因素外，国内奥莱市场的变化也是不可忽视的重要原因。

近几年来，随着消费者对性价比消费的关注越来越高，奥菜作为折扣零售模式的代表备受关注，但是市场竞争也越来越激烈。

目前，国内收入增长放缓导致消费市场疲软，消费者对购买决策越来越谨慎，对价格越来越敏感。奥莱的消费业态知名度明显低于以前。

在这种背景下，以奥莱为主要业务的企业面临着巨大的挑战。除了砂船，2024年第三季度奥莱的业务收入为9.71亿元，同比增长-1.39%，也有所下降。

除了业绩下滑之外，一些开业不久的奥莱项目也遇到了关店的困境。近日，广州花都区天河城奥莱公园宣布将于2024年11月24日正式关闭门店。

根据官方公告，该项目的关闭主要是基于公司战略调整。但据商业客户介绍，市场反馈表明，商场存在定位不明确、营销力度不足等问题。此外，奥莱业态最重要的商品风格和价格优势并不明显，因此在市场竞争中无法站稳脚跟。

从上述情况不难看出，在整体消费市场疲软的情况下，奥莱的消费热度明显低于之前，这对奥莱运营商的核心运营能力和商业创新能力提出了更高的要求。

商业客户认为，面对消费增长放缓的挑战，奥莱企业通过不断提升头部品牌水平，构建商品和价格优势，为消费者提供更具质量和价格比例的消费体验来突破。

资料来源：砂船REIT公告，商业客户整理

以沙之船为例。根据收入贡献比例，国内时尚品牌、运动、国际品牌、儿童服装、鞋子和皮革制品的收入比例分别为43.8%。、19.6%、17%、5.8%和4.1%。

值得注意的是，2024年第三季度，沙之船项目的体育品牌在租赁面积和收入方面都有所提升。商业客户认为，这在一定程度上说明客户对体育品牌的青睐程度较高，可以适当增加这类品牌的数量或产品品种，增强对消费者的吸引力。

另外，从租赁加权平均期满年限来看，根据可租面积计算，2024年第三季度砂之船房托项目租户的加权平均期满年限为2.2年，如果按收益比例计算，则为1.2年。

短期租赁在一定程度上有利于提高租户组合，但如果不能及时招商补位，很容易造成空置率高的局面，影响整个项目的运营。

商业客户认为，对于短期租赁，像沙之船这样的奥莱企业可以实施更灵活的租赁策略，帮助提升租户组合，快速改变国内消费者需求，快速用新品牌代替性能差的品牌。

除了传统零售品牌，奥莱还可以考虑适度引入体验型业态。例如，儿童亲子空间可以根据家庭客户的需求适当增加。在此期间，沙之船合肥项目于8月份新增了3600平方米的儿童游乐园，吸引了大量客流，月销售额约65万元。

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