区域缩编“七变五” 掌握万科变阵的市场机会。

市场持续下滑，万科也逐步缩编瘦身。

万科的阵地变化是将原来的七大区域公司减少到五家，将原来的东北区域和西北区域调整到总公司。总公司只设置一套管理职责，对区域内各城市项目进行集约管理。此外，开发运营总部进一步下沉业务一线，直接负责商品管理和重大项目交易。

万科别无选择，只能这样做。伴随着行业整体规模的缩小，万科也从 2020 年超 7000 一亿元的销售额下降到 2023 年约 3700 今年之前亿元 9 月度销售也只有 1812 亿元。规模急剧下降，万科收缩区域的职责也在意料之中。

万科曾经是一家在房地产行业有自己特色的管理效率公司。在房地产行业持续崛起的阶段，万科并没有采用总部的决策管理模式。万科总部长期保持只有几百人左右的编制，明显不同于其他房地产企业100多人甚至上千人。

在这种模式下，万科的总部更像是一个“大脑”，负责战略制定和发展规模，而开发业务充分授权区域；此后，万科还成立了开发经营总部，拆分区域进行“分权”，将与开发职责相关的总部业务部门下放到开发经营总部，再次将总部做得更好更强。

然而，随着市场的下滑，万科需要调整组织结构，就像其他短期流通困难的企业一样。万科通过调整非重要工作部门，寻求组织扁平化管理，最终形成总部和项目的二级管理机制。一切的目的都是为了生存。

精简职责

本次万科调整的主要目的是集约化管理。

万科R&D运营总部进一步下沉到业务一线，直接负责商品管理和重大项目交易。其中，华东地区、南方地区、北京地区、西南地区、华中地区总部精简职责，定位于开发运营的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台担保职责。

事实上，据 21 据《世纪经济报道》记者从万科多家地区和城市公司了解到，万科地区总部早些时候已经基本与城市公司合并了后台担保职责。“比如华中武汉公司同时使用后台担保职能的人，既负责城市公司，也负责区域公司”。

除了以上五个区域，万科还对两个区域进行了“降级”。其中，东北地区西北地区调整为总公司，总公司只设置一套管理职责，对该地区各城市项目进行集约管理；上海公司、广佛公司，重点项目多，产能价值大，调整到开发经营总部直接管理，加强资源盘活、业务效率提升、交付质量、成本管理等方面的专业控制。

事实上，在过去的一段时间里，上述东北地区和西北地区几乎没有新的项目。以东北地区为例，万科 2024 年中报告，万科在建项目共有 20 大概，这些项目的竣工时间几乎都是今年下半年或者明年上半年。这意味着万科东北地区在这些项目竣工交付后基本没有新的项目，所以没有必要维持该地区的编制。

目前，上海公司、广佛公司仍有多个工程项目在开发，也是未来两年万科的重要粮库。在这些公司中，广佛于 2017 年以 551 目前，1亿元获得的广信资产包仍在解包过程中，预计将带来可观的价值；此外，广佛公司在推广过程中还有一些城市更新项目。比如今年广州销售榜前列的万科黄埔新城，未来三年也会推出新板块。

在调整了组织结构后，万科在人员安排方面保持了原有的核心团队不变，开发经营总部仍由张海总体负责。孙嘉继续担任商业事业部负责人。广佛公司总经理曹江巍接任卢冰，广佛公司总经理曹江巍接任广佛公司所在地区或总公司负责人，易平安、郭继勋、曾巍继续担任北京地区负责人。

提高效率

卢冰调任的办公室事业部，也是万科这次新成立的部门。

万科表示，为进一步提高商业和办公资产的运营效率，万科R&D管理总部将成立办公事业部，重点提高办公资产的运营效率，深化商业事业部制度建设。未来，事业部总部将重点开发大型购物中心、社区商业和历史文化街区的三大核心产品线，一线项目将合并为七大地区公司，以更贴近当地市场和客户，专注于项目。

今年万科又一次调整了经营业务。今年 1 月，万科成立商业事业部，将万科7个地区的商业业务和印力集团统一纳入商业事业部。万科自身的商业业务和其商业房地产平台的印力完成了初步整合。

万科董事会主席郁亮在今年年初的股东大会上提到，万科专注于三大优势:综合住宅开发、物业服务和租赁住宅，其实商业和办公并不纳入万科的三大业务范围。郁亮当时提到，万科将经过两个阶段的调整。第一阶段是坚定减肥，调整融资方式，降低风险；第二阶段，我们专注于主营业务，做精细业务，成为行业产品的标杆和服务的标杆。

现在，万科的第一阶段还在进行中，但是工程项目的转让还没有达到预期。相比之下，万科的 REITs 但是有一定的成绩，今年以来，万科多跑道 REITs 在商业中取得突破 REIT 完成上市、物流、租赁住宅 REITs 同时也进入了申请流程。

商业、办公室在这种背景下再次分兵战斗，提高效益也符合商业逻辑。

万科方面对 21 据《世纪经济报道》记者报道，为了更好地适应形势变化和发展需求，公司每年都要进行定期的组织检查和相应的改进。这种组织结构的进一步集中有利于进一步提高项目的运营效率和效率，尤其是集中力量打造重点项目。在支持市场稳定的各种政策陆续出台的背景下，也将有助于公司更好地把握政策带来的市场机会。

最近，随着房地产市场政策的不断优惠，万科的运营也有所改善。今年的“十一黄金周”，万科销售额超过100亿元，在很多地区排名第一。万科南部新房销量回升，共成交 1098 套装，总销售额达到 31.2 亿元。

同时，随着资本市场的整体复苏，万科股价也有所上涨。截至 10 月 16 日收市，万科报 10 元 / 股，上涨 总市值为8.7% 1193.07 亿元，时隔多日再次站稳千亿市值。

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