如今比较抗跌的二手房是怎样的？
从2021年上海房价的最高点到现在跌了多少？
我们应该对这个话题的整体数据进行证明。
举例来说，2021年8月上海二手挂牌均价为74291元/1元。㎡，截至2024年8月，上海二手平均挂牌价格为66720元/元。㎡，整体下跌幅度在10%左右
(资料来源：兔博士app)
而且这是一个整体市场，回到今天的主题
也就是说，在楼市的涨跌周期中，即使是赢家也能跑赢大盘。
当房价上涨时，比市场上涨得多。
当房价下跌时，比大盘下跌少。
这就是我们今天的主题。在楼市下跌周期，我们也要关注那些更抗跌的二手房。
因此，这次我从兔博士app中获取了全方位的数据，并与几位资深中介进行了交谈，以获取数据和实际交易情况。
让我们一起讨论一下这个话题
目前比较抗跌的二手房有哪些？
01
若与三年前的成交价格相比，这些板块的房价仍在上涨。
直到我把数据拉出来，我才知道如果把三年当成一个周期，上海这些板块的价格会上涨而不是下跌。
如下表所示
(资料来源：兔博士app，成交价格单位：人民币/平方米)
近年来，涨幅较高的板块可分为两类。
一个是老港镇、叶榭、车墩、哲林等原郊区房价相对较低的板块，
另一个是传统上绝对城市位置的只脚位置，其中董家渡、黄浦滨江、老西门的二手涨幅超过15%，豫园板块也有10%的涨幅。
从这张表可以看出，黄浦地区的强势地段仍然获胜。
所以把各区的数据三年的房价拿出来对比一下，黄浦的确遥遥领先。
相反，无论是上市价格还是成交价格，杨浦在市区的跌幅都比较大。
(资料来源：兔博士app)
然而，我们也可以看到，上海市区的地段含金量、完善的配套设施、优质的学区等。都让城区跑赢了市场。
下一步，我们来看看郊区的五大新城，如果讨论五大新城哪里最抗跌？
但是临港要单独拿出来看一看，因为这三年，临港房价的波动实在太大了。
21年临港的成交价格仍然可以达到3个前缀，现在已经跌到2.4万/平方米左右。与21年相比，跌幅约为30%，可以算是上海最不抗跌的板块之一。
(资料来源：兔博士app)
所以其它四个新城，嘉定新城无疑是最抗跌的一个。
与21年相比，嘉定新城的平均成交价格上涨了4.79%，平均挂牌价格上涨了11.84%，但即使是嘉定新城，24年的价格也比23年的价格下降了。
五大新城中谁最抗跌，战至目前的结果：嘉定>青浦>松江>奉贤>临港
谈完相对全面的宏观市场，我也找了几个熟悉的中介朋友。
根据他们多年的交易经验，具体感知市场变化更加精确。
小苏和大熊为我提供了一些比较抗跌商品的方向。
02
强大的工业园区周围的动迁房，才比较抗跌
大熊在上海做二手交易，总价段主要集中在200-300万左右。
因此，有时还会和上海的搬迁房打交道。
最近，上海六大拆迁基地的跌幅排名在市场上流传。下跌幅度最大的区域是松江泗泾，平均水平达到30%。
而且青浦徐泾的几个标杆拆迁基地板块也同样出现了动迁房产品。脆弱性
(资料来源：链家)
近三年来，几个典型小区的房价下跌了近30%。
但在二手房市场，很多时候拆迁小区的供应量和交易量都很大，可以算是这个城市的交易基石之一。
所以在市场冷淡的周期下，注意哪些动迁房还比较抗跌？，仍然是必要的
大熊给我提供了两个方向。
一个是周浦，我查了下链家这三年周浦典型小区成交的市场情况。
(资料来源：链家)
与过去三年的最高点相比，周浦几个典型社区的跌幅只有8-9%。这个市场在浦东也很抗跌。
另一个是康桥
(资料来源：链家)
周浦旁康桥几个小区的价格也呈现出相对稳定的趋势。
而且同样是搬迁房板，周浦和康桥之所以能保持房价相对稳定，是因为
长期以来，需求旺盛，即依靠浦东发展轴线上的大核心张江需求溢出，
而且围绕大虹桥产业区的拆迁基地，如江桥、泗泾、徐泾北城等，也受到其产业发展不稳定的影响。
强大的工业园区旁边的拆迁基地抗跌性能更强
03
板块标杆二手小区总是比较抗跌
(资料来源：链家)
在过去的一年里，我们观察了每个板块标杆二手小区的房价，有的是因为位置，有的是因为产品溢价，有的是因为整个板块的老化，那些产品做得比较好的小区价格站得比较稳。
熊跟我说了三个比较典型的案例。
在他的观察中，最典型的张江汤臣豪园不仅在过去的20年里上市价格上涨了1300%以上，而且近年来的价格也表现出了抗跌性。
张江汤臣豪园所在的张江板块，除了汤臣豪园、汤臣豪庭等别墅、豪宅、城市经典等大型商品外，多为丈夫房、搬迁房。
(资料来源：兔博士app)
作为纯商品房产品，张江汤臣豪园已经成为该行业罕见的改进商品。直到今天，它的稀缺性仍然不可替代。
二是唐镇绿城玉兰花园，相对于近三年的最高房价，跌幅也只有10%左右。
毫无疑问，这个板块是靠绿城的品牌来维持价格的，这些年来一直是唐镇二手房价格的天花板。
第三个位于徐汇华泾的印象欧洲，不同于前两个板块。印象欧洲的稀缺是因为华泾板块的整体房龄已经比较老了。作为一个新的社区，价格相对坚挺
在链家给欧洲留下印象的2021、拉出2024年的交易记录进行对比。
可以看出，不管是二房还是三房，这三年均价一直保持在9-10万/㎡，基本上没有多少下跌
像这样的小区，基本上每一个板块都会有，比如御桥的万科海上传奇，大宁的金茂府等等。
所以标杆二手小区，或者因为位置或者产品，如果能维持稀缺性，价格就会稳定下来。
04
他们应该是这个预算段的最佳选择。
以上是非核心板块的标杆二手产品，但上海核心区的一些产品也表现出房价相对坚挺的迹象。
早期商品房在上海城区绝对稀缺。
(资料来源：链家)
首先，我们来看看静安江宁路的静安豪景苑。这个社区位于静安寺商业区，享受上海城市极致繁华的配套设施。
而且社区功能丰富的俱乐部只对业主免费开放。俱乐部服务不仅包括游泳池、健身等常规项目，还包括按摩浴池、桑拿、蒸汽浴温泉、健身房、壁球馆、网球场等场所。
所以，2021年这个小区的2房房型，平均成交价格为13-14万/㎡之间
（来源： 链家）
24年来，静安豪景苑2房的成交价格仍保持在13-14万//㎡有一段时间，很稳定
（来源： 链家）
另一种情况是，永业公寓位于五里桥，2021年平均成交价格约为12万//。㎡到17万/㎡不等
（来源： 链家）
到2024年，永业公寓的平均成交价格为12-15万/㎡之间
（来源： 链家）
尽管距离最高点17万/㎡已经下跌了，但是价格比较坚挺。
对初期的优质商品房为什么房价还比较坚挺，供需关系造成的？
在这些几乎饱和的板块中，几乎没有新房推出。
因此顾客可以选择的小区并不多，这些早期的商品房小区具有不可替代的性能。
用大熊的一句话来概括：“他们应该是这个预算段的最佳选择。”
05
位置不独特，但产品绝对独特。
最近，苏苏告诉我，上海楼市出现了“分化下跌”现象。
起初我还不明白，她解释说，就是在下跌的小区里，也有分化，
大户型在纯改进型产品供应十分稀缺的板块中获胜。
(资料来源： 链家）
供需比例决定了价格的稳定性
比如位于闵行邈桥的纯大平层小区，颛桥星河湾
这个小区只提供2000㎡上述纯大平层公寓，项目所在的闵行邈桥板块，房间类型2000。㎡除别墅区外，上述二手小区屈指可数。
(来源：链家)
所以这一盘的客群圈指的是对闵行或星河湾学区特定需求的高端客群，换手率一直比较低。
我看了看链家，目前整个星河湾1、2、3号园，总户数达到2248户，但只有48套在外网上上市出售，上市率只有2%左右，很低。
这也说明星河湾小区的房主基本都是自住的，比较不愿意卖。
大熊说：“那些外环线上的板块，大平层商品比较稀缺，如果出现一个纯粹的大平层社区，一般比周边地区抗跌。”
TODTOWN天荟也呈现出闵行莘庄次新大平层社区的趋势。在过去的三年里，房价与最高点相比只下跌了一个零头。
06
大型商品在刚需板块有多吃香？
从另一个角度来看：即使是同一社区的商品，也常常是比较抗跌的大户型。
我将华润中央公园近几年的交易明细统计如下
据链家样本数据显示，与2021年相比，华润中央公园二期2房商品下跌幅度在2房。25%上下
(资料来源：链家)
让我们看看三套房子的商品。首先，交易量远小于两套房子。我浏览了这几年的所有交易记录，大概是10套2套房子的交易，只有1套3套房子的10套房子的交易。:1的比例
(资料来源：链家)
在2022年的少数数据样本中，我们可以看到3个房间的成交价格相对稳定
结合自己去华润中央公园踩盘的亲身经历
当时看房的中介明确告诉我，这个小区的大户型比较受欢迎。一是业主卖的少，价格相对稳定。
相比之下，二房小户型陷入了价格斗争的境地，因为客户都想更换更大的户型，挂出来的房子已经很多了，竞争也很大。
刚需热点板块中，大型单位的稀缺程度远高于小型单位。
07
最后说说写这篇文章的初衷。
从下跌周期市场来看，我们不仅能感受到悲观和不安，还能感受到什么？
或上海二手房价格稳定的因素有哪些？
我自己整理了数据，和各种中介聊了聊。
找出一些共性，和大家一起参考。
众所周知，顶级地段保值，但并非每个人都能买到黄浦的好地段。
那么，宁可鸡头不要凤尾，数据显示，二手板块的标杆总是更抗跌。
同样的价格，选择那些可以成为板块头部质量的二手房，比去你认为的好地段买差货好。
那么什么是好产品，什么样的产品才能真正满足这个时代的需求呢？
纯圈内，改善房型，品牌房企
未来是改善房型当道的时代。
怎样买一套好的公寓？，也许有时比买个好地段更重要。
这一时代的买家，正在为真正提高商品买单。
本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com
