任泽平：存量抵押贷款利率应该降低。

文章：任泽平团队

导读

如果能降低现有的抵押贷款利率，将大大减轻居民负担，提振市场信心，涉及38万亿抵押贷款，很多居民都无法承担。从善如流，回应人们的声音，很好。

2023年12月，我们提出了“三招可救地产”(参照《三招可救地产》)，并多次呼吁持续降息，包括降低二套房存量抵押贷款利率。

自2024年以来，存量与新增住房贷款的利差不断扩大，居民提前偿还贷款和被迫断贷的现象不断增加，调整存量住房贷款利率呼吁上升。

20232008年，首轮存量抵押贷款利率调降效果显著，但政府战略空间依然存在。2023年8月31日，中国人民银行联合国金融监督管理总局发布《关于降低首套住房贷款存量利率的通知》，明确规定首套住房贷款符合条件的贷款人可以与贷款金融企业协商降低利率。2024年7月，央行发布《中国区域金融运行报告(2024年)》，回顾了2023年存量抵押贷款利率下降的政策效果。

20242008年，股票抵押贷款利率下降预期再次上升。在2024年下半年的工作会议上，中国人民银行提出“把更多的努力转化为惠民生，促进消费”。自2024年8月起，中国人民银行在公开采访中指出，“促进公司融资和居民信贷成本稳步下降”、研究储备增量政策措施。许多政策信号的出现，再一次引起了市场对存量抵押贷款利率下降的关注。

降低存量抵押贷款利率的重要性增加，有利于帮助居民缓解还款压力，渡过暂时的困难，可以减少银行提前还款造成的利息损失，帮助银行保留高端客户。由于利率持续下降，几年前存量抵押贷款利率与当前利率的差距超过20%。

根据100万元的30年抵押贷款和等额本息还款计算，估计现有抵押贷款利率下降60bp-80bp可以减少贷款人每月约340-450元，节省7%-9%的月供和总还款额。

股票抵押贷款利率可以如何降低？2023年是通过直接的方式，即合同条款的变更，2024年本轮是否可以跨行“转抵押”等仍有待颁布。本轮股票抵押贷款利率下降估计为60-80bp，节省了2280亿-3040亿元人民群众的利息。3)全面降低第一套和第二套存量抵押贷款利率的概率较低，预计将逐步多元化降低，二手房存量抵押贷款利率可能会试点下降。

建议加快出台计划和细则，降低存量抵押贷款利率。同时，对存量抵押贷款利率调整银行给予政策激励，如定向RRR降息、结构性货币政策工具补贴等。

正文

第一，存量与新增房贷利差大，就业形势严峻，居民提前还贷现象增加。

1、降低LPR，增加部分，导致存量抵押贷款利率与新增抵押贷款利率存在较大差距。个人住房贷款利率定价主要有两种方式，一种是固定利率，另一种是“LPR 增加一些浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”进行调整，调整内容为LPR，合同期限内增加的部分一般不变。

另一方面，LPR持续下降导致之前买房者的利率与当前买房者的利率不同。LPR从4.85%下降到3.85%，从2019年10月到2024年8月。

另外一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。股票与新增抵押贷款之间的差距也扩大了股票抵押贷款与新增抵押贷款之间的差距。自2024年“517新政”以来，各城市相继取消或大幅降低了抵押贷款利率下限。年初以来，5年以上LPR累计下降35BP，新增抵押贷款利率正式进入“3时代”，新旧抵押贷款利差迅速扩大。以北京、上海、深圳为例，中国重点城市。

上海：从2021年7月24日到2023年12月14日，上海首套房贷的下限始终是LPR。 35BP，比5.17新政后的最新利率下限高出80个基点。

深圳：从2019年10月8日到2023年9月28日，深圳首套房利率下限始终是LPR。 30BP，最新利率下限高于5.17新政后的75个基点。

北京：从2019年10月8日到2023年12月14日，北京首套房利率下限一直是LPR。 55BP，最新利率下限比6.26新政后高出100个基点。

2、外部环境变化带来的不利影响增加，国内有效需求不足，经济复苏放缓，居民就业收入预期不稳定，倾向于减少债务和利息成本。第二季度中国经济放缓，第二季度GDP实际同比下降4.7%，较第一季度下降0.6％；环比0.7%，低于第一季度0.8％。对于未来的就业、收入预期，居民存在不确定性。

根据央行城市储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来收入感受指数和收入信心指数逐月下降1.3。、1.4％。与第一季度相比，就业体验指数下降1.4.％，48.1%的居民认为“不乐观，就业困难”或“不确定”。由于就业和收入预期下降，居民倾向于减少投资和消费，增加存款和债务，因此选择提前偿还股票贷款。

降低存量抵押贷款利率的影响是什么？

股票抵押贷款利率下降直接有利于居民端，对于银行来说，可以减少提前偿还贷款带来的利息损失，有利于银行保留高端客户。

从居民的角度来看，存量抵押贷款利率的下降有助于缓解存量抵押贷款持有人偿还债务的压力，减少提前偿还存量抵押贷款的现象，增加居民的可支配收入，增强消费信心，促进社会总需求的增长。

根据《中国区域金融运营报告(2024年)》，2023年存量抵押贷款利率下降，每年将利息成本降低约1700亿元，对降低提前还款、促进消费增长起到显著作用。根据央行重庆分行的调查，超过30%的受访者计划将节省的利息成本用于增加消费。

假定本轮存量抵押贷款利率降至最新发放抵押贷款利率下限，部分城市存量利率调整幅度最大可达100bp。按照30年按揭贷款和等额本息还款100万元计算，估计存量按揭利率下降60bp-80bp可以减少贷款人每月约340-450元，节省7%-9%的月供和总还款额。

从银行的角度来看，银行迫切需要解决因提前还款增长导致的利息损失扩大问题，降低现有抵押贷款利率或合理解决方案。利润比利润损失更薄，合理降低现有抵押贷款利率有利于银行留住高端客户。

第三，本轮存量抵押贷款利率可以如何下降？

上一轮存量抵押贷款利率下降并非终点，还有施策空间。2023年8月31日，中国人民银行联合国金融监督管理总局发布《关于降低第一套住房贷款利率的通知》，明确第一套住房贷款符合条件的贷款人可以与贷款金融企业协商降低利率。首先，金融企业和贷款人自主协商确定新发放贷款的利率水平，缺乏“自上而下”的准确调整和降低。；第二，LPR新贷款的加分幅度不应低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策的下限。对于房贷发放时利率较高的城市，下降空间更加有限；第三，，根据央行2023Q4货币政策执行报告，2023年股票抵押贷款利率下降后，股票加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率3.45%约82bp。

1、调整幅度：估计60-80bp，节省人民利息2280亿-3040亿元。据《中国区域运行报告2024》报道，2023年9月，上一轮存量抵押贷款利率平均下降约73个bp。但是，根据国家金融监管总局公布的数据，商业银行2024年第二季度净息差1.54%，已经处于较低水平，远低于2023年第二季度的1.74%。预计这一轮的下降幅度将在60-80bp之间。

据央行第二季度金融机构贷款投资统计，2024年第二季度末，我国个人住房贷款余额为37.8万亿元。据估计，目前我国存量抵押贷款总额约为38万亿元，如果存量抵押贷款利率降低60BP-80BP，每年将为抵押贷款人节省2280亿元-3040亿元的利息。

2、调整方式：直接方式为变更合同条款，间接方式为“以新换旧”。变更合同条款，即银行与买受人自主协商，变更合同内容进行调整。2023年9月，也就是上一轮，通过降低加分部分，将较高的利率作废，调整为新的抵押贷款利率。另一种是“以新换旧”，即贷款置换和“抵押”。买家再次申请购房贷款，同时偿还之前的高利率抵押贷款。目前，是否可以跨行“抵押贷款转移”仍然存在不确定性，亟待颁布具体计划。

3、调降范围：全面调降存量抵押贷款利率的概率较低，预计阶梯式、多元化调降，同时试点二手房存量抵押贷款利率下降。根据2008年股票抵押贷款利率降低的例子，商业银行在推出股票抵押贷款利率降低细则时，对所有借款人来说，整体降低概率较小，降低政策可能向高端客户倾斜。此前，2023年9月，股票抵押贷款利率下降仅涉及第一套住房，第二套住房贷款利率未调整。预计未来股票抵押贷款利率下降范围将扩大到第二套住房。

4、调整时间：估计各家银行需要一段时间进行调整。根据2008年的经验，央行在2008年10月宣布新政后，部分银行在2009年初进行了调整，部分地区实行了存量抵押贷款优惠利率。从政策提出到实施还需要一段时间。

5、调降机构：个人住房贷款比例小，净息差异大的银行可以先试试。抵押贷款比例和净息差是决定银行降低现有抵押贷款利率的两个主要因素。抵押贷款比例越高，降低现有抵押贷款利率对银行的不利影响就越大。净息差越低，降低现有抵押贷款利率将进一步缩小净息差空间。

建议：阶梯式多元化调降，定向降准支持。

银行可以逐步、多元化地降低存量抵押贷款利率。应对提前还贷潮，降低存量抵押贷款利率是大势所趋。银行应尽快出台具体方案和配套规则，明确要求和流程，如规定客户资产规模、限制借款人提前偿还贷款等。股票抵押贷款利率可以逐步多元化降低。例如，对于2024年9月30日利率仍高于4.5%的股票抵押贷款，将不同步骤划分为多元化优惠政策。

政策激励银行降低现有抵押贷款利率。存量抵押贷款利率下降会导致银行利息损失，银行尤其是抵押贷款占比较高的银行缺乏动力。建议支持抵押贷款占比较高的银行提高银行的极性。例如，对房贷规模较大的国有银行和股份制银行给予窗口指导，鼓励国有银行发挥领先作用。对于积极调降存量房贷利率的银行，可以给予定向降准支持。真金白银拖底补贴，开设结构性货币政策工具，因调降现有抵押贷款利率而造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。