住房养老金的背后，果然有专家使坏！

作者：关不羽

生产：功夫财经（ID：kongfuf）

“住房养老金”一石激起千层浪。

8 月 23 日，住房和城乡建设部宣布“研究建立住房体检、住房养老金、住房保险制度，构建全生命周期住房安全管理长效机制”、" 22 这座城市已经试点了。

舆论哗然，“变相房产税”、“以房养老变为为房养老”等各种解读，令人心烦意乱。一些官方媒体发布消息，直接关闭了评论区。

8 月 26 日本，住房和城乡建设部回应：住房养老金由个人账户和公众号两部分组成，不会增加个人负担。微信官方账号由政府负责按照“取之于房，用之于房”“不增加个人负担，不减少个人权益”的原则建立。从试点城市来看，地方政府可以通过财政补充、土地出让金核算等方式筹集资金。目的是建立稳定的住房安全管理资金渠道，不需要居民额外支付费用。住房养老金微信官方账号建立后，将增加社会福利，不增加个人负担。

这场舆论风暴已经告一段落。然而，从“研究”到“试点”的住房养老金制度，并没有给出具体的解决方案，这是复杂的。

“不需要额外支付”是“不增加个人负担，不减少个人权益”吗？不一定。从各行各业专家的政策措施和解释来看，还有另一个谜团。

“住房养老金由个人账户和公众号两部分组成”，是制度设计的题目。

“个人帐户”是指“住宅专项维修资金”。《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，“住宅专项维修资金”是“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金”，特别强调“不得挪作他用”。为保持本专项资金的可持续性，还规定“业主分户账面住宅专项维修资金额度不足以首期缴存。 30% 是的，应该立即续约。

根据上述规定，正常设立运营的“住宅专项维修资金”专项资金，可以实现房屋维修、更新、改造的资金长期闭环。

那么，开微信官方账号是为了什么呢？专家说是用来“兜底”的。华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云表示，此前参与“住房养老金制度”研究的专家陈淑云表示，“住房养老金是一个具有中国特色的新制度，由政府主导的微信官方账号发挥了自己的作用”。

只有没有设立“住宅专项维修资金”的房屋才需要“兜底”。

这样的情况确实存在，有三种类型的住宅没有“住宅专项维修资金”， : “自建房”农村集体所有制土地；公有房、公租房没有专门账户；2007 2008年《住宅专项维修资金管理办法》发布前的部分商品房。

这些房屋的维修资金性质不同。乡村住宅的土地产权性质不同，建设和维护自成体系。公共住房、公共租赁住房的维修资金当然应由国家承担，不应有争议的空间。未设立住宅专项维修资金的商品房，其维修更新资金也应由业主承担。即使这些都需要“兜底”，那也是财务安排处理——“财政补一点，土地出让金核算一些等等”。以这种方式筹集的资金形成微信官方账号，没有任何理由涉及到“个人账户”的商品房。

总之，有“个人账户”的住宅不需要微信官方账号“覆盖”，需要政府“覆盖”的住宅没有“个人账户”。如何理解“住房养老金由个人账户和微信官方账号组成”？

其中隐藏的“关键字”是“统筹”。

“住房养老金”的说法，“个人账户和微信官方账号”的组合设计，灵感来源于医疗保险和社会保障的整体规划。激发这种“灵感”的是，住宅专项维修资金的“个人账户”账户里有很多钱。当你有更多的钱时，你会被怀念，这可以从推动“住房养老金”制度的专家发言中找到线索。

今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中，上海市房地产科学研究院院长严荣等指出，目前全国住宅专项维修资金盈余超过 1 万亿元，上海、北京、杭州等地盈余超过100亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金。 10% 从上到下，成都和深圳各自约定。 4% 和 5%。严院长得出的结论是“大量资金沉淀没有得到有效利用，单项利用率不均”。

很好地理解了数据部分。普通住宅的使用期为 50 2008年，理论上高层建筑应该是 100 年。“住宅专项维修资金”制度实施至今 20 年。即使按照网上流传的说法，中国商品房的具体使用寿命也只是 30 2000年，规范开设“住宅专项维修资金”的商品房房龄距离“最大限度”至少还有 10 年以上。不到花大钱的时候，专项维修资金自然不会花多少。

因此，这 1 万亿元的盈余不是“大量资金沉淀没有得到有效利用”，而是“资金沉淀”本身就是设立“住宅专项维修资金”的初衷。房龄不到吗？ 20 每年房子大修三五次，花大部分钱，是“有效利用”吗？对“单项使用率不均”，有些不清楚。我国商品房房龄、设计、建筑标准不同，业主需求不同。住宅专项维修资金的应用进度和支出项目不同是正常的，没有“平均值”。

严院长想要的“有效利用”，绝对不是让业主提前大修，而是“统筹利用”。

“住房养老金”制度闹得沸沸扬扬之后，严院长发了一段视频，有些说法颇具耐人寻味。

在视频中，他首先强调“微信官方账号是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共行政筹集，主要来源包括城市土地出让收入...此外，还可以来自旧住宅区改造资金和其他财政资金”。这与住房和城乡建设部的政策解释一致。

严院长背后的话需要精品。他说:“目前的研究建立微信官方账号，不需要普通人直接掏钱。当然，在管理模式上，微信官方账号要实行统筹管理，这和个人账户不一样。”。

一个“当前”、一种“直接”，非常有趣。

在“试点”阶段甚至运营初期，公众属于公众，个人属于个人。但如果财政压力积累到一定程度，个人账户就会被微信官方账号“统筹”掉。社保和医保个人账户的统筹就是这样的轨迹。

统筹住宅专项维修资金的“个人账户”真的不需要普通人“直接”支付，但个人账户的钱会统筹到“微信官方账号”，间接花掉。比如你交了“住宅专项维修资金”，就可以用别人的房子进行维修改造，相当于绕过了“住宅专项维修资金管理办法”和“专项资金专用”的原则。这也是社保和医保的老配方和老味道。

这个问题并非脑洞大开的妄自揣测，而是像影子一样。想象一下，如果“微信官方账号”的资金来源自始至终都是城市土地出让金等财政资金，那就是筹集和使用财政资金的“家务”。所谓“微信官方账号”，无非就是财政资金的重点账户。政府可以随心所欲地设置，随心所欲地使用，没有人会反对。财政部门为缺乏维修资金来源的住宅兜底，也没有什么“特色制度”。财政部门对缺乏维修能力的贫困社区进行专项补贴，是各国普遍采用的做法。它是政府公共服务的必然选择，而非“特色制度”。各国此类政府补贴，不涉及归属业主、专项住宅专项维修资金。

“住房养老金由个人账户和微信官方账号组成”的“特色制度”是一种耐人寻味的语言。但是，如果真的要通过开立微信官方账号来统筹个人账户的“住宅专项维修资金”，这是不合理的，风险明显。

事实上，住宅专项维修资金不是“个人账户”，而是与房屋绑定的关键账户，是房屋产权不可分割的一部分。根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是以业主个人名义开立的账户，而不是“按房屋户口设置分户账户”。即使业主卖掉房子，他也不能把账户里的钱拿走。

因此，无论出于什么目的，如何将“住宅专项维修资金”转入其他账户作为他用，都是对房屋产权的侵害。

在实践中，这种以“公共”为名，化私为公的“统筹”已经出现了很多问题。并非减少了财政缺口，而是扩大了财政缺口。社会保障、医疗保险的统筹就是这样。协调后，“个人账户”不再独立核算，而是与“微信官方账号”混合。补贴没有补贴，不该花的却花光了，成了“多轨制”的迷茫账户。因此，资金短缺迅速扩大。当前社会保障、医疗保险统筹都存在这样的问题，“住宅专项维修资金”统筹能否做得更好？

还有一种专家意见，统筹规划后，“引入金融工具”，实现资金“升值”。这有点胡说八道。“金融工具”不是赢不亏的点金石，而是有风险的。以目前“资产短缺”的金融形势，什么样的“金融工具”才能实现升值？一旦造成损失，岂不是又要“覆盖”了？为了“覆盖”统筹规划，结果又要找“覆盖”，很尴尬。

当然，专家可以理解，他们已经把自己的想法投入到了住宅专项维修资金的苦心中。房地产行业现在是这样的。大量由房地产驱动的内需消失，土地财政疲软。专家们渴望地方政府的焦虑。但是，我们不能生病去医院。“急公好义”可以拥有，“急功好利”是危险的。

1 在全国范围内，万亿的住宅专项维修资金看起来非常庞大，与土地财政流失的大洞相比，那就是一点“蚊子肉”。而且，这些有住宅专项维修资金的商品房，几年后也会进入大修高潮，自顾不暇，怎么可能有余力供财政“统筹使用”？这笔钱真的“统一”了，“老小”缺乏维修资金的问题没有解决。商品房大量维修资金短缺再次出现，需要寻找财政覆盖。洞只会更大，安全隐患也会更高。

即使从目前提高房地产市场的角度来看，市场心态高度敏感，任何损害房屋产权的做法都会引起严重的负面反应。如果房地产市场动荡，就不要再做任何事情了。

一般来说，“不需要额外支付”并不能保证住房养老金“不增加个人负担，不减少个人权益”。增加经济适用房，促进城市发展，无疑需要大量的资金，这应该是财政负担，而不是转嫁给个人。专家学者的思想不应该用于“干坤大移动”来修建栈道和暗度陈仓，也不应该把自己的想法放在住宅专项维修基金的顶端。

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