江苏与浙江商业热博弈：谁更有实力和潜力？

出品/Mall的人

作者/诸葛云亭，郭歆邈

江苏商业更加平衡，旗下的“十三太保”都可以打，而浙江的热分布明显更加集中，而且省会杭州“凶”异常。

上面有天堂，下面有苏杭，江苏和浙江。它们是嵌在中国东部沿海邮政区的两颗璀璨明珠，属于江南文化圈，却孕育出独特的气质和优雅。

在经济发展方面，江苏和浙江也是经济大省的强省，产业基础雄厚，一直是中国经济发展的“排头兵”。总的来说，二省之间的对比度很强，呈现出“互相追逐”的发展趋势。

聚焦商业房地产领域，我们可以发现，强大的经济基础和消费潜力为江浙两省商业房地产的繁荣发展提供了肥沃的增长土壤:购物中心、商业中心等商业设施不断涌现，提升了城市的商业氛围和购物体验。

同时，公众评论作为Mall人重点观察数据的工具之一，最近发生了新的变化。除了商场的热门榜单，还增加了“热门指数”，为我们分析不同地区的商业热分布和商场客流场景提供了另一幅“画像”。

江浙8月初热值最高的30强商场之一，由大众点评热门指数统计而成，南京ifc、义乌天地，常州万象城，华润万象生活，都是今年新开业项目中的佼佼者。

需要注意的是，受高温酷暑的影响，江浙户外街区只有苏州仁恒仓街、杭州天目里、金华义乌天地三家，奥莱都是“榜单”，全空调一站式大盒购物中心的热值大幅提升。

①作为一个单一的APP，公众评论有一定的局限性。城市的能量水平、市场份额和使用偏好都会产生一定的意义影响，同一个城市的数据会相对比较。由于不同城市APP使用频率的差异，在同样受欢迎的商场中，高线城市的公众评论热值会高于低线城市。

②公众评论的商场热值每天都在变化，所以分数只显示当时的情况。商场规模大，娱乐休闲品牌数量大，项目热值相对较高，市场营销活动频繁。

我们只从目前获得的数据中窥视豹子，更具体的需求是「实地考察 与当地商场从业人员详细交谈证实」，然后得到证实或调整。

③江苏13市等级划分：南京、苏州、无锡三个新一线、三条二线(常州、南通、徐州)、七条三线(扬州、盐城、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁)；

④浙江11市等级划分：2条新一线(杭州、宁波)、五条二线(温州、金华、嘉兴、绍兴、台州)、两条三线(湖州、丽水)、两条四线(舟山、衢州)。

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江苏“散称”略胜一筹， “十三太保”实力惊人

就浙江、江苏两省的宏观商业发展而言，两者在展现一定共性特征的同时，也存在着明显的个性差异。

首先，根据中国商业数据&Mall人截取的8月初夏季城市商场客流活动，江苏和浙江共有11个城市在中国商业热力排名前50位的城市中占据了五分之一以上的席位。

但仔细看，被戏称为“散称强省”的江苏(人口8526万)，在南京、苏州、无锡、南通、常州、徐州等新一线城市名列前茅的同时，也意外出现了三线城市扬州和全国排名第一的县级市昆山。

而且浙江只有三个城市上榜(人口6627万)，分别是杭州、宁波、温州，其它四个二线城市不见了。

相比之下，江苏省的商业发展明显更加平衡，其“十三太保”(13个地级市)都可以打，而浙江的热分布明显更加集中，省会杭州异常“凶猛”。

有些人说：“80年代看温州，90年代看义乌，新时代看杭州。"通过横向比较江浙两省大众点评热门指数TOP30的商场，可以更好地验证这种选择性。在浙江TOP30商场中，杭州占据了22个席位，一举占据了前13名，而其他8个商场则分布在宁波(4个)。、温州（3个）、在金华(1个)三个城市中，省会城市的虹吸效应显著。

在江苏TOP30商场，“苏大强”占据了10个席位，南京作为省会保持了体面，占据了14个席位。五年后，无锡重返新一线，成功获得5个席位，常州占据1个席位。这些城市都属于苏南地区。

当然，这也与两省的历史文化背景有关。江苏积累了几千年的财富，拥有广阔的平原与河网交织的自然条件，以及发达的民族工商业历史遗产，占据了先天优势。

浙江以人民富裕而闻名全国。但由于“七山一水二田”的地理特点，人均耕地不到全国平均水平的一半，尤其是中南部地区，山高水远，交通不便。在这种情况下，浙江能够在商业地产领域展现出如此非凡的魅力和强大的活力，是非常有价值的。

值得注意的是，浙江TOP30商场的公众评论热门指数平均值为1339，江苏对应的数据为1340，可谓无可比拟，旗鼓相当。

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两省实力相似，杭州南京苏州获得前三名

进一步将目光缩小到城市，可以看到杭州以1352的热门评论指数稳居江浙两省第一，南京以1341的热门指数排名第一，而苏州则以1336的热度在两省的横向对比中赢得了探花。

假如考虑到城市能级的因素，可以发现上市城市之间的差距还是很大的，虽然在全国排名前50，但是与杭州1352的热度相比，徐州45位的热门指数只有961。

具体到城市和商场的大众点评热门指数，杭州万象城(1360)位于浙江省暑假热值TOP10的商场分别为：、银泰77(1359)杭州湖滨、杭州中心(1357)、滨江天街(1355)杭州龙湖、杭州大悦城(1353)、杭州嘉里中心(1353)、杭州来福士(1351)、杭州萧山万象汇(1350)、汇德隆奥体印象城杭州印力(1349)、杭州西溪印象城(1347)、杭州城北万象城(1347)。

苏州中心凯德(1364)位于江苏暑假全省热值TOP10的商场是：、南京德基广场(1360)、ifc(1358)南京、狮山天街(1358)苏州龙湖、苏州大悦城(1352)、南京万象天地(1351)、南京城北万象汇(1351)、南京华采天地(1349)、常州万象城(1349)、南京景枫中心(1347)。

从数据中可以看出，江浙头部的20家热门商场之间的指数差距很小。这意味着这些项目各有优势，难以区分，但另一方面也意味着激烈的竞争。

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下半年将有重磅项目进入市场，或者将淘汰TOP30榜单。

下半年，江苏将有30多个项目，其中一半以上主要分布在南京和苏州。

金陵中环，南京新街口商圈，香港置地，31万元㎡南京万汇城(北区)和15万以上㎡南京华贸中心、江宁宝龙广场，作为一个超大型商业体，有望成为南京新的商业地标。

中骏世界城昆山花桥(直接连接上海嘉兴的跨城TOD业务，非常奥莱综合体)、一批新项目，如龙湖相城天街、苏州金鹰奥莱中心、苏州O'PARK活力汇、昆山花桥GHC绿化滨江等，将为苏州消费市场注入新鲜活力。

此外，还有许多工程项目，如无锡金融广场、常州飞龙吾悦广场、南通如东大有境、连云港灌云万达广场、宿迁泗州吾悦广场等。，也将加入江苏排名赛。

下半年浙江也将迎来一波商业集中爆发。据不完全统计，杭州将给出超过15个新项目，其中非标商业占比超过50%，如杭州江南樱花、杭州NEO。 PARK-杭州ICON在未来，杭州无限公园，工联二期、杭州莲荷里，安放·山泽里等。

作为浙江仅次于杭州的第二大城市，宁波将包括宁波新天地THE。 PARK by K11 Select、宁波金茂汇，宁波东遇Meet52、许多重点项目，包括宁波骆驼印象城、宁波余姚宝龙广场等。

这类新项目的进入不仅会为客户提供更多的选择，而且会进一步加剧市场竞争，对TOP30名单产生影响。

后记

拥抱江淮、运河利益的江苏，与“中国改革开放模范生”浙江相比，不仅是互相学习赶超的竞争对手，也是携手并进的重要伙伴。我们期待两省的商业在未来能够在生成中发挥更加蓬勃多样的生命力。

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