交卷子，天瑞，观看，大境，谁是学霸，谁在吹牛？

从去年到今年，广州有三个重要的改善项目进入市场，即天河区的保利天瑞、越秀观看、海珠区的中海大境。

如果开盘后不久，最后的网签无法确定，只能看开发商单方面的各种好消息和广告，一两个人都声称自己是各种定语下的销售冠军。到目前为止，2024年 的 8 当月，相当一部分出售的房子应该已经完成了网上签约。我们来看看广州市过去一年多来三个城市最重要的纯改善项目的表现。怎么样？是骡子还是马？拉出来走走。

所有的统计数据都来自阳光家庭网络，截止时间 2024 年 8 月 16 日晚 10 点。

越秀观樾

现在观看可以查到预购信息的 9 一个自编组，其中2组尚未正式获得预售证书，2组网签数量为 0，视为尚未正式开始销售。

有五个自编组正式开售，具体销售情况如下：

观看整体网签率正好 50%，从一个销售时间不长的项目来看，这个网上签约的达成率相对较高。其中，三个团队的网上签约达成率都超过了 另外，50%也接近一栋楼。 50%。

但是，观看的问题是，已经获得预售许可的套数有一定的套数。 414 作为一个低密度盘，套数不多，第一期的总价值远低于大境和天瑞。虽然网上签约的达成率很高，但销售的绝对数量只有 141 套装，这个值稍微低一点。

在越秀地产系统中 2024 年度重点项目，观看还需要增加销售额。

中海大境

目前中海大境可以查到的预购信息有 10 一个自编组，其中两个自编组没有正式拿到预售证书，一个自编组(5 这个周末加推，没有任何网签信息，这三个自编组排除在这个统计之外。

中海大境是今年加推频率最高的项目之一，本周末的加推似乎是第五次，自称销售王。

但是大境的网签达成率并不高，平均达成率只有 网上签约的达成率超过35.53% 50% 只有两个自编组，分别是自创组。 6 栋和 10 栋。

其它建筑的网签达成率较低。

市场上也经常有人质疑中海大境的销售水分可能过高，本文第四部分将对大境网签数据的细节进行具体分析。

目前大境可预购的套数共计。 929 套，网签 297 套装，网签的绝对数量是观点的两倍，但是网签的达成率只有观点。 70%。

从这个角度来看，大境在销售方面仍然需要加强。

保利天瑞

就网上签约数量而言，保利天瑞在这三个板块中排名第一。

已网签 758 套，未网签 491 套装，整体网签达成率高达 60.69%。

不管是销售平方根，还是网签达成率，都是这三个纯粹改进盘中的王者。

还有一点，作为销售时间最长的项目，天瑞基本没有降价促销，以价换量。在今天的市场环境下，取得这样的成绩还是特别厉害的。

自然，天瑞最大的优势就是开盘时间比其他两个竞争对手早一年多，卖得多也是合适的。

但是，即使给观看和大境一年的追赶时间，在目前的市场条件下，他们两家能否达到这一销售额和网签率？

天瑞要做的就是加快库存的去化，争取尽快清盘撤场。

详细说明大境销量

这一盘在中海大境的销售网签状况，可以单独拿出来分析一下。看看有没有开发商推广得这么厉害。

共有中海大境开始网上签约。 8 建筑物(不含网签数为 0 建筑物)，面积段为 26-270 平米。

本人独立统计了每个面积的网签总数、网签数量，见下表：

根据不同面积段的网签数量，中海大境的销售十分不平衡。

最小面积 126 方，价格和总价都是最低的，可以卖。 102 套装，只卖了 12 套(本来想加个修饰词“可怜”)，网签的达成率只有一个。 11.76%。

126 我觉得拉胯的原因，除了思亲楼之外，还与其户型设计不佳有关。说到底，现在很多 126 这套公寓可以做四房三卫双主套。而且这一套 126 只是平淡无奇的三房两卫。

但是即使是这样，这个 126 方形户型，能做到南北双阳台对流通透，在大境户型中还算不错，其它几种房型的各种缺陷一言难尽。

最好的大境销售是 140/142 平户型，整体网签达成率为 53.36%。

但是，有一句话，这个网签率，为什么要不停的加推呢？还有将近一半的商品没有网签，剩下的商品数量还是相当充足的。

这一问题留在后面回答，我们先继续看面积段的销售情况。

在 163/165 这一区域，大境网签数量与大境网签数量相比。 140/142 有了近 20 一个点的下降。

有一种说法是，这种下降率偏高，说明大家优先购买。 142。

为什么呢？

首先是因为 142 根据现行政策，二手转售不需要缴纳。 5.3% 豪宅税。第二个原因是，165 相比 142 没有明显的优势，都是四房，空间稍大一些，但是没有实质性的居住体验飞跃。

185/190 面积部分，由于总价的限制，网签率进一步下降。

270 类似地，网签率只有 25%，连 142 没有一半的人。

这也反映了目前广州房地产市场的一个问题。城市大型项目总价过高，整体去化相对普遍。这个问题不仅仅是大情况，琶洲南。 TOD 同样，大规模销售也不如大规模销售。 140。

从这个角度来看，我也可以大胆预测，广州最近要拍地面粉厂和琶洲地块，大概率不会做大面积的商品，肯定会做总价限制——开发商怕卖不出去。

大境之困

在这三个板块中，我个人认为，中海大境的后续困难是最大的。

这样他就拼命地加推了 142，已经将 142 推动之后，就可以看到了。

为什么要拼命加推？ 142，交易者的策略是“珍惜当下"，当卖则买，不顾任何长期主义，哪管之后洪水滔天。

与其他两位竞争对手相比，大境是超高层设计，142。 偏偏刚改的买家会比较注重楼层的选择，会有比较强烈的态度选择没有好楼层我就不买。

126 比如扶不起的阿斗，无法指望，而大规模商品仍然存在严重的总价限制问题，那么只能依靠 142 走量。

因此，当大境 142 好的中间楼层卖完了，再也没有后续的加推，大境就会面临滞销的问题。

即将开拍的琶洲多块地，以及荔湾江景房保利珠江天悦，从地理上讲，对大局的影响也是最大的。

珠江天悦吹风价格 6-8w，这意味着它意味着它。 130 全向望江的小户型商品，800w 上下都能赢，这样大境界就能赢。 125 更加无法销售。

珠江天悦 170 公寓类型，在总价段上又会挤压大境界。 142 普通楼层的生存空间。 对纯改善型广州人来说，珠江江景的吸引力是无与伦比的，更不用说比你大了。 30 方，户型比你好很多。

根据以往的分析，琶洲的几块地，开发商很有可能不会做大面积的商品。再一次给大境的主要销售房型增加压力。

观看会受到琶洲地块的影响，但幸运的是，与中海大境相比，天河东与海珠的地缘竞争要小得多。

另外，大局的价格基本都是靠盈亏线卖的。如果价格降低，就会面临整体亏损的问题。如果价格不降低，可能会滞销。开发商左右为难。

昨天晚上，大境发布了销售海报。

它新推的 5 号楼全部是 190 根据面积的不同 7.2 亿美元的海报销量，以 8 万均价计算，相当于加推第一天卖出。 47 套。

可大境目前 190 方方所有的网签数量也不过如此。 63 套装，一天可以卖出过去半年的销售额，你信吗？

你们觉得昨天中海大境实际去了多少套？可在评论区各抒己见。

只能说，有的开发商喜欢用下头的宣传方式让人上头。，习惯了吧。

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