股票翻新，这三个酒店集团各有高招！

作者 /Nadia

来源 / 迈点

图源 / 摄图网

根据2024年酒店之家 中国酒店投资白皮书显示，截至目前 2023 年 12 月底，我国存量酒店超过 34 万家。浩华数据显示，2023 在新开的中端或以上酒店中，翻修项目年平均增长率达到 17%。面临如此巨大的存量酒店市场，如何从中挖掘新的机会点以获取利润？

近日，在迈点市场运营部主管刘庆玲的主持下，首旅酒店集团万信酒管总经理贾红云、元开酒店集团 CEO 以“酒店存量改造掘金密码”为主题，李晨炜、住哪酒店集团首席品牌发展顾问吴跃春在迈点直播间进行了深入探讨。

做到“盯关跟”

当前的投资环境，如何准确地评估存量项目的价值潜力成为一个关键问题，对投资者来说，这不仅是成功转型的第一步，也是投资决策的关键。

贾红云认为，评估股票项目能否操纵的根本在于能否赚钱。应考虑项目现状，改善投资，提高运营预期，回收投资时间，GOP、现金流等。，为业主和经营者提供分析判断作为决策参考，并在此基础上进行可行性分析和诊断，包括功能布局调整，与投资经营者和业主达成共识后运营项目。

吴跃春表示，不同的市场定位对股票项目的价值潜力有不同的看法和需求。首先要明确战略需求和项目定位，包括资金投入、客户订单数量和目标客户群。“综上所述，评价一个股票项目的价值潜力，需要从自身的市场定位、严格的选址标准、符合市场的产品设计、投入产出率考虑到最终的投入可行性分析报告等方面进行系统化，从而对项目的价值潜力做出基本判断。”

根据李晨炜自己的分析，酒店的逻辑发生了很大的变化，从不关心房地产红利期的利润，到要求自主经营，再到现在强调回归经营和盈利能力。“行业真的进入了回归运营的时期。”他认为，评价股票资产是否可以操作，首先要看位置的发展，考虑城市的活力和年轻市场的偏好；二是要有心比心的思维，评价自己的核心竞争力是否能与项目相匹配；第三，加强管理公司的运营能力，做到“盯着看”(即盯着看，关心，跟着看)；与此同时，要避免对评估进行评估，不要过分假设。

好品牌 = 口碑 规模

三位嘉宾就如何做好存量酒店的精准改造策略以及酒店品牌在其中所扮演的角色发表了自己的精彩观点。

李晨炜认为，首先，在评估存量酒店时，不能完全否定，认为这是没有用的。关键在于卡位，即定位。在此基础上进行改造时，要考虑改造的目的是什么。举例来说，考虑改造完成后酒店的运营客户群是否与以前相同。“是在原客户群体的基础上进行增量扩张，扩大客户群体规模，继续保留原客户群体；或者改造后完全放弃原客户群体，这是两条截然不同的路径。"任何转型投资都是为了未来的经营。

其次，运营团队的运营思路也很重要。十几年前，作为一家酒店，即使一家国际品牌酒店运营一般，也只有品牌才能吸引客户。但现在，除了北上广深等城市，品牌溢价在下沉市场有所降低。

吴跃春强调，选址是首要考虑因素。老货、低租金、好位置、充足流量是基本要求。“关键在于能否推出完善合适的产品，也就是产品效果和成本的最佳方案，这取决于酒管公司对市场的准确判断和定位模式。”

目前，中国酒店连锁化进程不断完善，加入加盟品牌是必须的。良好的品牌要兼顾口碑和规模，才能形成品牌影响力和价值赋能。此外，科技驱动对于品牌的成功尤为重要。住酒店集团制定了三个策略:一是降低科技成本；二是改造涨价；第三，增加运营量，最大限度地提高投资回报。“一般项目在品牌赋能运营下约 2.5 随着店铺规模的扩大，年收回成本将为下沉市场带来更好的赋能和收益。”

贾红云认为，准确改造现有酒店不能简单应用大改革、中改革、小改革方案。万鑫酒管采用线上评估和现场调查的方式，判断项目的市场位置和硬件情况，并根据投资者的想法出具改造方案，可以立即改造或分步改造。对于在建项目，方案会根据施工情况进行调整，符合底线标准。

就品牌赋能而言，酒店业存在四个关键角色：资产所有者、经营者、品牌所有者和管理者，应各尽其责。万鑫酒管从项目定位规划、品牌和管理赋能三个方面为投资者创造财富。在规划方面，要重新规划定位大型全服务酒店，放弃不赚钱的功能，调整业态；品牌赋能包括系统提高效率、质量控制管理、客户支持等。；管理赋能结合一对一服务和平台操作，确保现场管理支持。

连锁标准规范

另外，在讨论“如果不加入品牌而选择直销，是否会脱离市场”的问题时，吴跃春认为，加盟品牌不仅具有品牌的市场影响力赋能，而且拥有完善完整的体系，可以避免经营管理中的漏洞、风险和不合规。“中国连锁化的核心是标准和规范，加入连锁化会带来更多的保障。虽然从大集团出来的人开小店经营得很好，但大规模经营仍然需要连锁标准和规范。”

如果李晨炜同意的话， 3 商店，也许有信心做好，但是开店， 100 家或 1000 家里的商店很难管理。他认为，在陆家嘴等商业市场比例较高的地区开店，品牌溢价和连锁非常重要；然而，在小众旅游目的地，B&B成功的概率更高。当客人对酒店的需求标准化时，连锁标准至关重要；在度假酒店，有很多人际交往需求，成为个人品牌或自主品牌的概率更高。

贾红云表示，对于改造项目，应遵循内部强制性条文标准，根据功能要求制定计划，比如增加大堂吧，顾客洗衣房等等。对于非星级酒店的股票物业，要根据市场定位，比如商务型，在客房上下功夫，时尚商务型要增加主题内容。

写在最后

回归业务本质，把握市场定位，注重投入产出，创新运营模式，是现有酒店市场掘金密码、实现高质量发展、盈利的秘诀。未来，酒店业仍需不断探索和创新股票改造领域，以满足市场形势和消费者需求。

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