一地楼盘突然出现“买一送一”？

图文无关

"买一套‘送’，机会难得，名额有限！""购买超过140平方米的房型，‘送’双月湾海景房…"

近日，有市场报道称，广东东莞某楼盘推出“买一送一”活动，引起广泛关注。据悉，传闻涉及“购买”的房地产是指东莞万科中天世纪水岸。活动期间，如果买家购买140平方米以上的房型，可以“赠送”惠州万科双月湾公寓(产权70年)。根据公开信息，万科(00002000)是世纪水岸项目。.SZ）东莞万辰房地产有限公司(以下简称“东莞万辰”)开发建设，在售户型89-195平方米的三居室/四居室，参照均价3.5万元/平方米。

关于上述市场消息的真实性，东莞万科对《中国经营报》记者表示："没有捆绑销售，项目价格也没有下降.由于特价房源有限，目前活动已经结束。"

在楼市中，开发商使用“买一送一”并不少见，但每次推出都能吸引眼球。目前市场相对平淡，这种看似大规模的营销措施也反映出开发商面临着巨大的库存压力。根据中指研究院发布的数据，1-7月，百强房企总销售额为23909.4亿元，同比下降40.1%。

给予买家利益促成交易

两年前的4月，东莞万宸在东莞万江街道龙湾滨江地区拍摄了总价约19亿元的电影更新项目，随后被打造成世纪水岸项目，总建筑面积超过80万平方米。是东莞主城区近三年最大的项目，涉及居住、商业、酒店、办公、学校等多种业态。

公开资料显示，世纪水岸最早于去年8月5日开放。据中原地产研究院统计，去年8月，该项目网签38套，当月排名第三。当前，世纪水岸仍处于销售状态，参照总价250万-750万元/套，最近交付时间为2025年6月30日。根据中原地产研究院提供的数据，今年1-7月，世纪水岸成交260套，位居东莞第四。七月份，这个项目的交易套数排名第八。

据悉，7月中下旬，世纪水岸推出了“买一送一”活动。 “7月是暑假。从东莞到惠州双月湾，有相当多的家庭带着孩子去玩。世纪水岸的主要客户都是30-40岁，孩子的年龄也很适合。考虑到项目140平米以上的主要交易客户比较合适，(两个项目)做了一个联动销售活动。”东莞万科说。

东莞万科有关负责人告诉记者，两个项目推出了联动销售活动。活动期间，140平方米的世纪水岸项目价格为450-500万元。如果客户打算购买双月湾住宅，可以以约25万元的价格购买该项目约40平方米的特定住宅。，如果无意购买，则不享受这种联动销售优惠。

事实上，为了促进交易，近年来房市的各种营销方式层出不穷，比如推出特价房(一口价)、买房子享受折扣，买房子送家电，送物业费，送车位等等。但是买房子‘买一送一’还是挺引人注目的，短期内可以吸引一定的访问量和去化率。对购房者而言，这一营销策略能给他们一定程度的让价，同时也有助于促进项目的交易转化。"中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为。

值得注意的是，近几年房市出现的“买一送一”产品，被称为“送”，多为公寓。。今年1月，广东江门一楼打出“买江门，住广州”的广告。其实为了买一套位于江门的房子，给广州花都区的公寓首付，相当于给买江门房子的用户一些折扣，两个项目都属于同一个开发商。

事实上，沦为“赠品”的公寓也面临着去化难的局面。自2017年以来，相关城市相继出台政策，禁止“商改住”，不仅规范了商业房地产市场，也增加了市场的库存压力。比如2023年4月，东莞出台了限制“商改住”的相关政策。根据中原地产研究院的统计，上半年东莞公寓产品供应套数为856套，同比下降70%以上，成交量同比下降35%至2051套。

根据国家统计局发布的数据，截至今年6月底，全国待售商品房中，办公楼面积达到5211万平方米，同比增长9.6%。；商业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2%。值得注意的是，近两年来，一些城市转向支持“商改住房”，但落地缓慢。

“整体市场交易继续保持低位，原本难以去除的公寓产品进一步被挤压，导致公寓产品库存压力不断增加，去除周期不断增加。对于目前公寓库存的积压，许多城市已经出台了禁止新建公寓项目的政策。”陈雪强还表示，对于赠送的公寓产品，买家仍然需要关注其位置和位置，以判断其未来是否有销售或租赁市场。

广州和深圳周边市场受到挤压

东莞万科对记者表示：“对于世纪水岸“买一送一”的营销效果，”良好的市场反应。由于作为活动的特价房源有限，目前联动销售活动已经结束。

事实上，自进入市场以来，世纪水岸的销售一直排在东莞房市的前列，但近年来随着房地产行业的深入调整，东莞房地产市场的交易表现相对较低。即使是“网红盘”，仍然需要开发商通过各种营销手段进行促销。

合富大数据显示，上半年，东莞新房供应约6640套，供应面积约81万平方米，比上年同期下降51%，成交面积约97.4万平方米，比上年同期下降41%，成交面积为8129套，比上年同期下降39%，平均成交价格为26639元/平方米，比上年同期下降17%。根据中原房地产研究院的监测，上半年东莞一二手房整体交易规模为18053套，同比下降38%，交易水平处于历史低位，仅高于2022年同期。总体而言，上半年东莞房市访问量同比下降28%，认购量同比下降45%。

“春节过后，市场达成‘以价换量’的共识，房地产企业迅速抢跑，市场上演价格战，不断采取营销措施；3月份，来访订阅量迅速回升，但缺乏活力。五一假期迎来了今年的高峰期，项目推广优惠力度加大，房市订阅量分阶段增加；5月底，出台了首付、利率降低等政策；6月初，市场人气上升，但政策整体效果有限；从6月底开始逐渐下降。2024年上半年访问转化率同比下降。％，反映出市场信心明显不足，观望情绪依赖，买房谨慎。”中原地产研究院发表了一份报告。

上半年惠州新房新增供应面积123万平方米，同比下降55%，成交面积192万平方米，同比下降40%，新房市场表现不佳。 截至6月30日，惠州住宅库存面积达到1446万平方米，比上年同期减少17.22%，去化周期为45个月。上半年，惠州二手房转让量为19066套，转让面积为213.69万平方米，比上年同期减少4.77%。

值得注意的是，今年以来，东莞、惠州周边的广州、深圳不断放宽楼市调控政策，加剧了这两个一线城市对周边市场的挤压。

5月，广州优化提高住房限购政策，完善贷款政策和住房公积金政策。对于贷款购买第一套房的居民家庭，商业个人住房贷款最低首付比例调整至不低于15%，利率下限取消；5月29日起，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付比例由原来的30%调整为20%。二套住房个人住房贷款最低首付比例由原来的40%调整到30%；八月份，广州发文支持提取公积金支付购房首付款，以缓解购房者筹集购房首付款的压力，满足刚性和改善性住房需求。最近，广州花都区提出买房享受“准户籍”待遇，提高外地户籍家庭买房的主动性。

据中原地产研究院统计，7月份，东莞一手住宅供应面积4万平方米，成交面积1351套，成交面积16万平方米，一手住宅均价环比下降8%至25155元/平方米，二手住宅转让面积27万平方米，二手住宅均价环比下降1%至17993元/平方米；惠州新房供应面积15.95万平方米，环比增长39.77%，网上签约交易面积为32.19万平方米，环比下降0.86%，交易套数为3042套。

市场成交量价格下降，整体销售规模缩小，房企业绩门槛持续下降。 上半年，东莞房地产市场前五大房地产企业的业绩门槛降至9.3亿元，前十大业绩门槛降至5.1亿元。前十大房地产企业销售总额为176亿元，同比减少5%，占东莞市总额的64%。其中，万科连续六年位居东莞房市上半年第一，今年上半年市场份额为17.3%，成交量为2756套，成交量为20.36万平方米(同比减少27.54%)。根据东莞万科提供的数据，万科目前在东莞开发建设了60多个住宅项目，布局了20个左右的城市更新项目，从事12个商业项目。

值得注意的是，由于近年来征地节奏放缓，与其他头部房地产企业相比，万科的销售业绩将更多地依赖于库存的去除。公告显示，1-7月，万科累计实现合同销售面积1085万平方米，合同销售额1465.5亿元。万科在2024年业绩预告中表示，上半年，为了保证现金流的安全，企业通过价格折扣加大了库存去除和资产处理力度。