那些豪宅小区的会所，最后怎么了？

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

提到会所，每个人的第一反应是什么？

走进高端大气的会所门面，耳边传来物业小姐姐甜蜜的问候。

享受恒温游泳池，也可以选择宽敞明亮的健身房做运动，不用出门就能感受到生活中所有的便利。

这些都是我们在买房之前对会所的想象。

也是为什么现在大部分豪宅项目都喜欢在市场营销阶段以会所为例，好像有会所的社区自信都不一样。

所以你有没有想过，交房后伴随着长期的入住过程，你家的会所会变成什么样子？

我去了上海的几个优质小区，现场看了看这些小区的运营情况。

相信结果一定会让你出乎意料。

01

没想到，大多数社区会所都被开发商抛弃了。

第一，我去了一个位于长宁地区的低密度小高层建筑，离我家很近。

事实上，乍一看，这个社区的质量真的很好，交通也很方便。社区建筑的立面全是石头，花园也是欧洲宫廷风格。

有这样基本面的小区想来会所怎么样也应该挺有水平的。

出乎意料的是，我看到了这样的场景。

原来面积接近 3000 平的豪华会所，大部分都是闲置的

尤其是沿街的店铺位置最好持续几百米，店铺前有一大片空地可以举办一些小型活动，或者位于十字路口。

而且这么好的区位优势

只剩下大门紧闭的商店了。

为何会出现这种情况？

我问了链家小哥才知道，问题出在客流上。

小区只有 500 即使所有居民都住在家里，也很难维持俱乐部的运营，但要知道，新房出售时，他们会承诺恒温游泳池、健身房等相关配套设施。

以后一个都不能兑现吧？

所以面对这种情况，最常见的处理方式就是外包

曾经属于社区内部的俱乐部被外包给健身房，15 年一签

对会所原有的基本功能

类似的健身房和游泳池仍然保持着

然而，俱乐部已经从业主的私人变成了公共场所。为了盈利，大部分外包俱乐部都会对外开放，人员自然没有那么纯粹。

对业主来说，唯一的折扣就是办张年卡可以便宜一张。 1000 元钱吧

假设有些业主还能保住一个健身房什么的，对徐汇一个楼盘的业主来说，

只剩下一个浴室了

最后一个小区至少可以外包经营，而且这个小区在开盘时就被卖掉了，原因也很简单，物业费用太低。

比如现在的小区经常发生 7、8 块 / 平 / 每月的物业费，这个小区只有 2.98 元 / 平 / 每月的资费标准根本无法支撑会所的经营，所以开发商从一开始就没有想过直接经营。

即便是卖给第三方，也只能盘活一些会所。

沿街大量商铺闲置，内部也被改造成洗浴俱乐部和儿童公园。

更夸张的是会所的露天游泳池。

怎么说也是位于徐汇华泾 ，二手成交价格在 12w 上下 / 平坦的社区，没想到连游泳池都能这样维护。

但是不要以为这就结束了。事实上，社区会所可以外包是一个理想的情况。

我再给你看一个位于上海市普陀的会所。

欧式高级会所原本是二楼。

现在完全处于荒芜状态

尤其是整个一楼空间

中心喷泉两侧杂草丛生，室内还堆满了建筑垃圾。

为何一个能卖上千万的住宅会所会变成现在这样？

问了工作人员才知道，其实这个小区的俱乐部之前已经外包给第三方了，但是因为人气和物业费比较低(3.8 元 / 平 / 月亮)的原因，难以维持。

而且现在看到的俱乐部，已经是第二次外包了，直接被某个健身房的老板买走了。

在上海，即使是这些质量还不错的小区，要么是因为小区居民太少，要么是因为物业费太低。

这些曾经被开发商视为重要卖点的精美俱乐部，在业主入住后，无一例外都无法逃脱外包的命运。

甚至可能不仅仅是外包一次。

所以，真的没有小区能让自己的物业经营的会所吗？

02

即使是小区物业自行经营的会所，也是非常冷清的。

首先让大家感受一下在卖房阶段，社区会所的配套设施。

3000 在平坦的俱乐部里，恒温游泳池、健身房、瑜伽室和私人宴会厅一应俱全

怎么算是那个时代的豪华会所？

而且现在，在我再次踏入这一步之后。 2017 年 6 每月开放的豪宅项目，经历 6 几年后，这个俱乐部已经和以前的样子相差甚远了。

首先，我们来看看进门的大堂。

精致的吊灯熄灭，闲置的房间，空荡荡的前台

本来应该是最有气派的会所大厅，现在也只能通过自然光勉强照亮室内照明。

对室内房间来说

有的锁门，隐约还能看见被扔在一旁的装饰花朵。

有的变成了杂物间的存在。

唯一值得庆幸的是，位于地下一楼的健身房和恒温游泳池都得到了很好的保存。

另外，根据工作人员的说法，这两项活动都是长期开放的，对业主免费开放。

每一天来俱乐部锻炼的业主也不在少数，特别是夏天整个游泳池都是人。

每个人都不认为这是一件容易的事情。

就恒温游泳池而言，为什么我们看到很多人把有没有室内恒温游泳池作为衡量会所高档的标准？

事实上，因为这种游泳池的成本实在太高了。

我曾经和相关人员谈过。他告诉我，对于游泳池，我们应该不断储存水分和消毒，并在设备上增加氧气释放功能，控制水温。

经过一次操作，一年的运营费用就是 100 万左右

这只是俱乐部里一个恒温游泳池的费用。如果你想长期经营整个俱乐部，那一定是一笔不小的开支。

正因为如此，我们才能看到那些会所维护得更好，物业费用更高的原因。

本质上也是因为会所的运营成本较高。

包括链家小哥也跟我说，一般带会所的优质小区，物业费基本都在。 8-10 元 / 平 / 月上下

所以再来看看这个小区，这么多年过去了，凭借它， 5.4 元 / 平 / 月的物业费

能一直经营健身房和游泳池，并且做到免费开放，其实已经是一件非常困难的事情了。

但也许还有小伙伴会好奇，难道没有物业费适中，长期经营良好的会所吗？

03

能长期经营的好会所，靠什么活着？

这次现场踩盘，最让我吃惊的是属仁恒河滨花园。

先说说这个小区的物业费，5.5。 元 / 平 / 月亮，和上一个小区基本一致，下面我们就来看看这个价位的物业能做到什么程度。

给大家看看小区夏季室外游泳池的使用情况。

所有来游泳的小区业主都来游泳。

一个能让业主愿意带孩子玩的游泳池，足以说明游泳池的运营质量，必须足够干净，足够认可。

那是我在池子里随手拍的照片。

即使在无人使用的冬天，它也会保持储水和清澈。据说阿姨每天都会清理游泳池的枯叶。

让我们再来看看室内会所。这应该是我见过的功能最全面的会所。

小区自带 6000 平水岸会所

体育，包括健身房、恒温游泳池、乒乓球场、羽毛球馆、儿童公园

生活方面，有社区超市、社区餐厅、咖啡馆、烤串露台，甚至还有专门的洗衣房和美容院。

更为重要的是，我们都能看到，基本上每一个空间都是有人使用的。

不知看到这里，大家是否和我一样好奇，为什么大概是这样？ 5 元 / 平 / 每月的物业费，仁恒河滨花园的会所能如此丰富

对我来说，有两个原因，一是客流量

社区共有业主 1775 户，与其他社区相比，这样的数字也是 500 家庭上下的总数，已经算得很多了。

人流量好，再加上会所内部的大部分项目也会收取一定的费用。

类似 10 元 / 位游水费、20 元 / 一个小时的羽毛球馆，真的不贵。

当然，仅仅依靠收费肯定不足以维持这样一个会所的花销。

所以，另一个关键点是开发商可能需要开发商。补助

仁恒从一开始就没有想过要靠会所创收，会所的主要目的是给业主带来更好的生活体验。

之所以能让俱乐部长期运营，可能更多的是靠仁恒物业内部资金的支持，但也正是因为这种不打折的服务态度。

让仁恒的物业费支付率高达 99.8%

04

为什麽这么多社区会所，后来都消失了？

好吧，写到这里也许大家基本上已经感觉到了，什么样的会所能在交付后保持长期更好的运营？

1. 物业费用较高，8-10 元 / 平 / 月上下

2. 一定数量的小区入住人数， 1000 户以上

3. 此外，开发商自身实力雄厚，足以补贴俱乐部的运营。

只有能够同时满足以上三点的社区，才能有一个好的会所。

要知道，连仁恒就是这样 1700 很多业主也是业内知名的好物业，可能需要自己贴钱才能经营一个俱乐部。

更别提那些 500 家庭上下，几元物业费的小区，这样的基础，想要长期经营会所真的太难了。

最后大部分都是外包第三方或者干脆卖掉。

当然，有了这个机会，我不想告诉你哪个社区的俱乐部好，哪个不好。本质上，上面提到的社区都是高质量的社区。

更多的是想告诉大家，不要对会所抱有太大的期望。

也许真的需要顶级豪宅，而且开发商 all in 一家俱乐部，或本身想要直接制作品牌标签，才会出现长期可经营的俱乐部。

否则，交付后会慢慢“消失”的会所可能会越来越多

上述为正文，来自 Moon

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