两年内回报？！如何获得酒店投资回报的“确定性”？

作者 / 王丽娜

来源 / 迈点

图源 / 柏曼酒店

浦银国际的研究报告揭示了今年酒店业的现实，2024 2008年上半年，酒店业受到消费者预算减少、酒店价格战和高基数压力、住房率和平均房价压力的影响。总之，外部环境充满不确定性，投资者普遍意识到“酒店生意难做”。

长期以来，酒店投资作为一种相对长期的模式，吸引了许多领域投资者的关注和进入。但在外部市场波动较大的情况下，前期投资较高，回报周期不确定。虽然现有酒店投资者苦于现状，但他们对投资改造的态度越来越谨慎。为了获得更多的“确定性”，许多酒店品牌被投资者多维度地“端上桌”考虑。

在这种困难的情况下，一些酒店品牌面临困难，提出“以” 2 每年回到这个周期的业绩提升为拖底”，可谓非常大胆。要知道，通常酒店的投资回报周期是什么？ 3 - 5 2008年，许多酒店在改造之后。 5 - 6 年份还没有回到原来的样子。勇敢大胆地提出 2 年度回报周期拖底，专注于现有改造赛道的柏曼酒店这种“确定性”拖底自信究竟是什么？

毫无疑问，在投资股票酒店改造时，品牌知名度、集团实力、会员数量等因素一般都会被纳入考虑标准。市场上大多数品牌确实围绕各种因素展示了自己的优势。不可否认，这些“流程元素”可以在一定程度上帮助运营效率。但是，从表象上看本质，投资者关注很多“过程因素”，投入真金白银。归根结底，他们还是想获得一定的“结果”——投资回报。

回归商业逻辑，当投资回报不尽如人意时，即使品牌再响亮，会员制再大，这样的投资也像“哑炮”，“赚钱与否”是投资回报的本质。“常规市场赚钱的逻辑是‘以成本强制售价’。根据之前的成本投入，计算房价必须卖多少，以确保投资回报。售价往往取决于市场的供求关系。在不确定的环境下，酒店运营面临许多不可控因素，难以达到预期的理想价值。这种逻辑不适合目前的酒店市场，尤其是股票酒店改造市场。”东呈集团柏曼事业集团总裁王瑜提到。

而且柏曼酒店反其道而行之，“通过售价来反推成本”。另一方面，与售价相比，成本更加可控，依赖 400 提炼了多家股票店改造数据的成功经验，从改造项目拆解到超级。 130 一个细节，精确到每个用户触点，根据改造需要一键生成的改造方案可以精确控制成本。另一方面，在严格控制成本的同时，追求“成功商业模式的复制而不是硬件复制”，优化产品和服务，注重客户的核心感受，让客户“花更少的钱，活得更好”，更符合当前社会消费观念的趋势。正是这种从售价到成本的“反向” 与常规产品相比，投资逻辑使酒店的投资回报更加确定。

而且从投资者的角度来看，柏曼作为品牌对投资者的“确定性”保障，将确定性投资回报这一“结果要素”，这是一个充满不确定性的市场，显得格外真诚。

一年前，柏曼酒店以业主思维为核心，从投资者最关心的投资回报出发，喊出“所有品牌店面均值” 3 以精确改造的能力，灵活宽频的商品，成为投资者长期稳定的投资项目，年内回本“目标”。

如今，在不确定的市场环境下，柏曼充分同情投资者的困难，不断探索，努力为投资者提供“不确定性”的解决方案，因此打造了"以 2 年度投资回报周期的业绩提升为“拖底”，聚焦现有酒店。 3 大型改造套餐，在投资回报周期和方案上，进一步给出了更加精细化的落地策略，这种清晰大胆的策略将掀起存量酒店业的一场“改革革命”。

3 大改造方案

酒店投资成本也可以清晰可控

目前市场上大部分的改造方案通常都是基于物业条件来初步计算成本的。在实际施工过程中，许多复杂的因素通常会导致预算越来越多的变化，最终不得不增加和超过。 20% 甚至更多，远远超出其初始投资预算，导致资金周转短缺等一系列连锁反应。成本投入玻璃总是覆盖着一层“磨砂”，看似透明，却看不清楚，控制不住。

针对此次股票改造的“老问题”，柏曼酒店提出了解决方案：针对开业时间 3 年内、4-7 年，8 2008年以上不同年龄的酒店和项目，推出了单房成本 9999 元、29999 块和 49999 块的 3 档案改造方案，从与客户体验密切相关的角度出发 VI 在保证品牌客户核心感受不变的前提下，视觉、硬软安装、核心材料等方面进行了准确的成本计算，全面覆盖了市场上不同存量酒店的改造需求。

这是一种固定的包装收费模式，通过坚持调整空间最大的改造成本，实现向成本收益，同时也改变了在常规酒店改造中所带来的成本“失控”的局面，真正让投资者花费的每一分钱都“看得见”而“有意义”。

迈点了解到，目前柏曼酒店全品牌门店平均单房改造费用在哪里？ 5 一万左右，其中还有一部分前期单房成本为 9 一万左右的标准店面。而以 2022 年度开业的柏曼酒店长沙万家丽广场地铁站扬帆夜市店为例，单房费用为 4.7 在万的情况下，只使用 1.5 年度收回投资回报。这样的“我知道我要赚多少钱，所以我知道我应该花多少钱”，使投资者在初期就能对项目的投入产出有一个直观而清晰的认识。

2 每年回本业绩提升拖底。

投资回报"很确定"

在大多数合作模式下，品牌所有者只提供品牌和管理支持，而投资者承担大多数商业风险。当市场发生变化或经营不良时，投资者往往处于不利地位。而且柏曼大胆地提出“以” 2 年度投资回报周期的业绩提升为拖底，使具有“不确定性”的投资回报时间也变得“确定性”。

与空口而谈的收益保证不同，柏曼更注重有效的收益规划。对此，对于加盟改造的存量酒店， 2 每年回到原来的目标，根据不同档位的单房改造成本，柏曼设定了具体到月的单房综合。 RevPAR 为投资者提供过程可控的投资回报解决方案，提高目标。例如，单房改造的成本在于 3 一万元左右的酒店计算，如果想要的话 2 年内返本，酒店改造后的综合性 RevPAR 至少需提高 40 元。

换言之，对于一个月平均单房收入来说， 160 块状存量酒店，经调查符合要求。 3 万元 / 每个房间的改造标准，然后改造成柏曼酒店后，店铺每月平均单间综合收入至少会达到。 200 人民币。以此类推，单房改造费用是 4 万元和 5 万元酒店，相应的综合酒店 RevPAR 增加值分别为 50 块和 60 元。基于这种运营业绩保证体系，柏曼的选择是与投资者共担风险，品牌明确如果改造后当月进行综合。 RevPAR 如果提高低于目标值，则免收当月品牌管理费。" 3 大型改造套餐 2 东呈集团柏曼事业集团总裁王瑜强调，年投资回报周期的业绩被提升为拖底的承诺，不仅是柏曼对改造后业绩增长和快速回报的信心，也是对投资者权益的有效维护。

从星级到小连锁的转型，每一个转型方案都是建立在坚实的数据基础上的。通过匹配其物业结构和背景以及相应的运营支持，每一笔投资都可以随波逐流，每一笔收益都触手可及。而且这一模式除了给投资者带来了目前确定性的稳定效益外，还考虑了品牌与酒店及投资者的长期共生价值。

减少多项费用补贴

传递品牌温度

在经济环境下滑的市场中，柏曼深知投资者的难处，柏曼在支持加盟、设计、项目运营多个板块，包括多项成本降低和补贴，全面缓解投资者在运营准备阶段的压力。，柏曼品牌的温度从侧面反映出来。

1、一口加盟费。按照市场上一般按房间数量计费的标准，一个家庭 80 房间里的酒店，每间改造费用 2 千元，总费用不低于 16 一万。柏曼酒店按单个项目固定收费，每个项目。 15 万元，超额部分由品牌支付；

2、设计费。新政策狂降 10 原收费标准为万元。 15 万元降低至 5 万元；

3、项目筹划资金。给予 6 折扣，并提供更短的改造周期，使收费更加合理；

4、店长费。低至 1.6 万起应收实结。

在宏观经济环境的推动和行业自身成长需求的多重推动下，当地酒店纷纷进入国外市场。这个广阔的市场是一个充满机遇的黄金场所，还是一段充满荆棘的艰辛之旅？

根据行业专业机构数据分析，2023 在新开业的酒店中，股票改造项目的比重从 2021 年 39% 猛增至近 60%，酒店市场已经全面进入存量竟速时代。股票竞争的浪潮不仅冲击了单个酒店和平均业绩的小连锁，也不可避免地影响了过去风光无限的品牌，成为投资者在股票困境中打破游戏的最佳方式。而且，在“不确定性”的影响下，投资者越来越理性，不但关注投资回报的“确定性”，而且开始像客户一样关注“性价比”。他们希望酒店集团和品牌能够在可控的投资下提供。确定性回报时间，确定性价格，确定性投资回报。

这种“既要又要”的不确定性时代投资者给酒店品牌带来了一个“难题”，而东成集团旗下的柏曼酒店似乎率先“交出答卷”，将单房改造成本清晰包装成可控成本。 3 档案改造套餐，并给出“确定性” 2 年度投资回本周期业绩提升为拖底保证，在业主思维的指导下，柏曼实现了一个解决方案，就像关注消费者需求一样关注投资者的需求，让品牌成为投资者的“确定性”。而且如此务实的具有投资确定性的赛道和品牌必将更容易俘获投资者的“芳心”，进而迎来品牌的蓬勃发展。

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