北京住房租赁市场分析：朝阳供应广泛，西城租金高。
朝阳区住房租赁企业分布最为广泛，西城区租金水平居全市第一。
北京作为我国政治、文化和国际交往中心，在快速发展的城市脉络中，其住房租赁市场一直处于动态变化中，既体现了城市经济的活力，又承载了无数梦想家的生活需求。本报告通过收集和分析最新的市场数据，包括供应规模、租金水平、租赁率、租户画像等关键指标，为关注北京市住房租赁市场的人提供参考。
第一，市场规模状况
(1)总供应量
北京市普通公寓供应在2021-2024年上半年呈波动趋势，总体而言，下半年“毕业季”对市场的推动作用大于上半年“回城季”。2024年上半年供应7171套，接近三年的最低点。
(2)集中型住房租赁企业供应量
近年来，北京市集中型住房租赁企业供应量大幅增长，2024年2月超过10万间，目前全市供应超过10.26万间。
(3)区域商店数量
就地区而言，朝阳区住房租赁企业门店数量全市领先，有157家在营门店；其次是丰台区和大兴区，分别有62家和40家在营门店；怀柔区和平谷区只有一家在营店。
(4)品牌商店数量
现在，乐乎公寓、城家公寓、魔方公寓等众多知名住房租赁品牌都在北京布局。
从门店数量来看，乐乎公寓门店占全市64%，深耕北京市场，市场份额较高；其次是城家公寓和魔方公寓，门店数量分别占8%。、7%。
(5)企业开业规模
从企业开业规模来看，截至2024年第二季度，北京开业规模已达48350家，占据主要市场优势；北京万科泊寓、首创城发、自由、魔方生活、百瑞纪集团等5家企业开业规模均超过5000家。
新增开业房源(6)
新开业项目方面，2024年第二季度，方角和乐意在北京新增3040套房和2331套房；此外，逍遥洲资产管理的冠寓和城市家庭也有少量住房进入市场。其中，方隅公寓于6月在大兴区开设了一个租赁社区。1公里范围内有大兴高铁站、黄村火车站、义和庄地铁站，出行方便安心；公寓面积25-103平方米，可满足租户多样化的租赁需求。
租金状况二、租金状况
(1)整体租金水平
2020-2024年上半年，北京市普通公寓租金涨跌互现，但整体波动幅度不大，除2022年下半年租金环比上涨9.8%外，其它变化幅度保持在5%以内。截至2024年上半年，每平方米租金为105元。
二是集中型住房租赁企业租金水平？
近年来，北京市集中型住房租赁企业平均租金总体稳定，自2023年9月起，租金保持在183元/月/平方米；2024年6月，租金上涨到186元/月/平方米，进入租赁市场传统旺季。
(3)区域租金水平
就区域而言，西城区地理位置优越，以330元/月/平方米的租金水平位居全市第一；第二、第三位分别是东城区和朝阳区，租金分别为241元/月/平方米，212元/月/平方米；租金最低的区域是平谷区，每平方米28元/月/平方米。
(4)品牌租金水平
从品牌上看，北京各房租产品的租金差异明显。魔方公寓和免费公寓的租金水平最高，超过220元/月/平方米；龙湖冠寓、城家公寓、CCB建融家园租金水平160-180元/月/平方米；泊寓、华润有巢、乐乐公寓、方角公寓等8个品牌的租金低于130元/月/平方米，其中最低优惠公寓为76元/月/平方米。
第三，租金率状况
2020-2023年，北京市集中型住房租赁企业租赁率先升后降，2023年降至最低点，租赁率为87.9%，较最高点下降4.8％。出租率下降的主要因素如下:(1)市场租金整体呈下降趋势，承租人可以以较低的租金租赁相同质量的房屋；(2)部分承租人在买房前租用集中住房作为过渡性选择，最终因买房而退出租赁市场；(3)承租人收入预期减少，选择租房更便宜的房子。
租客画像四、租客画像
(1)生活状况
根据调查数据，北京市承租人出租的房屋主要是小户型，近80%集中在21-40平方米，其中31-40平方米占39.49%，21-30平方米占36.92%。；大型住宅由于价格高，市场需求小，50平方米以上的住宅占比不到5%。
(2)租金负担
就月租而言，在北京，承租人面临着很高的租金成本。近60%的承租人月租金在3001-4000元之间；其次是4001-5000元，占19.62%；而且3000元以下的比例不到14%。
就租金收入比而言，梦想和现实之间有很大的差距。研究表明，当租金收入比在20%左右时，租户的幸福感最高，30%以内是大多数人可以接受的负担底线。在北京，近一半的租户租金收入比在21%-30%之间，22.69%的租户租金收入比在31%-40%之间，而只有19.87%的租户租金收入比在20%以下。
结语：从全市来看，北京市集中型住房租赁企业供应量和租金水平稳步增长；从地区来看，朝阳区住房租赁企业分布最广，西城区租金水平居全市第一；从品牌来看，乐乐公寓深入北京市场，市场份额较高，魔方公寓租金水平最高；从租客的角度来看，承租人租的房子主要是小面积的，面临着很大的租金负担。
政策的规范和引导、租赁观念的转变、外来人口的增长等诸多因素都在推动北京市住房租赁市场的蓬勃发展。目前市场的主导作用已经初具规模，预计公司未来的头部优势会更加明显。
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