任泽平：北京楼市新政来了，房子能买吗？

文章：任泽平团队

导读

“517”新政标志着房地产政策的历史性转折点，体现了当前稳定房地产的重要性，经济复苏，地方财政，民生保障等。

一线城市具有“方向标”的意义。上海放松限购5.27拉响一线城市放松第一枪。广州、深圳随后5.28跟进。北京房地产新政6.26颁布，意味着四大一线城市全面转变为救市。对“一二线放松限购是大势所趋”的分析进行了验证。

房地产长期看人口。考虑到北方、上海、广州、深圳等地的人口流入和购买力，这些城市放松限购后，市场活动短期内得到改善，核心区域的销售也得到改善或加快。

这一轮一线城市放松的具体措施是什么？5月27日，上海非沪籍住房5年社保变更3年，首套和第二套首付比例和利率下降；5月28日，广州非本地户籍家庭2年社保变更6个月，首套和第二套首付下降，房贷利率下限取消；5月28日，深圳首套、第二套首付比例和利率下降，力度基本与上海相比；6月26日，北京首套、第二套首付比例和利率下降，力度基本与上海相比。

国家对房地产去库存的政策取向非常明确，决心非常明确，如“517”新政、3000亿再贷款收储等。为什么呢？很大程度上与地方财政有关，土地财政占地面积的56%可以控制财力，影响基层运营，不仅仅是金钱问题。

就趋势而言，未来一线城市取消限购是大势所趋。上海放松了外环内的二手房，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120多平方米的限购。目前房市疲软，房地产已经从“防过热”变成了“防过冷”，不用担心取消限购导致市场过热；中长期来看，市场稳定后，供需平衡可以考虑通过人与地之间的联系来实现。

挤牙膏式的政策放松，效果是短期的脉冲状，真正有效的政策放松要一鼓作气提振信心。20世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，日本政府的调控态度不够坚定，实力不强。它采用挤牙膏式宽松，未能有效阻断资产价格——银行信贷——减少消费水平螺旋，最终导致慢性通缩。然而，面对2008年的困境，美国果断实施措施，实施大规模QE，防止危机蔓延，经济迅速复苏。

放松限购有用吗？对一二线城市有一定的影响，但总的来说，目前的限制因素是居民支付能力、住房保障银行、新一轮经济刺激计划等措施。储存库存在保障性住房方面迈出了重要而正确的一步，未来需要超过3万亿元。建立大规模住房保障体系，处理优质房企流动性和地方财政，缓解金融风险，实现多重目标。同时，启动新一轮经济刺激计划，避免资产负债表下降，启动经济复苏。

未来三招可救房地产:1)建立住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁住房保障房；2)全面取消限购；3)降低利率和税费，包括二套房存量抵押贷款利率，通过降低RRR来降低银行的负债成本。

如果措施得当，中国房地产市场不会在90年代重演日本，城市化还有很大的空间，房地产还有解决办法。20世纪90年代，日本城市化进程结束，人均GDP为3万美元。中国需要时间来改变空间。传统经济软着陆，新经济崛起，双支柱，中国经济给油！

目录

1 四大一线城市放松新政解读

2 新政后上海、深圳、广州的市场反馈如何？

3 一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性

4 除了放松限购，提高居民支付能力的关键在于

5 短期三招可救房地产，长期“五大核心”建设房地产新模式

正文

1 四大一线城市放松新政解读

1.1 北京放松政策措施6.26

6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《关于优化本市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》。具体而言，北京新政有以下几点。：

1）降低商业个人住房贷款首付首付：首套个人住房贷款的最低首付比例从30%调整到20%；第二套房按五环内、五环外划分，最低首付比例分别为35%、30%。

2）降低商业性个人住房贷款利率：第一套房利率下限调整至不低于LPR减45个基点；第二套房贷利率下限，第五环调整至LPR减5个基点，第五环调整至LPR减25个基点。

3）个人住房贷款首付住房公积金：首套公积金最低首付比例调整至不低于20%；第二套五环内，最低首付比例不低于35%，第二套五环外，最低首付比例不低于30%。

4）支持多子女家庭改善性住房需求。

5）组织住房“新旧置换”。

此次北京住房政策调整，同样是对我国5.17新政的跟进，是全国最终跟进的核心城市。

另一方面，首付比例的降低显著降低了买房门槛，第一套房子的首付比例降至20%以上，对于第二套房子，五环最低35%，首付水平与上海基本一致。。值得注意的是，北京二套首付比不再按城市六区划分，而是改为五环内外，更有利于政策的实施和实施。。同时，公积金贷款首付比例与商业贷款同步调整，有利于促进刚需和改善住房需求的释放。

大幅降低北京房贷利率，降低买房人的置业成本。北京6.26新政后，第一套房利率下降45至55个基点，第二套房贷利率下降65至80个基点，大幅下降，将大大增加购房需求的释放。调整后，北京实施的第一套和第二套房贷利率与上海基本一致。

另一方面，北京按照首套房贷对二胎或以上家庭购买二套房，将促进多胎家庭住房需求的释放，进一步提升市场活动。

最后，北京新政新增支持住房“新旧置换”，有望畅通一二手链条。

1.2 5.28广州放松政策措施

广州将于2024年5月28日推进楼市政策。《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》在广州发布。具体而言，广州新政有以下几点：：

1）非本地户籍家庭限购放松：非广州户籍，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等地买房，社保缩短6个月。

2）降低商业个人住房贷款首付、利率：首付比例调整到不低于15%，首付比例调整到不低于25%。；撤销利率下限。

3）放松限贷：在非限购区域内，拥有2套及以上住房且已结清贷款的，再办理贷款购买住房，银行可以灵活掌握首付比例和利率。

另一方面，广州5.28新政优化限购政策，对越秀等六大限购区域，外国人购房社保缴费年限由2年降至6个月，限购要求明显下降，目前广州是一线城市对社保和个税连续缴纳时间要求最低的城市。；

另外，广州在房贷首付、利率等方面的调降力度最大。广州明确撤销抵押贷款利率下限，但未公布实施的最低利率水平；广州明确规定，首套和第二套首付比例不低于15%。、25%，相比之下，此次下调后，广州首付比例和抵押贷款利率都是一线城市最低的，比北京、上海、深圳还要强。

1.3 5.28深圳放松政策措施

2024年5月28日，深圳楼市政策不断完善。据《深圳特区报》报道，自5月29日起，深圳市个人住房贷款首付比例和利率下限下降。具体而言，深圳新政有以下几点。：

1）降低商业个人住房贷款首付首付：个人住房贷款首套房最低首付比例由30%降至20%，第二套房最低首付比例由40%降至30%。

2）降低商业性个人住房贷款利率：第一套房利率下限调整到不少于LPR减45个基点；第二套房贷利率下限调整到不少于LPR减5个基点。

深圳市新政调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好地满足居民刚性住房需求和多元化改善住房需求。

1.4 5.27上海放松政策措施

2024年5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合发布《关于优化本市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》。具体来说，上海新政有以下几点。：

1）非本地户籍居民限购放松：缩短非上海居民购房所需缴纳的社保或个税年限，从5年到3年不等；扩大重点地区非上海人才和非上海单身人士购房区；

2）降低商业性个人住房贷款利率：第一套房利率下限调整到不少于LPR减45个基点；第二套房贷利率下限调整到不少于LPR减5个基点；

3）降低商业个人住房贷款首付首付：首套最低首付比例调整至20%以下；第二套最低首付比例调整到不低于35%。

一方面，上海5.27新政优化限购政策，社保改为5年3年，主要吸引符合购房条件的当地人，只有社保年限不足。

另一方面，上海5.27新政减少了首付比例，降低了商业房贷利率，有效降低了新买房的门槛，减轻了新买房的利息负担。第一套首付降低10%，促进了目前首付不足但收入预期稳定的刚需买房；第二套首付降低1.5成，促进了改善需求的释放。第一套房利率降低55个基点，第二套房贷利率降低35到45个基点，降低了买家的置业成本。

2 新政后上海、深圳、广州的市场反馈如何？

从市场表现来看，5月17日新政落地后，上海、深圳、广州都迅速跟进落地相关措施。短期内，新房和二手房市场活跃度略有提升，但市场预测仍较弱。在这一轮新政中，只有上海和广州不同程度地放宽了非本地居民的购房限制，但与海外相比，中国一线城市的核心区域购房政策仍然严格。目前我国房地产市场已超调，市场信心需要更多的鼓励才能恢复，这就需要一线城市全面放松才能打动需求。

上海、深圳、广州新政后市场环比大幅增长，但同比复苏信号仍然较弱。

商品房销售方面，从2024年5月28日到2024年6月26日，根据新政落地后近一个月的成交情况，上海、广州、深圳三城商品房累计销售额100.8、72.6、环比增长18.3%，25.7万平方米。、40.5%、29.7%。在此期间，北京新政尚未出台，北京商品房累计成交额为37.7万平方米，较上月仅增长3.0%。与2023年5月28日至2023年6月26日相比，上海、广州、深圳商品房交易同比发生变化-21.9%、 9.1%、 3.8%，同比复苏信号仍然较弱，北京为-41.6%。

二手房交易方面，从2024年5月28日到2024年6月26日，根据新政落地后近一个月的成交情况，深圳二手房累计成交额为43.8万平方米，环比增长14.6%。在此期间，虽然北京新政尚未出台，但5月17日后二手房交易仍保持一定规模，北京二手房交易总额为133.0万平方米，环比增长17.6%。与2023年5月28日至2023年6月26日相比，深圳二手房交易同比发生变化 同比复苏信号优于新房市场的85.8%，而北京则是 30.0%。

库存方面，截至2024年6月21日，一线城市的去化周期为28.6、8.4、20.1、23.4个月来，除上海外三城去化周期处于领先水平，与5月同期相比，各自发生了变化。 0.80、 0.08、-2.03、-0.15个月，新政将有助于广州、深圳的库存去化。与去年相比，一线城市的去化周期发生了变化。 12.72、 4.19、 5.12、 9月96日，一线城市库存整体情况仍需去化，全面放松仍是必然趋势。。

3 一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性

全面放松一二线城市限购是大势所趋，我们认为有五个核心原因：

限购政策最初是房地产市场过热阶段出台的临时政策，现在已经抑制了刚需和改善的需求。放开限购意味着让过紧的房地产市场回归正常市场现状，接受供需调整，而不是刺激泡沫和过热的“刺激性措施”。中长期来看，市场稳定后，可以考虑通过征收房地产税等税收机制来调控市场，同时可以增加地方财政稳定的税收来源，通过人与地的联系实现供需平衡，防止热点城市房价暴涨。

放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可以增强市场整体信心。解决房地产困境的关键在于需求方信心的恢复，信心的提升可以促进销售的复苏。目前，包括一些一线城市在内的一些非核心地区在内的住宅市场寒冷、购买力较弱的地区已经放宽了限购，但推广效果有限。一线城市核心区的住房市场是全国房地产市场的方向标，汇聚了相对较强的住房购买力。放开限购，可以有效提升需求方的信心。

去库存，稳定房价，稳定市场，稳定经济。房地产市场进入存量房主导时代后，面临着调整分化，要消化之前的高房价、高库存、高杠杆。房地产业是国民经济最大的支柱产业，关系到经济复苏、金融风险，房地产稳定，经济稳定。目前，中国一线城市的成交量和价格以及库存积压也不容乐观。但一线城市对住房的隐性需求较高，对全国投资购房群体具有较强的吸引力。全面放开限购带来销售提升，有利于去库存、稳定房价、稳定市场、恢复经济。

使中国人购买房产的强大购买力留在国内，为我国经济复苏作出贡献。在过去的两年里，中国人强大的购买力造福了世界上最大的外国房地产购买者，包括东京、伦敦、纽约和洛杉矶。中国一线城市核心区域的住房市场是中国房地产市场的方向标，汇聚了相对较强的住房购买力。然而，在约束性政策的约束下，它造成了液体肥料流入外人田。全面放开一线城市限购，能满足我国居民合理的住房需求，有效提升需求方信心。

从国际经验来看，中国核心城市的海外房地产市场长期向国内和全球买家开放，不限购不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调整而不是人为行政手段。发达国家的共同经验是人口和产业不断聚集在大都市圈和城市圈。，核心城市房市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动，提高城市竞争力。

与海外相比，我国北京等一线城市的核心区域购房政策有明显的限制。目前北京的单身人士，名下没有房子的，限购一套；如果北京已婚家庭，根据家庭(夫妻和未成年子女)限购两套；非北京家庭需要连续五年缴纳个税/社保，北京没有房可以限购一套。此外，2024年4月3日以后，以上家庭和个人可以在五环外购买一套房子。(参考“一线城市应该放开限购吗？》)

4 除了放松限购，提高居民支付能力的关键在于

当前房地产行业不仅需要简单的“放松限购”，核心限制因素还包括居民支付、预期等问题。在房地产存量时代，库存积压和成交量价格回升需要大量的时间和政策激励。要取代旧的“房地产-土地财政-金融”循环，必须引入“新”的经济刺激计划，通过财政扩张推动包括房地产投资在内的整体投资复苏和经济复苏，配合住房银行收储，稳定楼市，稳定经济，造福民生。

回首90年代以来日本陷入的“失去的30年”， 1991年日本房地产泡沫破灭后，日本政府的调控态度不够坚定，力度不够强大，采用挤牙膏式宽松，未能有效阻断资产价格——银行信贷——消费水平螺旋下降，最终导致慢性通缩。 “资产负债表衰退”、日本痛苦的去杠杆化“三十年”从不同角度解释了“流动性陷阱”、“负债-通缩”循环。

怎样避免一次又一次的错误？2008年，美国面临金融危机，政策果断采取措施，避免危机蔓延。财政部对问题机构进行投资援助，美联储为金融体系提供足够的流动性支持，迅速将政策利率降至0周边，实施大规模QE。2009年中旬，美国股市触底，2010年物价企稳，经济迅速复苏。 保留了居民和企业部门的负债表，即通过货币和经济政策解决，而不是让企业和居民买单，因此居民有实力消费，公司有能力投资。

与2014-2016年房地产周期相比，放宽限购和贷款限制只是政策的起点，关键一步是恢复居民的消费能力和信心，进一步需要恢复负债表，从而带来房地产存量的解决和增量需求，从而促进营销和新开工。一些地方在2014年4月开始放宽房地产限制政策。2014年6月，呼和浩特率先发文全面放开限购，随后各地密集放开限购限贷。此外，地方政策还涉及抵押贷款折扣、购买补贴和放宽结算。2014年9月底，只有一线城市和三亚五大城市没有放开限购政策。随后，2014-2016年间，新建棚户区改造和棚改货币化安置的大规模推进，是消化库存、增加增量的过程。

我们提倡建立住房保障银行和政府收储存房作为保障性住房(请参考《关于建立住房银行的想法》)。这是处理房地产困难的有效途径。3000亿元或者初步尝试，后续政策需要继续加码。

政府收储方式，有利于去库存，救房企，救楼市，利财政，利民生。房地产企业获得资金，减轻现金流压力，一方面用于征地，有利于当地财政；另一方面，建造住房，避免未完成，有利于民生。当地政府将确保租金收入，并按时向商业银行偿还贷款。同时，通过收购股票房屋，可以减少市场供给，达到去库存的目的，促进行业健康发展，稳定经济。此外，批量购买转保房屋，建设中国版房屋，实现多重目标。

推出“新”一轮经济刺激计划，对冲经济运行压力，解决当前地方财政和企业人均收入问题。“新”一轮经济刺激，即通过财政扩张，加大对新经济和新质量生产力的支持力度，扩大需求，促进就业，促进经济增长，提高长期竞争力。关键是“新”，调整投资领域，发行超长期国债支持新基础设施项目，更多地投资新能源、人工智能、数字经济等新经济、新生产力领域，而不是简单地走老路，造成过度浪费。

5 短期三招可救房地产，长期“五大核心”建设房地产新模式

在此之前，我们提出三招可以拯救当前的房地产，房地产是最大的支柱产业，房地产稳定，经济稳定，就业稳定，金融稳定。

建立住房保障银行，收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地和商品房库存，开发商必须保证交付房屋才能获得资金限制，以防止未完成，防止购房者承担房地产调整的风险。房地产企业回款有多余资金，可用于征地，土地财政因此恢复，地方债务压力得到缓解，基础设施有望回升。购买的库存商品房和土地用于租赁住房保障房，有利于改善民生。原来开发商手里有很多库存。如果在租赁住房中增加额外的土地供应，会造成巨大的浪费，实现多重目标。

全面取消限购，回归社会化。如今，市场低迷是取消限购的好机会。发达国家没有限制国内居民的措施，而是通过调整价格和税收来违反市场经济，而不是人为的行政手段。如果一二线市场活跃起来，经济增长可以通过多贡献土地财政和税收来推动。在当前行业持续低迷的背景下，取消短期限购将促进房地产底部回升；中长期来看，市场稳定后，可以考虑通过征收房地产税等税收机制来调控市场，同时可以增加地方财政稳定的税收来源，通过人与地的联系实现供需平衡，一举两得。

持续大幅降息降低购房成本，减轻居民负担。货币政策部门支持银行通过定向下调存款准备金率来降低债务成本。现在实际利率比较高，存量利率应该大大降低。在此之前，第一套减少了，社会反应很好，第二套减少了。这是善政。

从长远来看，以“城市圈战略、金融稳定、人地联系、房产税与租购并举”为核心，加快建设房地产新模式。

若采取长度相结合的措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业做出贡献。