证券日报：住房“新旧置换”实践三点思考

住房“新旧置换”被认为是打通二手房置换链，帮助房地产去库存的重要途径。在过去的几天里，实施住房“新旧置换”政策的城市不断扩大。根据中指研究院的监测，截至6月28日，全国已有88多个城市表示支持住房“新旧置换”。

在我看来，在政策实施过程中，打破房地产开发企业、中介机构、换房人三方堡垒，畅通“旧房难卖导致新房难买”的困境，以“小细节”煽动大市场尤为重要。

首先，多方联动盘活二手股市，安排“去旧”需求，激发新的动力。住房“新旧置换”政策能否达到预期效果，关键在于能否更广泛地满足群众“卖旧买新”的需求。其中，老房子、小房子、老城区非学位房等户型业主有更多的新动力。

中介机构可以在完成单一住房“新旧置换”交易时发挥重要作用，多部门和开发商联动推进是必要的手段，也是加速器。一是鼓励房地产开发企业、系统化住房租赁企业、房地产经纪机构委托出售、租赁旧房，甚至购买和处理旧房，特别是支持国有平台购买旧房作为租赁住房、人才房或租赁运营；二是让熟悉城市或单个区域市场和上市房屋的中介参与其中，有助于提高“卖旧买新”的需求匹配度，缩短交易周期。同时，考虑在中介费用方面给予市场标准八折以上优惠；第三，开发商应承诺买受人长期无理由退房，不承担违约责任，为其提供新的安全保障；第四，金融企业、财税、家装企业、房地产评估机构等。，为“带押过户”的交易者提供首付比例、契税和增值税、装修和房价评估费等各种优惠措施，从而全方位激发新的机会。

其次，扩大住房“新选择”的覆盖面，让开发商的更多新房项目参与其中，以好房子为驱动销售。住房“新旧置换”的关键特点是“卖旧买新”，这意味着如果你想顺利更换，你必须注意四个关键问题。

首先，要拿出好房子来满足改善性的需要。对于开发商来说，“新旧置换”不应该被视为去库存、去尾货的机会。需要注意的是，买家想买的新房是可以提高居住质量的好房子。第二，要扩大新房的选择范围，争取以“房票”(住房更换资金以“房票”的形式发放)跨地区流通换新。归根结底，新房选择范围小，购房者的参与意愿不强，换新遇阻，会使卖旧房动力不足。第三，要平衡“卖旧买新”两侧新旧房价格差距，降低换房门槛。换言之，如果旧房出售价格过低，购买新房价格过高，相应的价格差异和贷款可能会影响购房者的换房意愿。第四，要选择开发商的品牌和信用资质，做好当选新房项目自身的财务和质量调整工作，消除逾期交房、退还购房资金等风险。

第三，“新旧置换”的链条需要通过城市政策的动态管理实施方法，以“小细节”不断煽动大市场。目前，住房“新旧置换”仍处于探索阶段，但政策实施力度和广度已经进入新阶段。许多城市的住房市场联动交易活动得到了提高，政策效果初步显现。接下来，如何不断深化住房“新旧置换”，不断创新，是相关部门和地方的挑战。

在我看来，各地都需要在交易困扰的细节上下功夫，避免僵化地复制大城市的“新旧置换”方式，为房地产交易创造更友好的环境，因为城市政策的动态完善和优化实施方式。举例来说，有些城市把原来的一套存量房只能换一套新房，调整到最多可以换三套新房。再比如，在一些城市，“旧转保”的第一种方式是国有企业将存量房屋统一租赁用于保障性住房运营，而不是购买旧房屋的所有权，而是一次性支付5到10年的租金。

总的来说，对于目前的房地产市场来说，住房的“新旧置换”不应该是昙花一现，而应该起到持续的作用，在实践中走出帮助房地产行业健康发展的道路。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com