今年的上海二手市场，还有几个意想不到的
最近大家都在关注二手交易数据。
持续 2 天空网签数量突破千
还有就是因为这个数字，朋友圈中介霸屏就像过年一样。
(来源：网上房地产)
这种级别的数据上次出现，至少要追溯到 3 年前
即使这两天数据再次下降，最近几天平均网签数量也接近破千。
然后巧克丽丽又给我发了一份链家每周二手交易量的统计，这两年已经达到了最高峰。
(来源：链家)
上海二手市场火爆，不需要更多的数据来证明。
所以我最近和中介的交流也逐渐变得更加紧密
用老朋友苏苏的话来说，最近忙得没时间吃饭。
然而，我和中介谈了更多，挖掘了更多交易量以外的信号。
我把其中一些细碎的现象单独拿出来，有些真相值得独立地和大家聊聊。
01
除老破小外，还有哪些二手交易开始暴涨？
大家都知道最近上海的老破小市场有多火，那么除了老破小之外，上海这半个月到目前为止卖得最好的社区有哪些？
这个问题可以直接回答：搬迁房屋
而且我和兔博士把新政后半个月的数据拉出来
在交易清单中，我发现有几个显眼的包。
一是临港新城学区二手房，宜浩佳园
毫不夸张地说，临港这个小区卖爆了。
(来源：兔博士)
根据我同事今年的大锤 3 月到临港市调，当时中介跟他说，这里一天可以卖掉。 1 套
而且现在短短半个月就售出了 45 套装，已经可以实现了 1 天近 3 套装的流速真的很惊人。
另一方面，宜浩佳园的价格已经达到了近年来的最低水平，我们做过统计。
这里三年价格下跌了一半以上，所以现在也以性价比和学区吸引了一波客户。
另外一方面，作为 2013 2008年推出的限价房，当时有限 10 2008年无法交易，现在达到限售期后，迎来了上市高峰期，叠加政策放松，房价下跌
毕竟是对口冰厂田幼儿园、明珠小学、临港实验中学的梯队学位房，成交量一直名列前茅。
可以看出，新政后的这个半月，除了一直以来的搬迁房，成交量较大的小区上榜的商品房有两种。
一个是上海康城，另一个是张江汤臣豪园。
(来源：兔博士)
质量二手作为浦东一梯队学区，半个月就卖出去了 18 套装，成交价格约 9.2 万 / 平 -13.3 万 / 平不等
查看链家交易数据， 2021 2000年，二期成交价格也在 11 万 / 平左右
与现在基本持平，小户型均价略有下降，大户型更加坚挺。
与老破小纯学区房领跌带来的以价换量相比，张江汤臣豪园成交量较大，但价格并没有下跌多少。
除了强大的学位房特性外，张江汤臣豪园
以及周边产业、交通、良好的产品力量。
在这三年的周期内仍能保持价格稳定。
可以看出，在这三年可以保值的社区里，拥有的牌不仅仅是一个学区。
关于张江汤臣豪园为何能保值，能回放这篇文章？
02
上海纯学位房，价格走势两极化非常严重。
谈到最近上海的纯学位房，大家的统一感觉就是交易起来，价格下跌。
但你不知道的是，即便是纯学位房，价格走势也更加分化。
最近发生的交易案例是苏苏最近交易的一套。 295 万洋泾菊园学位房，以接近腰斩的价格出售
2021 年冲太高，房主 500 万买，近期 295 万成交易，而且是商家承担税费。
此外，我查看了最近的交易数据。
这几个老破小纯学区房的价格，有点触目惊心
看看梅园三街坊的成交价格，三年前梅园三街坊的成交价格 34 平一房，链家最高交易记录为约 20 万 / 平
现在最新的交易是 12 万 / 平，总价 400 大约一万，对口福外 建平双学区，跌出性价比。
(来源：兔博士)
提到纯学位房，还有不得不提的快乐花园。
由于学区一夜之间价格下降，闵行春申老破小
现在的性价比又达到了一个新的高度，居然 3 字头可以买到
关注这一社区 3 多年来，现场也多次看到，这是近几年来最低的价格。
但是，上海那些顶尖的学位房，依然抗跌
(来源：兔博士)
比如静安王牌九年制学校静教院，最新成交价格仍保持不变。 18-21 万 / 平的高价
可以看出，一些老破小学区房跌出了性价比，那些真正的顶级学位房，价格非常稳定。
03
二手成交价格低于核实价格，三价合一存实亡亡。
你还记得上海的三价合一政策吗？
当时 21 2008年，许多人无法购买二手房的主要原因是三价合一政策。
核实价格限制了首付比例。当时二手房一般首付至少50%到60%，甚至更多。
我的同事小雨别无选择，只能离开二手市场，去摇新房子，因为三价合一。
而且现在，情况已经完全逆转。
每一天都在做真正的二手交易的苏苏告诉我
现在上海很多二手成交价格已跌至低于涉税评估价格。
大多数房屋可以以20%的首付向银行申请贷款，利用足够的杠杆。
等于，三价合一的政策正在悄然退出市场
根据苏苏告诉我的情况，我去市场向其他中介证实。
她们都给出了肯定的答案。
很多时候，中介会很直接的告诉我，价格没有核实。
事实上，这是一个隐藏在上海二手市场的变化，每个人都可能看不到。
04
年轻人买房子，开始考虑以租养贷
当房价和利率同时下降时，在上海买房的农民工月供正接近租金水平。
之前我们写过这样一篇文章《》
里面算过这样一笔账，关于三年买房成本的降低？
而且我通过中介了解到，叠加房价 利息双降
现在许多二手房的性价比体现在，在使用当前最高公积金贷款额度的情况下，
月供无限接近租金
一群年轻的租赁市场群体，被政策和市场所吸引，
就以苏苏为例的这套房子而言，月供 5900，房租能租 4500，其中只有差价。 1400
还有我住在杨浦老小区的同事，原本租了一室一厅，租金接近。 4000
而且她想买房子的原因是
现在杨浦老破小，算上公积金房贷，总价， 120 一室一厅约万元，月供。 3700
用自己每月支付的租金，去还一套上海二手房月供。
对许多正在租房、购买资质的年轻人来说，这是非常吸引人的。
05
豪宅市场仍在二手市场“特价”销售
为更全面地了解二手市场，苏苏为我介绍了一位专门做豪宅市场的中介朋友亮哥。
与苏苏这样做刚刚改变市场的兴奋相比
亮哥用"混乱"来形容目前的豪宅二手市场。
“很多豪宅还在市场上寻找位置，”他说。
与新市场的直接刺激和放开相比，新政对二手豪宅市场的变化是有限的。
更为直接的原因是，一手供应过大。
今年上海内环一手高端住宅有史以来供应量巨大。
直接吸引二手客户一手市场
顾客全部被一手豪宅新房吸走，今年供应过大，预计超过。 5000 套
面对足够吸引人的价格和供给，二手豪宅将失去竞争力。
所以，亮哥介绍了几个目前还在特价供应的豪宅盘，大概能反映出目前的市场情况。
(来源：兔博士)
一种是华润外滩九里，约为峰值。 20 万 / 平均价格，最新交易有出现。 14-15 万 / 平的
这个交易数据是做豪宅的亮哥发给我的。
绿城黄浦湾平均成交价格，两套“特价房” 12-13 万 / 平，楼上同户型的成交价去年是平的。 23.6 万 / 平
我问中介，这两套房“特价”出售的原因是业主买了其他房子，到了付款节点，急着卖。
尽管这是个例子，但亮哥告诉我，今年上海二手豪宅市场的确没有那么乐观。
作为一个高净值的人，客户池就这么大。今年，内环内大量新房供应，第一手质量和价格在那里。
怪不得他一再提到自己的顾客都去摇新房了。
06
没想到二手中介开始了“捡漏”的结局。
谈完市场，最后谈到群体。
如果要说新政刺激谁来上海买房，你可能会说当然是外地刚需，原本限购的单身人士等等。
但是让我没想到的是，也是我在和中介聊天时发现的。
这次上海新政后，很多中介自己买房子的结局 / 更换了
举例来说，就在我身边，公司同事小艺最近也在看房子。
杨浦某中介向她推荐了一套性价比很高的老破小，挂牌。 128w
当时中介给她介绍了房子的优势，感觉比自己买房还兴奋。
大概对她说：“这么低的总价和价格，整个上海市中心都找不到几个。”
那时候劝她下手的原因还有，这个房子没有做过漂亮的家，还有拆迁的希望等等。
但是最终小艺还没有那么急切，决定再看一看。
上海颁布的时间不长 527 楼市新政策，外环外社保转移 3 几年后，原本被社保卡住的中介终于买下了这套他推荐的老破小。
而且我身边的案例可不止这一个。
苏苏一直和我有着密切的联系，她身边的中介朋友也因为这个政策而开始改变。
小艺的中介还直言不讳地说：“趁房主们还没反应过来。”
实际上背后是二手中介比谁都先知道。
近年来，哪一个社区可能是性价比最高的房子？
或者老小区终于有了一套难得的好户型，价格还是很低的。
她们对市场比普通顾客更敏感，利用信息差给自己选择好房子。
再加上限购放开，天降一个购房资格，结局买房自然顺理成章。
最终
目前，上海二手市场是近年来最活跃的交易期。
近年来，上市数量达到了一个新的高度，市场确实有很多房子可以“捡漏”。
和几个可靠的中介聊了很久，不管是看量还是交易量都在增加。
(来源：诸葛数据研究中心)
毫不奇怪，6月份的二手交易数据应该创造今年的新高。
上海二手市场，终于迅速回暖，理论上热度会持续多久？
近来我们做了独立分析，如果有兴趣也可以回顾一下。
《》
以上是来自乔不丝的正文。
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