看看这个新政策能持续多久？

大胆

这是我对这个选题的第一感觉。

政策方面的文字，一般分析过于预测，一是有风险，二是你很难预测。

网上签约比下定决心晚一两周甚至一个月，上市数据只看到前端。你看不到整个网络上的上市。市场上看不到的其他数据，比如看房人数和交易周期。

没有足够的数据和延迟，我为什么要为你预测？

这就是为什么当我在后台看到粉丝问我这个问题的时候，我觉得很尴尬。

我也很好奇这个问题，但是我不能回答。一般来说，做一个标题党不是我们的风格。

因此等着吧

等我等三个核心数据。当他们连接在一起的时候，我觉得我的眼睛亮了。

下一篇文章希望能给我们带来一些围城内外的价值。

还告诉问我这个问题的粉丝，等了很久。

01

这个交易潮，三个月开始。

我知道很多小伙伴的呛声政策周期会和以前一样不会长久。请给我一个机会，让我说清楚。

还记得 6 月 5 我告诉大家，新政后第一周的单日交易是怎样的？

当时大家都在说新政后上海二手网签上涨了十几个百分点。

但是实际上，实时市场已经上涨 87% 上下，单日早已破千

果不其然，一周后，同行和中介老师开始称霸上海二手交易日破千日。

这并不意味着邀功，只是从这里你可以看到网签数据的滞后。

现在我还能告诉你，以后还有一天破千的时候。

但是这个不是重点

但由于当时提到的数据可以实时反映市场交易。

所以，通过这个数据，我们还能看到过去每个阶段的市场实时交易吗？

在过去的一年里，上海发布了三次重要调控。

我把这三次调控中的实时交易调出来，放在图片上。你可以直观地看到每次政策后的市场实时反应(也就是图片有点小，可以放大)。

链家转订单的交易趋势，即买家下定金决定买房的订单，链家上海的月交易市场份额保持在 23% 上下，相当于基于市场。 1/5 即时交易样本去看全市即时交易。

在这三个政策之后，交易波段可以看到两件事。

第一，政策有周期

四周认房不认贷，五周放开普房标准，三月份小阳春前后放开外环外单身限购，八周继续。

第二，在达到峰值之后，这些周期会以一定的速度减少。

认房不认贷峰值后的递减速度平均在 -16%、普宅标准峰值释放后的平均递减速度 -9%、放开外环外单身限购这一较长期，峰值后递减速度较长。 -6%

玩数据的同学喜欢叫这个正太分布，我就叫它一条双曲线，有峰值，有回落。

帮我把上面两点写下来，下一步就用了。

政策之后，链家首周的转移订单达到 1793 这一数据与过去三个系统的峰值对比几乎像珠峰一样存在，但这一事件却是如此。 6 月 5 日也说过了

但是，如果我们加上峰值后的减速，你会看到，只要“珠峰”足够高，即使我们无法逃脱减速的命运。

它还有足够的高度来扛起它。更长的周期

(横图看得更清楚，6 月 17 日之后是预估数据)

由于交易不可能像悬崖一样下降，除非出现政策限制，限制政策不会在当前阶段大概率发布。

因此，这一数据很有可能会有一个自由下跌的周期。

在过去的三项政策中，我用从峰值到平均回归的平均递减速度来计算每一次。

这个新政策很可能会在新政后到来。第 12 周重归平均水平（5.27 前近 1 年平均成交套数)

也就是说，新政带来的交易浪潮大概是持续 3 个月

这个数字和你想的一样吗？

说实话比我预期的要长。

而且这个数字需要注意的是，它仍然只是起步

正太分布是相当实用的，但是它也有机械的地方

它可以计算数据，但不能计算情绪。

而且房市正好是一个不仅有数据的区域

02

只有两种方法可以把情绪说清楚，要不我跟每个买家聊聊(开玩笑)

要不我们间接反映相关数据？

等了好几天，终于等到一个能观察市场情绪的数据。

就是看房人数

也就是此时此刻市场上到底有多少人出来看房子？

如今，每个人的时间都是宝贵的，除了我们，没有人会把看房当作幸福。

所以市场上有多少人在看房子，就是写在市场脸上的晴雨表上。

巧合的是，这个数据链家也有

链家的成交市场占有率 23% 上下、上市住房的市场占有 70% 上下

我不知道它看房人数的市场份额，但我觉得应该介于上面两个数字之间的数字。

这是目前上海二手市场看房人数最多的样本。

同时，这个数据也让我看到了这个周期不应该只持续三个月。

我统计了新政后链家每天看房的人数，这一拨数据可分为两拨。

工作日和非工作日明显不同

发现周六周日没有看房的人数还是挺稳定的，即使是端午节，工作日也挺稳定的，稳定的。

不管高低，稳定就好

平稳可以根据平均值计算出来。 6 每个月的看房人数大概是多少？

现有的 4711 ✖ 7 14180 ✖ 4=23.6 万人

怎样看待这个漂浮在市场上 23.6 万人呢

对于上海人口来说肯定不算什么，但放在二手市场上应该算是“泼天富贵”了。

这个数字近 3 年是找不到对手的

自有这一数据近五年以来，这也是接近市场的最高点。 2021 年看房数据

除了 2021 年 1 月、3 月、4 月超过这个 6 月亮，其它都望尘莫及

但

2021 年 1-3 月份是什么月份，是近五年绝对的市场高点，热到什么程度？

毫不夸张地说，我 2021 年 1 月见浦东金桥伟业三村两室仍在 500 万出头

3 月就涨到了 540 万 -550 万，市场上有人看房子，好一点的快速交易。

所以我根本没想到这个六月的看房人数竟然可以和当时相比。

而且这也让我重新审视了前面的机械数据。

真正的看房人数代表着真正的买房需求，这也是新政后市场最大的变数。

因为三个月是数据自由下降的周期。

但是如果加上这个周期的市场情绪，还是要往后推。

具体推多久？估计智囊团很难给出这个问题的答案，我也不敢妄下判断。

但是有一点可以供你参考。

2021 今年这拨看房潮是从 2020 年 3 月起势，此后趋势只有向上和向下两种选择，2021 这一年选择了向上

我们看看 2024 年度这拨，起点够高，下一步也有向下两个选择。

三个月后，数据向上向下。我不知道。

但我知道从 6 月算起，3 一个月后就到了 ...9 月

一想到这一点，我就浑身起鸡皮疙瘩，没有任何情感色彩，就觉得 5 月 27 这张节点卡太准了

金九银十是十年前房展上开发商大战的时候，虽然这几年暗淡了很多，但仍然是每年交易的小高峰。

也就是说，在三个月的交易潮结束后，不可能大幅下跌，因为仍然有九月十月的交易拖欠，继续前进。

所以你说三个月后市场会怎么样？

也许会下跌，但是有九月抗事，暴跌是不能下跌的。

由于这拨热度的高概率会持续到 10 月

03

十月之后呢

我真的不知道这一点

但是我想最后分享一个最近看到的交易现象。

也是之前跟大家提到的成交总价段变化。

就是通过前面提到的转移订单，只不过是每个总价段转移订单。

能清楚地看到新政后链家每周转单爆单价格段都有变化，

准确地说是发生了“变化”

从新政首周 500 一万以下的爆单

500到第二周和第三周。 万 -1000 万开始按不住

一两千万的交易样本比较少就算了，但是 1000 低于2个价位段的热度在1万以下。

正在从 500 万以下，向 500-1000 万过渡

说白了，交易出现了轮动，低总价的房主被释放出来，相对较高的总价段开始有人开始。

还记得 527 政策的关键点是什么？

放开外环内单身买房，放开离婚礼物，放开公司买房，但一定要买房。 70 平以下、2000 2000年前竣工的房屋，以及城区老破小房主的新旧置换和补贴。

有时候真的要拍上海的马屁，这一轮政策根本不是大锅饭。

而是翘翘板

刺激刚刚需要进入市区的老破小，释放老破小房主进入刚刚改变的跑道，进一步释放更高的购买力。

让刚需敢买，刚改能买，改进能买。

所以，“轮动”大概是新政后最好的地区。

机械数据容易计算，情绪也可以通过数据探索。

但是这些都是消耗性数据，三个月就需要用完吧，九月十月还有时间到年底吧？

唯有交易本身才能形成循环，才是真正有意义的地方。

因此，即使这一数据只有两个星期，而且不明显。

但是我也认为这是新政后最好的数据。

之后我会密切关注这一趋势，有新消息再和大家分享。

04

所以你会看到一系列的连锁数据

议价空间缩小了

挂牌价格上涨

事实上，这些都是结果的映射。

更多时候，交易带来的议价空间收窄，上市价格被去化推高。

是不是和你想的完全不一样？

不管这些结果和你想的一样吗？

有一点我想和大家分享，有时我们都是从点状的角度来看待整个市场。

楼上的房子都卖了，所以市场还不错。我的房子挂了这么久，没人来看市场。

其背后是数据滞后、现象点状、关键数据不可见等因素。

整个市场与身体感觉的鸿沟

所以我们一般都可以在评论区杠起来

事实上，有时每个人都是对的事实，只是最有可能的情况而已。

如果我们站在更全面的数据样本上，更及时的数据

只有这样我们才能知道更真实的房地产市场，而非人云亦云。

总之

新政后的持续能力可能比你想象的要长。

也希望大家能在这次交易中做出对自己最有利的决定。

以上是巧克丽丽的正文。

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