在降息热潮中，存量房贷博弈

" 5 · 17 "新政满月，首套房利率进入" 3 “标题”。从房贷金融利好政策发布到密集落地，降低成本、降低门槛的效果依然显现。随着市场热度的上升和数量的增加，甚至一度出现中介人手紧张的现象。

有些人高兴，有些人担心。对于股票购房者来说，抵押贷款的重量并没有减轻。与兴新房贷利率相比，两者之间的利差再次扩大。一些购房者不仅以高房价买入，而且以高房贷利率站岗。在这一轮调整中，他们享受不到“降息”带来的好处，提前还贷情绪再次出现迹象。

股票抵押贷款是否降息的博弈逐渐成为拉距趋势:一方面，买家期待股票抵押贷款“降息”的势头越来越大。另一方面，银行净息差已经面临严峻形势。对于银行来说，如果不减少，高利率可能会促进居民提前偿还贷款；降低，银行在维护自身利润和市场动态平衡方面进退两难。

为了减轻现有买家肩上的重任，一些银行开始尝试“先利息后本金”的还款方式，以灵活的策略回应市场的声音。然而，这一举动更像是一个解决方案。虽然可以在短时间内缓解燃眉之急，但并没有从根本上解决现有房贷高利率与房贷压力的矛盾。

这场比赛的棋局还没有完成…

先息后本“耍花枪”

低至 0 人民币，新的抵押贷款游戏最近完全火了！没有太多犹豫，李辰(化名)毅然做出选择，申请先付息后还款，减轻月供压力。

2022 年初春，站在城市的角落里，看着眼前的许多高楼。在一线城市奋斗了十年的李辰，终于决定把自己的积蓄投入房地产，为自己一个温暖的家。当时买房的时候，李辰的定价基准是 LPR(贷款市场报价利率)降低 20 个基点。

近年来，随着国家对房地产市场的调控和金融环境的变化，LPR、股票抵押贷款利率逐步下降，李辰的抵押贷款利率也随之下降至 4%。"我还是比较幸运的，买房的价格和房贷利率也没有站在高位。"但是除了欣喜之外，李辰还发现，和现在一样， 3% 相对于刚开始的新发房贷利率，自己能享受到的福利还是有很大差距的。

如何提高抵押贷款计划？犹豫不决的时候，李辰发现了银行推出的先付利息后还款方式。贷款人可以选择只偿还部分利息，而本金偿还则集中在贷款期限的后期，这对于正处于事业上升期，预计未来收入会逐渐增加的李辰来说，是一个划算的“经济账户”。他申请了两年的月供计划，将每月的抵押贷款还款成本降低到 1 元。

对于现金流紧张的个人和家庭来说，先利息可以有效缓解月供压力。目前，建设银行、平安银行、兴业银行等多家银行也推出了类似的方法。

根据产品特性分析，每个银行都有不同的侧重点，例如建设银行减少月供计划中提到的最低还款可以是 1 元本钱 当月利息；兴业银行的“随薪供应”允许客户在一定时间内只偿还利息；平安银行的“气球贷款”为前期资金短缺的购房者提供了灵活的还款路径，其独特的“前小后大”还款方式。然而，需要注意的是，由于最后一期需要一次性偿还大量资金，贷款人必须提前做好财务规划，确保到时候有足够的资金来应对。

经过对还款方案的仔细研究，白彦寒(化名)算了一笔账，上海地区下降后的首套房贷利率 3.5%、贷款 100 一万元，还款期限 30 年度计算，如采用等额本息还款方式，月供为 4490.45 人民币(月利息约为 2917 元)，利息总额为 61.66 万元。如果采用银行推出的先付利息后还款方式，前两年的月供都是 1 元本钱 利息。所以，可以计算出，第一个月的月供大约是 2918 与等额本息还款方式相比，人民币降低了30%以上，两年还款的抵押贷款本息总额为 24 元。

但“先息”两年后，选择等额本息继续偿还，即从第三年开始计算，剩余本金为 999976 人民币，月供约为 4672.53 与等额本息相比，每月还款额增加了约1元。 182.08 人民币，总利息约为 64 与等额本息还款方式相比，万元增加了 2 万多。

虽然最初看似轻松的先付利息后还款方式可以带来短暂的喘息，但从长远来看，并不像表面那样划算。“额外的利息成本相当于牺牲了一次海外旅行的机会，或者说为了增加自己的投资，少了一笔。”因此，白彦寒决定不做任何改变。

目前，当股票抵押贷款利率下降时，银行希望通过创新还款方式为股票抵押贷款客户提供一定的财务灵活性和压力缓解。但在整个贷款期间，由于资本偿还延迟，贷款人需要支付的总利息高于等额本息或等额本金的还款方式，无法根除。

降与不减的游戏

股票抵押贷款的下降陷入了“两难”。一方是渴望通过降息来减轻抵押负担，改善个人财务状况的贷款人；另一方面，是面临利润压缩和风险防控的金融企业。这个游戏还是找不到最好的解决办法。

对于银行来说，降低现有抵押贷款利率有助于缓解提前还款问题，保留高端客户。但银行净息差已经处于历史低位，降低现有抵押贷款利率将进一步降低银行利润率。

根据国家金融监督管理总局的数据，2024 商业银行年度一季度净息差为 与去年年底相比，1.54% 1.69% 降低 0.15 ％，与去年同期相比 1.74% 降低 0.2 ％。

从银行类型来看，大型银行、城市商业银行等机构面临的息差压力较大，大型商业银行、股份制银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行一季度净息差分别为 1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%，各自环比下降 0.15 ％、0.14 ％、0.12 ％、0.07 ％、0.18 ％、0.1 ％，除民营银行净息差同比增长外，其它类型机构净息差同比下降，减幅在下降。 0.13 — 0.22 ％。

根据行业数据计算，存量抵押贷款平均值下降 80 商业银行的利差可能会下降。 6 — 9 由此可见，净息差的持续下降可能会成为调整存量抵押贷款利率的制约因素。

“银行不希望房贷这方面的资金流失。“一位银行家直言，”但对于银行这样的金融机构来说，盈利的核心在于利息收入和支出之间的差额。如果利息差异急剧减少，甚至降低到一定的危险水平，银行自身的资本积累和内部强化能力就会减弱。这样，银行支持实体经济发展所需的资金实力和持久性就会受到影响，这可能会限制其为实体经济提供长期稳定的金融服务能力。"

针对现有抵押贷款调整的实际操作，另一家股份制银行个人贷款中心负责人在接受《北京商报》采访时表示，银行无权自行调整抵押贷款利率水平，也无法谈及“制定多元化利率调整策略”。灵活调整还款方式是银行唯一的选择。其次，由于存量抵押贷款利率尚未下降，很有可能会出现批量提前还款的情况。这种情况也会对银行利润产生不利影响。

虽然市场越来越呼吁调整股票抵押贷款利率，但实际操作并不容易。如何在不同地区之间设置合理的利率下调幅度？新合同应该如何设计，既能反映利率的变化，又不会引起法律纠纷？更重要的是，如何保证每个客户的体验公平一致，避免因调整幅度的细微差异而引起不满甚至投诉？这些都是需要思考的问题。

对于银行来说，新老贷款客户存在一定的利率差异，需要全面衡量各地同类客户的利率差异，对于“ LPR 增加一些“定价模式进行动态管理，最大限度地减少刚来贷款的利率差。因为现有客户的提前还款也会影响金融体系的稳定性。

"净息差确实可能是限制存量抵押贷款调整的一个因素。“中国企业资本联盟副主席柏文喜认为，银行可以为不同类型的抵押贷款客户制定差异化的利率调整策略。例如，对于第一次买房的人来说，银行可以提供较低的贷款利率；对于已经转化为 LPR 对于定价的存量客户，银行可以根据市场利率的变化调整贷款利率；对于固定利率客户，银行可以提供其他金融产品和服务，帮助买家更好地管理抵押贷款。

提前还贷情绪再起

" 5 · 17 “新政出台以来，各地买房门槛下降，优惠利率空前增加。国内大部分城市的第一套房利率已经下降，普遍降至 3.1% — 3.5% 区间内，二套房贷利率也大部分进入" 3 “时代，利差的进一步扩大，让很多存量房贷贷款人倍感“不划算”。

三年前，冷洁(化名)在北京买了一套房产，虽然房贷利率也随之提高。 LPR 加点有所下降，但她一直认为月供负担越小，越放心。在购买房产的几年里，冷洁多次提前偿还贷款，5。 月底，她提前还了一笔房贷，月供已经降到1000元以下。在接下来的几个月里，冷洁决定一次性还清所有剩余的房贷，彻底摆脱债务压力。

据《北京商报》记者调查，现在提前还贷的人不在少数。除了直接存钱提前还贷，还有人采取了另一种策略，通过腾移消费贷款提前还房贷，从而达到降低长期利息成本的目的。

一位 2023 年初买房的买家直言不讳，" 4.3% 股票抵押贷款利率不能降低，只能靠自己的努力偿还抵押贷款，下个月打算用自筹资金偿还。 30 一万元贷款，然后向银行借钱 10 日常生活支出使用1万元消费贷款，我现在可以申请的消费贷款利率是 3%，这样算下来非常划算。

2022 2000年，提前还贷的浪潮来了，一些年轻人和中年人率先参与还款热潮。推动的因素是存量抵押贷款和兴新抵押贷款之间的利差增加。当时很多买家因为线下还款排队时间长，时间成本高，选择了线上这种方式，但经验差，申请时间长，审批不合格等问题也频频受到批评。

据《北京商报》记者调查，许多银行改善了提前还款机制，为买家提供了便利。一些大型国有银行发布了“足不出门还贷策略”。买家登录手机银行，进入“贷款详情”页面，点击“提前还贷预约扣款”，选择“提前还贷预约扣款申请”即可偿还抵押贷款，但 30 只有在天之后才能进行提前还贷资金扣划。

另一家股份制银行的个人贷款经理表示，“目前我行没有提前还贷的还款频率，但客户在下一次申请前需要完成一次预约还款，无法重复预约，需要提前。 1 — 2 每月预约办理"。

2024 2008年，个人贷款经理陈文(化名)观察到，第一季度的提前还款申请并不像往年那样火爆，市场似乎暂时回归平静。但进入第二季度，咨询提前还款的客户数量开始增加，主要集中在那些有较早借款合同的“存量老客户”或“存量第二套房贷客户”上。这些客户大多是因为当时签的贷款利率比较高。随着市场利率的反复下降，他们越来越感受到原来贷款的成本压力，所以他们萌生了提前还贷的想法。

面对这种趋势，陈文所在的银行也适当调整了服务策略，改善了线上服务平台的功能，让打算提前还贷的客户通过手机网银或网银更方便地完成流程。“现在，客户只需要登录我们的手机银行 App，简单的几步操作，就可以提交提前还款请求，节省时间和精力。”陈文说。

人民银行发布的最新数据显示，数据的确认更具说服力。 5 每月增加人民币贷款 11.14 万亿元，前 4 每月增加人民币贷款 10.19 一万亿元，由此计算 5 月新增信贷 9500 亿元，尽管环比增长较多，但同比增长较少。 4100 亿元。同时，M1、M2 一些研究人员认为，M1的增长率持续下降， 和 M2 持续下跌的本质是私人部门修复负债表行为(提前偿还贷款)带来的链式影响。

当存量抵押贷款利率不下降时，是否会出现批量提前还贷？诸葛数据研究中心首席分析师王小邈指出，目前新增贷款的抵押贷款利率持续下降，存量和新增贷款利率存在一定差异，目前金融市场投资回报率较低，存款利率处于较低水平。所以，居民提前还贷的情况越来越多，如果随后对存量贷款进行不同步调整，估计新一轮提前还贷潮就要来了。

股票抵押贷款利率下降的经济账户

存量抵押贷款利率下降是一个应该计算的经济账户，有两个目的。一是缓解提前还贷现象；另一方面，旨在激发消费者支出，增强内需活力。

当几年前提前还贷热潮流行时，一些银行采取了措施，对存量抵押客户采取了措施。 1 年利率优惠券，但毕竟是雷声大雨点小，只有在个别分行小范围试点之后，才没有浪花。从经验来看，为了降低现有的抵押贷款利率，银行不仅要设计准确、适应性强的对策，还要密切控制债务的资本成本，确保利息收入和成本之间的差距不会过度缩小。同时，为了平衡住房贷款收益率可能降低的影响，实现收益来源的多样化和风险分散，积极拓宽收益渠道，如加强对中间业务的投入。

“股票抵押贷款利率下降，短期内给部分银行净息差带来一定压力，但整体可控。”一些股份制银行业务部门的人士表示，例如，对于已经转化为 LPR 对于定价的购房者，调整策略可以与市场挂钩，通过降低 LPR 加分实现利率下调，与市场利率变化保持同步，而不是过去每年重新定价一次。

“由于固定利率贷款的特殊性，可以考虑提供转换选项，允许贷款人在特定条件下转换为浮动利率或享受一次性利息补贴，同时设置合理的转换条件和窗口期，在给予贷款人决策权的同时保证公平性。”上述业务部人士表示。

但从商业角度来看，易居研究院研究总监严跃进解释说，如果贷款利率大幅降低，只是为了减轻贷款人的压力，可能会压缩银行的盈利空间。如果需要进一步调整，可以探索全国房贷利率的统一适当下降，比如统一下降。 20 实现公平与效率平衡的基点。这种调整需要监管部门的指导，以确保所有银行都遵守一致的标准，避免市场混乱和不公平的竞争，并为银行的运营提供明确的指导。

还有一种声音认为，为了防止“一刀切”下降对银行盈利能力的影响，可以尝试引入“转抵押”等抵押贷款再融资机制作为降低股票抵押贷款利率的一种方式。与全面降低股票抵押贷款利率相比，转抵押贷款可以让贷款人根据自己的情况选择更合适的信贷产品，银行也可以借此机会优化资产结构，为高端客户提供更有吸引力的条件。

柏文喜认为，引入“抵押贷款转移”等抵押贷款再融资机制是一个可行的解决方案。这样可以为买家提供更多的选择和灵活性，同时降低银行的运营风险。但需要注意的是，在降低利率的同时，银行还需要平衡利润和社会责任，缓解利率差压力。

“抵押贷款转移是为了撤销之前的合同，然后再次签署其他信贷产品，可以给高利率股票买家带来新的机会。”王小邈也有同样的看法。目前国内还没有“抵押贷款转移”的贷款方式。引入这种再融资机制可以有效解决降息对银行金融体系的影响。房贷属于中长期贷款，要根据市场动态管理，给现有贷款客户更多的选择空间。

然而，实施“抵押贷款转移”机制也需要克服一些挑战。抵押贷款转移涉及房屋评估、法律程序、原贷款解除、新贷款建立等多个环节。对于银行和贷款人来说，控制的复杂性和成本都增加了。还有很多方面需要考虑股票抵押贷款是否降息，贷款人是如何“减负”的。

北京商报记者 宋亦桐

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