以前上海一城九镇，现在怎么样了？

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

要是我问你，上海有多少新城？

现在来回答这个问题，你一定会告诉我这是五个新城。

即嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城

但是事实上，上海最早的新城方式是一城九镇

这是上海在 2000 2008年推出的一项重大城市建设计划，当时的规划定位非常高。

要建在上海主城区周边，每一个区都要建一个新镇示范区

这个城市的九个城镇分别是:松江新城、临港、安亭、浦江、高桥、枫泾、奉城、罗店、陈家镇和朱家角镇

今日我们谈论最多的五大新城，实际上也是早期一城九镇规划中诞生的。

这是一场浩浩荡荡的造城运动。

与此同时，十大热门板块的建设也得到了集中推进，上海也为此举办了一场巨大的国际招标大赛。

最后，这十个新城大部分都是由海外团队设计的，打造出不同风格的特色城镇。

经过 20 多年来不遗余力的建设，到现在，一城九镇最终给上海留下了什么？

我要当场打开这个藏在时间里的盲盒，没想到我却有了许多不同的收获。 ...

01

时光飞逝，如今谈起一城九镇，大家最熟悉的应该是泰晤士小镇。

泰晤士小镇

松江新城是目前五大新城之一，是在当时泰晤士小镇的基础上升级建设的。

还有一点大家都很熟悉，那就是

泰晤士小镇是上海著名的旅游小镇，是我们短途郊游的好去处。

就地理位置而言，泰晤士镇正好位于松江新城的核心区域。

东北部为松江大学城，北部为佘山国家旅游度假区，西部为松江科技园，南部紧邻松江老城区。

泰晤士小镇的地段优势非常明显。

泰晤士小镇在一城九镇规划中的风格定位为英式风格。

20 多年以后，泰晤士小镇的面貌如何？

根据我的实地调查，整个泰晤士小镇仍然可以看到许多英格兰风格的建筑。

比如地标建筑“大教堂”、都铎式建筑群错落有致。

英伦风格的街道，英式的红色电话亭，甚至还有泰晤士河的缩小版。 ...

虽然历史悠久，但镇上的一些景观也逐渐变得破旧。地下车库里停着许多废弃的旅游车，没有以前那么热闹繁华。

不可否认的是，泰晤士小镇在规划之初仍然保留着更好的英国建筑风格。

泰晤士小镇

事实上，泰晤士镇离松江区民政局很近。

现场可以看到很多年轻人来打卡英国标志性建筑，拍婚纱照，闲逛。 ...

小镇除了 21 在上海市第一人民医院、开元地中海商场、包玉刚实验学校(松江校区)附近，万方的英国风韵商业街、丰富的松江印象城等配套设施

泰晤士小镇的整体设计以中央商务区为核心，周边分为多个围合式建筑团队，基本以公寓、联排别墅、独立别墅为主。

从最初的规划业态可以看出，泰晤士小镇从一开始就主要推广高档改进居住区。

整个界面维护得较好，环境宜人，宜居性明显。

如果想买房，这里只能选择一些早期的商品房，公寓二手房挂牌均价在这里。 4.2-5.2 万 /㎡，别墅二手房挂牌均价 6.8-8.5 万 /㎡

据中介介绍，除了松江本地一些改善型购房者外，还有松江大学城的教授和在上海市中心工作的管理白领。

虽然泰晤士镇距离上海城区的直线距离大约有一定的距离。 30 公里，但综合这里低密度的居住环境，联排、别墅等稀缺居住形式，以及相对城市地区性价比较高的房价。

住在这里的年轻人还是很多的。

泰晤士小镇应被认为是九个城镇中发展最为完善的城镇。

不仅有早期建设英式高档住宅区的规划为基础

松江新城现在也是上海市的重点发展区，定位为建设一个综合性节点城市，对长三角地区有辐射带动作用。

目前，松江新城整个区域的发展已经实现了产业和人口的良性循环，堪称“自给自足”

未来泰晤士小镇将依托松江新城的快速发展，也将承担各种利好，未来可期。

02

除众所周知的泰晤士小镇外，安亭新镇应该是一城九镇中提到最多的。

事实上，安亭新镇的地理位置比较尴尬，属于上海与苏州的边缘交汇处，距市中心有一个区域 30 多公里，即使是最近的地铁站， 2 公里

就像一个城市孤岛

2001 2008年，安亭新镇被确定为“一城九镇”战略的一部分。由于大众汽车的主导地位，德国建筑风格自然成为新镇的主题。

如今仍保留着较为鲜明的德式建筑特色，造型挺拔的尖塔非常有哥特风格，简约大气，简约大气。

安亭新镇

与其它小镇不同，安亭新镇的房屋一般都是东西方向，与我们大众习惯的朝南房屋不同。

而且当我在这个充满德国魅力的小镇街上散步时，

我惊讶地发现，我可以在每个社区的每个单元随意穿行。

之后，我翻看地图才知道。

整个城镇的社区实际上是开放式的设计，没有一个墙壁。

目前，无论是开发商还是买家，商品房都回归了纯粹的居住属性，我们越来越重视生活质量本身。

而且当我们还在热烈讨论如何提高居住舒适度，如何建设开放社区时，

早在安亭新镇 20 多年前就已率先进行了尝试。

这个让我不得不佩服一城九镇规划的前瞻性

因为开放式社区的规划建设，安亭新镇有很多街道空间方便大家行走。

上面是房子，下面是商店，到处都是来自这个德国小镇的烟火气息。

安亭新镇

虽然安亭新镇的德式面貌保留得很好，但也并不完全。

由于房屋东西方向的设计，很多上海人都无法接受，再加上一般都是 200-300㎡大户型，总价较高，所以安亭新镇最初的房子卖得不太好。

之后，万科入驻后，将安亭新镇后续布局的几块地商品房调小。

比如万科湖语森林、万科柏林影像、万科慕尼时尚等。，主要产品房型已成为房型。 85-155㎡

这吸引了大量刚刚需要的客户，刚刚改变了他们的定居安亭新镇。

周边设有丰富的配套设施，如嘉亭荟、财富广场、三德广场、同济附属实验小学、东方肝胆医院、安亭西站、安亭北站等。

安亭新镇

事实上，除德式建筑风格外，安亭新镇也因为一个标签而被大家所熟知：

汽车产业

安亭承担着一城九镇汽车工业的重任，主要引进公司为上汽大众。

拥有以上海国际汽车城为代表的庞大汽车上下游产业链。

每一年，安亭都为嘉定新区提供绝大多数税收，被公认为工业重镇。

2023 今年上半年，上海市嘉定区全区税收总额超过 400 多亿

在这些税收中，仅安亭奉献的税收就超过了 100 亿，超过了百强县的绝大多数。

众所周知，中国新能源汽车产业正处于快速发展时期。我们有充分的理由相信，未来的安亭将产生更强的经济活力。

现在看到的安亭是上海汽车工业的重镇，这当然不是一蹴而就的。

原来的安亭也不过是一个普通的小镇，正是因为“一城九镇”的规划才开始起飞。

因为它有自己的核心产业驱动力，进而产生由内而外的购买力，形成自己城市内部的闭环运行。

这个原因也让我觉得安亭新镇是一城九镇十大板块中最为特殊的原因。

安亭新镇

拥有强大的产业支撑，超前开放的社区理念，安亭新镇二手房市场现状如何？

安亭新镇部分二手房小区挂牌均价 3.3-5.6 万 /㎡，这一价格远低于泰晤士小镇，性价比较高。

03

假设泰晤士镇和安亭新镇有产业，人口依赖于产业，

所以，罗店新镇给人的印象是完全不同的。

按照一城九镇的规划定位，罗店新镇将建成占地面积。 6.8 北欧(瑞典)风情特色小镇平方公里。

在北欧风情街、市民活动广场、会议中心、诺贝尔科技公园、高尔夫球场，北欧风情明显的特色建筑随处可见。

外墙以中性、柔和的自然色为主，白、灰、米、蓝、绿，给人一种温暖舒适的感觉。

北欧风情街

罗店新镇最大限度地再现了瑞典城镇的自然风貌，仿佛它不是一个专门建造的新城，而是一个自然存在于这片土地上的城镇。

罗店新镇给人的最大印象是生态 低密

罗店新镇的一大招牌就是生态宜居。

整个罗店新镇环湖而建，大片绿地映衬下，这里应运而生许多大别墅、排屋、洋房等居住业态。

必须说，罗店的确很适合时代，一个绿意盎然的北欧风情小镇就此诞生。

上海美兰湖

2005 2010年美兰湖小镇建成。 年地铁 7 号线美兰湖站开通运营，罗店迎来了快速发展期。

大量开发商入驻上置集团、中集产城、金地商置等。

随后，高尔夫俱乐部、上层美兰湖商业建筑、中集金地美兰湖、美兰湖国际子曰中心等房屋、行业相关配套设施层出不穷。

美兰湖小镇

不可否认，罗店新镇自规划到落地以来，确实经历了一段高光时刻。

但总的来说，罗店新镇的发展还欠一些温度。比如奥特莱斯购物广场早就倒闭了，国际会议中心基本荒芜。国际会议不能举办几次，二楼外包餐厅。

除了大叔大妈，诺贝尔科技公园几乎没有年轻人参观。

北欧风情街的很多主题建筑看起来都是空的，很多都是用在温泉场或者化妆婚纱摄影工作室。

这一现象的背后，除了罗店新镇确实位于城市边缘，远离上海城区外，还有一个大问题。

这儿缺少有竞争力的产业支持

其实这是很多郊区乡镇板块普遍存在的问题。如果不能不断吸引年轻人就业生活，区域经济就很难发展好。

幸好罗店新镇现在也有北郊未来产业园等重大规划，未来也将成为带动人口流入的一大优势。

但是要说罗店新镇这几年的发展水平到底是怎样的，也许还是无法避免房地产市场。

罗店新镇的二手房要么是老公的房子，要么是质量比较好的次新房，所以二手房的挂牌价格差别很大。

房龄 10 次新房年内挂牌均价在哪里？ 5 万 /㎡而且房龄较老的丈夫房挂牌均价在上下。 3.5 万 /㎡上下

04

高桥新镇应该是一个城市九镇中一个被严重遗忘的小镇。

它是一个城镇九镇中唯一一个位于外环线内的小镇。

按照一城九镇的规划，高桥新镇是当时为了配合外高桥自贸区的建设，进一步完善城市配套功能

精心打造的具有荷兰魅力的小镇

高桥新镇

在长江、黄浦江和东海的交界处，高桥新镇毗吴淞口，西临黄浦江。

与江苏启东相连的江苏启东直达崇明岛的隧道和大桥

如此得天独厚的地理位置，注定这就是交通要冲，战略要地。

得益于一城九镇布局的远见，高桥新镇逐步发展成长江入海口。商贸重镇

规划定位 吸引盒马的地理优势 X、行业龙头公司如山姆会员店、阿里上海跨境仓库、特斯拉汽车制造交付中心等相继进驻。

推动上海港口经济发展到一个新的阶段

除工业集团外，还配有荷兰风韵商业广场、森兰绿地、上海市第七人民医院、美星幼儿园、湖泊绿化等。

高桥新镇

经过多年的发展，这里并没有太高的配套设施，但是基本的生活条件可以满足。

荷兰风情小镇的节假日也会吸引很多周围的人来旅游。

整个居住规划是圆形水系围绕比较特别。

镇上主要有紫薇和苑、风信景苑、天鹅泉公寓、尼德兰花园等住宅产品，以独栋别墅、别墅等业态为主。

就高桥新镇二手房小区挂牌价格而言，挂牌均价普遍较高， 5.4-6.5 万 /㎡上下

05

从一城九镇提出到现在，每个城镇的发展水平都不一样。

这背后有许多原因

例如想法过于超前，在那个时候就会出现不接地气或者难以接受的情况。

由于行业和人口导入不足，自身基础交通条件差等原因等等

但不可否认的是，一城九镇的积极意义

一城九镇构建了上海早期的城市大框架，然后四通八达的地铁线路，形成了城市大动脉原型。

从而为后续城市的不断扩张和发展提供基本条件，有效解决了刚需人群和城市不断溢出的居住问题。

还为后来提出的“五大新城”提供了宝贵的“建城”经验

再一次升级上海城市发展格局

上市数据分析为 24 年 1 月

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