新政之后，我暗访了上海的几个售楼处。
没有人想到，上海房地产市场将在本月底压制一个大的。
与往常不同的是，政策主要是在周五晚上出台。
这次居然在周一晚上出来了。
一夜之间，似乎许多事情都变了。……
首先直接影响到的就是新房市场。
新政实施后两天，5天， 月 28 号和 29 号码，上海共有 7 一个新盘开盘摇号，其中 6 他们都在外环外面
无论是与上一阶段的去化表现相比，还是与市场平均水平相比？
这些盘的当天的去化率都有了很大的提高。，最高点甚至达到 95% 的去化率
上海新盘市场可以说已经很久没有这么热闹了。
而且长期存在“去化”问题外环外房市场，也是由于买房所需的社保年限从 3 年变成了只要 2 2008年，首付比例下降到 贷款利率下降，公积金额度增加20%，
大大降低了买房门槛，吸引了不少刚刚需要的年轻客户。
这些新房项目的销售中介又开始猛发” 24 小时不打烊的海报
熟悉各行各业的喜讯，刷屏的交易记录，砸金蛋的短视频从未停止。
每个人都可以在网上看到这些宣传
可以实际上，这些郊区新盘的售楼处到底怎么样？
真的像网传那样火爆吗？
我要亲自为大家跑一趟。
01
每次卖出四套新房，就有一套在嘉定。
"嘉定火了"
说实话，这四个字是我一天踩在盘子上最直观、最强烈的感觉。
长期以来，嘉定一直是郊区成交的领头羊，房市表现较强。
去年的新房市场也同样火爆，尤其是“理想之地”，每期不是千人摇号就是快速清盘。
嘉定是新政之后的第一位抓住这波“泼天富贵”，领先于郊区市场
根据官方数据，新政实施的第二天也就是 5 月 29 日的 23 点
上海一手房交易量共计 499 套房，其中住宅占用 394 套
而且嘉定的房子也是整齐的 90 套，占全市近四分之一的份额。
根据我的分析，嘉定之所以如此突出，是“天时地利”的完美体现。
第一个是现在销售的新盘数量很大。
顺着 11 从南翔到嘉定北、安亭两个支线底站，号线地铁走下来，几乎每一站地铁下来都有楼盘在售。
整理自网络资料，供参考。
涉及许多板块，如南翔、江桥、嘉定新城、嘉定北、马陆、安亭等。
并且产品种类繁多，小高层、高层、复式、叠加均有供应，面积也从 80 多平到 160 平
相应的价格选择范围也比较广泛，从 300 万以下到 1000 多万
满足不同客户群体的各种需求
此外，嘉定也是如此有几个红盘，吸引了相当数量的顾客。
我首先去的是华润华发时代之城，最近新开的示范区，位于南翔热门板块。
凭借国有企业的发展，商品可以打，家门口就是山姆超市和世外附属学校等突出优势。
5 月 25 号码开放第一天的访问超过了 2000 组
新政可谓又增了一把火，每一天，每晚都有数百人
示范区周围密不透风，人头攒动，停满车辆。
华润华发时代城市示范区
还有很多外国车牌，很可能是从外地连夜赶来的。
我终于挤进去了。结果大堂、沙盘区、实景会所、洽谈室都是人。如果你想看样板房，你必须先排队。
华润华发时代城市示范区 5 月 30 日
销售人员一点也不忙，这几天都是加班。
顾客的信息电话太多了，这个周末已经约了1000多组访问。
二是象屿远香湖岸二期，位于嘉定新城。
他们是 28 号码开盘，正好赶上新政实施的第一天。
当日一共 318 去化率约为套房 直接销售超过87%。 270 设置，大大小小的客户都特别积极。
而不久前，3 每月一期的开盘去化率是在 70% 上下
可以说，效果是立竿见影的
剩下不到 50 套房，实行“名额有限”的原则，也是如此。 29 号和 30 号码两天就成交了不少
到达时，我还需要在售楼处门口排队等候。
象屿远香湖岸售楼处 5 月 29 日
等了 15 一分钟才终于抓住了一位行色匆匆的女销售员。
她直接告诉我，可以选择的房子不多，基本上只有低区和一套。 14 建筑物的房子可以选择，而且没有任何折扣可以谈。
我在这里呆了将近半个小时，包括沙盘边和样板房，有许多客户。
象屿远香湖岸售楼处 5 月 29 日
出来的时候正好是午休时间，还有更多的人赶过来，往里面走。
另外，像绿城留香园、龙湖青云阙、大家映翠府这样的项目表现也不错。
新政后工作日的访问量超过了平时的周末，订阅数节节攀升。
三是嘉定的购房门槛进一步降低，适合刚刚需要的顾客
新政调整后，意向购房者只需满足连续缴纳要求。 2 年度社会保障需求，可在五大新城、南北转型等重点地区买房。
而且配合首付比例下降到首付比例 20%，以及提高公积金贷款额度的组合拳。
大大降低了“上车”的门槛
根据原政策，嘉定北金地嘉汇首付 110 到 120 万是主力
现在最低只需要 80 万，而且两口子贷满了公积金，月供压力也减轻了。
除嘉定外，其它几个新城的新房也有新政升级。
青浦华发虹桥四季，绿城春晓园，松江招商云澜湾，奉贤象屿江湾悦府等特色，顾客从未断过。
因此，新政给外环外的新房下了一场“及时雨”，得到了很直接的好处。当然，嘉定是最受欢迎的。
02
社会保障转移一年后，“转移客户”数量增加。
这次踩盘还有一种比较明显的感觉，就是更多的客户先下定金
根据各案场曝光的定金收据，527 确实有很多晚上下定决的总数。
这主要是因为周一晚上突然释放了新政。
很多潜在客户要么在工作日休假来交易，要么在外地交易，
估计要等到这个周末，甚至下个周末的端午节假期，才有空。
因此，时间变得十分紧张。
不仅担心迟到，没有合适的房间，还担心开发商的优惠政策会陆续收回。
纷纷选择远程转账下定金的方式，从 5 万至 20 万不等，先锁定房屋
等到有空的时候，再来实地看房，完成后续签约手续。
也有一些客户也来现场看房，但暂时还不能完全确定。他们也通过先交定金来为自己做出更多的选择。
典型的代表是临港
今年以来，临港多个新盘表现不佳，去化周期普遍延长。
新政出台后，临港买房只需缴纳社保费用。 1 2000年，继续保持上海最低的买房门槛。
根据销售和中介的说法，除了当地客户的咨询，苏州、杭州、嘉善、合肥等很多外国用户都在问问题。
而且由于距离原因，客户不方便现场来港，先交了定金。
"都是 5 万 5 万的转"、"凌晨两点半还有用户在转帐订房"
像中建玖海云天这两天下定超过了。 10 套装，中铁诺德宸宸光 28 号码一天就定了 8 套
但是临港新盘还是因为自身有一定的严重伤害，每个楼盘现场的人还是不多，买家也比较理性，去化还是需要一定的时间。
嘉定还有项目晒出了顾客的“下定”记录。
在新政发布后不久，金地嘉禾汇就有了。 10 许多顾客锁定了房间，大华梧桐和象屿同进虹桥嘉悦府也连订了好几套。
也就是说，新政确实帮助了一些有兴趣买房的顾客，更快地下定决心，做出决定。
但预付定金，只是有意购买新房子。
最终是否成交，还有待观察。
同时，我们也将继续关注临港等地区的去化状况。
03
上半年难以销售的郊区新盘，及时下雨。
必须说，今年之前 5 上个月，上海郊区新盘的市场表现确实枯燥可陈。
不但触发积分的盘子很少，外环外，只有嘉定理想之城和浦东唐镇安高申宸院。 2 一个盘子触发了积分
其它项目，即使认购数量太少，也不需要摇号
郊区新盘的“性价比”与城区老破小相比不断下降，去化速度越来越慢。
正是这样，上一项新政策也是围绕外环外的“去库存”问题进行的。
今年以来，郊区新盘直接受益于两项新政策，可见其去库存的难度，需要再次解绑。
而且这次新政出台后，市场确实给出了一些反应。
首先是在一定程度上提高了新盘的开盘去化率。
新政实施后，我统计了上海， 7 新盘开盘数据
整理自网络资料，供参考。
叠加新政效应，静安苏河湾龙盛湾首开去化率接近 95%
其他 6 它们都是外环外的郊区盘，其中 4 都是非首开的新盘，与上一期的去化率相比明显。
象屿远香湖岸一期约约 71%，第二阶段增加到约71%。 87%，四季都会青藤三期也比二期提高了不少。
同时，部分续销盘也有一些不错的表现。
信息源网络，销售，不完全统计，仅供参考。
从整体数据来看
截止到 5 月 27 号码，整个5月份上海一手房(含商业)网签累计仅为 10023 平均每日套装 371 套装，整体表现不如上个月。
而且新政实施第一天 5 月 28 号码，一手房交易就达到了。 389 套装，超过月平均值
次日 5 月 29 号码一手房共成交 499 套，第三天 5 月 30 号码一手房共成交 490 套，第四天 5 月 31 号码一手房更是成交 674 套
加起来有四天 2052 套装，平均每日交易 513 套，有一定的改善，但是没有二手市场那么明显。
04
这些都是新政发布后，上海新盘售楼处最近几天的最新情况。
不知和大家想象的一样吗？
总而言之，许多地方还是相当出乎我的意料。
即使是偏远、简陋的售楼处，无论工作日多晚，沙盘旁还是有顾客的。
当然，这个周末是客流高峰的真正开始。
几个销售人员告诉我，他们不能安排周末娱乐。有些客户来了，只能先了解一下自己的参观情况。他们只是看沙盘和临时样板房，根本没时间看实景样板房。
据统计，6 月 1 号到 8 号码，上海还有 7 一个新盘将正式开盘
包含热门楼盘陈嘉 100 · 再一次，嘉佰道将是一个“千人摇”的大红盘
第 7 批号新房也马不停蹄，来的路上
接下来会有什么样的认购表现，新政还会有什么效果，让我们拭目以待。
上述为正文，来自楚然。
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