在各地提高住宅得房率后，购房者呼吁加强公摊面积的透明度

原创 中房bao 中国房地产报告

“

与是否取消公摊面积相比，我们更注重测量公摊面积的透明度。

于帅卿/来自北京

深圳新版规则和公摊撤销一事引发热议。

近日，2024版《深圳市建筑设计规则》(以下简称《新规则》)对“共享面积”作出了新的规定，将过去计入“共享面积”的两大部分——避难楼层、机房等公共空间纳入“不计容积率建筑面积”。这意味着房子的共享面积会减少，房子的获得率可以有效提高。

事实上，佛山、惠州、南京等地最近都出台了针对居住用地的计容面积和公摊新规定。

对此，很多购房者表示:“真正减少或者取消共享面积肯定是好的，我怕开发商会从其他地方找回这部分钱。虽然开发商和房产中介一直强调都有备案，不会乱算，但我们不知道具体怎么算。”

公摊是客观存在的，如架空层、避难层、电梯井等。虽然这些部分不直接用于居住，但对于整个建筑的安全和正常使用是不可或缺的。一位长期从事建筑设计的行业专家表示，取消公摊面积是没有实际意义的。分摊面积的成本实际上是存在的，开发商在开发过程中会考虑到这些成本。开发商也会通过其他方式收回这些费用，如果公摊面积不包括在购房者的直接支付面积内。

广东省城乡规划院住房政策研究所首席研究员李宇嘉认为，是否取消公摊面积不是重点。关键是取消公摊的容积率，谁来承担公摊，公摊的透明度，公摊的成本和房价的关系，以及与建设成本的差距，这是最关键的问题。

━━━━

各地都在努力提高住房率

数据显示，目前多层住宅的收购率一般为88%~95%，小型高层板楼的收购率为85%~88%，高层板楼的收购率为78%~85%。

去年10月，江苏南京在深圳新规发布前，调整了部分设施的容积率计算，同时要求生活阳台的最小深度不得小于1.5米。近日，惠州、肇庆、佛山、福州、长沙、南京等地也出台了类似的新规定，减少共享面积，提高容积率计算规则，鼓励房地产企业提高住房实用性。

5月13日，惠州明确表示，在新转让的住宅用地规划管理中，住宅建筑一楼用于建设停车库的建筑面积小于3万平方米，不包括容积率建筑面积，但建筑高度不应大于4.5米。

广东省肇庆市也明确发布文件，提高房地产开发项目的容量要求。自5月1日起，新供地居民小区项目明确规划条件下配套的公共配套设施，如中小学、幼儿园、社区服务站、公厕等。，不计入容积率，但建成后应免费转移到属地。由于规划要求，沿城市主干道、临商业广场、城市绿地、重要景观带一半的封闭阳台计入容积率。梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警室、通讯基站机房不包括在建筑物屋顶上。

值得注意的是，肇庆市还明确规定，商品房按套内面积定价进行宣传销售。房地产开发企业和房地产经纪机构应当对每套商品房进行实价，并在销售场所显著位置放置价格标签、价格表或者价格手册。定价内容与套内面积价格一致。

据悉，肇庆市是目前全国首个实施住房公摊面积信息及计算方法现场公示的城市。

此外，2002年，重庆规定，无论是新房还是二手房，以内部面积为计价依据，目前市场上都是以建筑面积计算，物业费用也是按建筑面积计算的。

━━━━

透明的公摊面积

共享面积起源于20世纪50年代香港，由李嘉诚首创。由于房地产行业初期全部出售，价格较高，房地产开发商想到了“分层出售”和“分户出售”的方法，公共部分的电梯、楼梯、大堂和过道由每个家庭共享，从而产生了共享面积。

然而，早在2013年，香港就正式告别了公摊面积。

根据目前实施的《商品房销售管理办法》，商品房的建筑面积由套内建筑面积和共享建筑面积组成，套内建筑面积为独立产权，共享建筑面积为共享产权。据统计，我国商品房共享面积基本为20。％~30％。

“取消或减少共享面积可能不会直接降低购房成本。总房价由市场决定，受供需关系、政策调控、位置、建筑质量等诸多因素影响。上述行业专家表示，在房地产项目中，无论是否计入公摊面积，其设施建设成本对开发商来说都是固定的。只是分摊面积的计算方法更多的是影响买家在买房时看到的价格和面积数据，以及他们对房子性价比的直观感受。但是，从开发商的角度来看，由于公摊面积的计算方法，他们的建设成本并没有改变。

在接受相关媒体采访时，浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双也表示，这一行动对购房者的购房成本影响不大。他说：“是否取消公摊实际上只是计算方法的不同，一般来说，房子的总价格不会有太大变化。“范建双举例说，对于开发商来说，以建筑面积出售的价格可能是2万元/平方米，取消公摊后价格可能会调整到2.5万元/平方米。

清华大学中国新型城市化研究院副院长、教授尹稚曾发文称，在房屋总额不变的前提下，按照什么样的面积进行定价销售只是一个“算法游戏”。

李宇嘉认为，“取消共享后，开发商可以通过空间集约化、设计创新、功能改进、产品创新等多种形式来应对成本上升，并可能实现产品创新，提高吸引力，从而让购房者愿意支付溢价。此外，政府还可以通过降低地价和提供税收优惠来缓解开发商的成本压力。”

“事实上，与是否取消共享面积相比，我们更注重共享面积的透明度计算。开发商在计算共享面积时，没有业主或第三方专业机构的监督。买家通常不知道共享面积是什么，面积是多少，只知道买房本上的共享面积。”一位买家说。

也有购房者在公开平台上表示，物业公司只服务房屋的公共区域，不提供家庭服务，但物业费按每户建筑面积收取；一些社区没有提供供暖，但收费仍然按建筑面积收取。这合理吗？

“取消共享面积不是解决问题的根本途径。关键在于建设成本和房价审查。有必要明确区分哪些成本应该纳入房价，哪些成本应该由开发商或政府承担。买家可以清楚地知道共享面积的实际构成、计算方法和相关成本是一个关键问题。也有效减少了开发商在共享面积计算中的模糊或误导。”李宇嘉说。

原标题：“多地提高住房率后，购房者呼吁加强公摊面积的透明度”

阅读原文

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com