商业70万平方米涌入，钱江世纪城“内卷”还是“起飞”？

出品/Mall先生

完美的内卷已经成为商业地产的常态。情景、营销、IP。、卷品牌，卷服务……屡见不鲜。

过量供应，以及结构性供需错配，是造成完美内卷的主要原因。

随着SKP、万象天地相继宣布落地，杭州钱江世纪城商圈，越来越受到人们的关注。

这不是杭州传统意义上的市中心。新兴城市副中心商圈，规划居住人口只有20多万，但商业供应量近百万平方米，会在优质媒体的加持下全速辉煌，还是会成为新的商业内卷战场？

01

钱江世纪城商圈“稚嫩”

钱江世纪城商圈位于钱塘江南岸的钱江世纪城，是随着城市副中心钱江世纪城总部经济和赛会经济的不断发展而逐渐形成的区域级商圈。

杭州商圈分布图

虽然在规划方面，它被定位为杭州未来的城市副中心商业区。但由于诞生时间短，商业存量少，商业氛围不成熟，杭州各大商业区存在感不强。

从供给方面来看，目前世纪城市商业区的商业分布相对分散，尚未形成明显的商业聚集区。只有奥体印象城在营地项目中是众所周知的。

钱江世纪城商圈存量商业分布图

印力汇德隆杭州奥体印象城作为钱江世纪城首家大型购物商场，总量约25万平方米。自2019年成功开业以来，坚持“时尚、潮流、青春、品质”的定位，在杭州购物中心开辟了多个“第一”——

杭州首个室内雨林，杭州首个天空跑道，杭州首个8m挑高B1层，首个天空镜屋顶无限水景…

杭州的消费模式不仅在购物中心与自然生态的结合中得到了重新定义，而且作为世纪城市商圈的代表性商业封面，其优异的经营业绩一直存在。

汇德隆奥体印象城于2023年完成了95%以上的租赁率，3%的租金复合增长率、2023年杭州商场销售额排名第六，年客流量超过1800人次，年销售额约35亿元。

杭州30大商场2023年销售及客流情况| 资料来源：联商网

汇德隆奥体印象城的核心客户来自钱江世纪城板块的家庭、年轻人和商业消费者。

此外，凭借山姆会员商店和特色体验场景的独特优势，其覆盖面可以延伸到滨江奥体板块和萧山其他接近世纪城市的板块。

汇德隆奥体印象城人口热图| 资料来源：亿景智联

此外，钱江世纪城商圈的存量业务还包括：

钱江印，ITC归谷国际中心(配套2万平方米办公楼，主要推广白领消费)

朝龙汇(配套2万平方米办公楼，主要推广白领消费)

华鸿都市中心(配套10,000平方米办公楼，主要推广商业消费)

钱江世纪城公园C区(休闲餐饮街，主要推广休闲、社会消费)等。

集成电路国际中心/朝龙汇/华鸿都市中心/钱江世纪城公园

这批配套业务只能满足项目本身和周边步行5分钟内客户基本的员工餐和社交需求，业务表现不冷不热。

从朝龙汇开业2年多以来，这一点得到了品牌级别、客流和口碑的证实。

再次看需求方，到目前为止，钱江世纪城的居民人口已经超过20万，过去每年平均增长3万，其中80%是新杭州人。

与北岸杭州老城区相比，钱江世纪城板块的人口结构明显年轻——以年轻人为主，尤其是公司白领和互联网行业从业者为主，其中高品质、高收入、高净值的城市新贵数量也很多，是很多项目画像中“富有、乐于消费”的理想客户群体。

那么他们如何看待世纪城的商业设施呢？

在这里，我专门采访了几个典型的工作、生活的朋友。

“通常是2.1工作，偶尔健身，吃饭的时候点外卖。感觉世纪城没什么好去的，也不会在这里约朋友。过一段时间，我准备搬到西湖区或拱墅区住。”-杨先生，35岁，家在外地，在杭州工作，在世纪城市租房。

“整个滨江和世纪城周末都很无聊，没有地方好玩。奥体印象城是全家最受欢迎的城市。因为它很近，其他地方都懒得跑。-32岁的李先生，家在滨江奥体板块，四口之家。

“世纪城在这里感觉不太受欢迎。来做事很难找到合适的地方吃饭。我还是喜欢去银泰和杭州大厦买东西。即使SKP在这里打开，我也不会特意来。”邓女士，36岁，家在拱墅区。她经常去滨江和世纪城市工作。

根据采访目标反馈，消费者对世纪城市商业配套设施的整体满意度并不高，主要集中在选择性少、多元化程度低等方面。

与杭州其他完善的区域级商业区相比，世纪城只有汇德隆奥体印象城才能参观。商业区存在一些问题，如业态和品牌丰富度不足、氛围感大的社交场所、特色亲子娱乐空间少等。

不仅如此，年轻人热衷于潮牌、市场、展览、IP、社区、烟火气等也没有成为气候，商圈整体上比较“稚嫩”，也造成了大量的消费甚至人口流失。

02

70万平方米的爆炸式商业“发展”

然而，与目前的“不成熟”形成鲜明对比的是，未来2-3年，钱江世纪城商圈将密集开业约70万平方米，总共7个商业项目，如下:

顶级奢侈品-杭州SKPP

杭州SKP综合体项目总建筑面积约40万平方米，其中SKP高端时尚百货公司约17万平方米，配备高端写字楼和两家超豪华酒店，打造钱江世纪城集时尚购物、企业办公、高端酒店于一体的优质综合体。这也是杭州钱江南岸第一个高端商业中心，计划于2025年开业。

杭州SKP

潮流标杆-亚奥万象天地

位于杭州钱江南岸主中心的杭州亚奥万象天，三轨交汇的TOD项目，由华润置地主导，以MALLL为主。 街区商业模式打造浙江首个“万象天地”商品，总建筑规划超过12万平方米。

该项目以“亚运CITYWALK目的地”为基因，由约10万平方米的商场、约450米的花园艺术街和两个迷你商业体组成，依托未来感。Casual Life户外游乐于一体的多元化情景社交空间，潮趣十分地标，计划于2024年第四季度开业。

亚奥万象天地

沉浸式潮流体验&自然美学生活习惯-杭州世纪中心

杭州世纪中心总商业面积超过8万平方米，商业面积超过2万平方米(1-3层)、mall在西区4万平方米(1-4层)、地下业务(负一层)20,000平方米，未来将连接地铁沿线地下业务。

项目集时尚奢华、时尚艺术、品质生活、自然绿色定位理念于一体，着力打造购物、餐饮、娱乐、文化创意、休闲体验的特色商业空间，满足城市客户的精致主义、品质追求、时尚博主、都市潮人热衷时尚、突出身份和个性的创新商业阵地。

杭州世纪中心

其它即将进入市场的商业机构也包括：信达奥体商业中心(7万平方米购物中心)、银泰奥体中心店(地下业务约10万平方米)、六空间家居创意中心(约10万平方米家居综合体)、EIC城市综合体等。

钱江世纪城商圈商业项目列表

从图表中可以看出，这些定位、客户群体和主要业态都有不同的优质项目，将充分填补世纪城市商业区的市场空白，提高商业区的质量和高度。

到目前为止，钱江世纪城的商业区格局将迅速丰满，并基本形成。正如那句话所说：正好你需要，正好我来了！

03

供应激增的背后，有信心还是赌运势？

从20-30万个世纪城市板块的规划人口来看，百万平方米的业务无疑是过度供应，这样规模的业务规模仅靠板块内的消费是无法支撑的。

但是，供求关系从来都不是一种静态的、一一对应的关系，而是一个灵活的动态变化过程。

如何预测这种变化？

向内看商圈客户的增长空间，向外探索吸收跨区域消费客流的机会。

就商业区而言，钱江世纪城正处于消费加速的阶段。

从2023年开始，钱江世纪城将系统推进“双一流”战略目标，即“打造一流中心商务区和一流竞赛核心区”，加强总部经济和竞赛经济两大经济形态，全力打造“钱塘湾未来总部基地、钱江世纪城建成区、奥体竞赛区”三大主题区；

总部经济方面，钱江世纪城目前已落户世界500强总部，如荣盛全球业务总部、恒逸国际总部中心、浙商银行、省交易金融中心、江苏银行、泰隆银行等。

以及网易云音乐、传播大脑、喜临门、商汤科技、凯英网、台泥环保科技总部等科技总部。还引进了第六空间、飞鹤、极氪、中核等总部项目，税收超过11栋，税收超过2栋，税收超过10亿。

钱江世纪城

自2023年钱江世纪城成立以来，首次扩张，扩张面积约3.54平方公里，被确定为钱塘湾未来总部基地的启动区，随后将与总部基地核心区(1.85平方公里)进行双向赋能和协同发展。

毫无疑问，总部经济的持续发展将继续为世纪城市商圈运输优质白领和商务客户。

钱江世纪城市规划

在赛事经济领域，2023年，杭州亚运会和亚洲残疾人运动会在钱江世纪城相继举行。也为钱江世纪城“联空、联江、联湖”的关键发展路线奠定了基础，打造了“一流赛事核心区”。

现在有一批比赛合作项目，比如“洲际篮球赛”，集中签约钱江世纪城。

杭州奥体中心

娱乐圈也受到了很大的帮助。杭州奥体中心连续举办多场明星演唱会，清明小长假奥体中心人流超过11人。张杰演唱会在“五一”假期三天内吸引了来自全国各地的15.5万粉丝前往杭州。

同时也有充分的理由相信，赛会经济将为世纪城市商圈注入丰富的年轻、活力、旅游人口。

杭州奥体中心

但如上所述，仅仅依靠板块内的消费是无法支撑如此大规模的商业规模的。那么，向外看的机会就在于如何利用顶流项目矩阵吸收周边人口的跨区域消费。

目前，钱江南岸的两个区域级商业区——滨江商业区和萧山人民广场商业区，仍然专注于传统的标准化购物中心，在场景创新、品牌水平和特色建设方面与钱江世纪城未来商业区有很大差距。

根据现在所知的信息，未来这两个板块也不会有标杆项目的落地计划。

杭州商圈分布图

所以，通过“SKP(南岸唯一的奢侈品) 亚奥万象天地(潮流标杆) 汇德隆奥体印象城(超区域巨无霸) X“在商业项目矩阵中，钱江世纪城商圈将有足够的机会拦截一些钱江南岸的高端客户，吸引萧山主城区和滨江地区的年轻潮流客户。

我相信这也是SKP、钱江世纪城选址万象天地的重要原因。

04

挑战是不可避免的，如何克服“内卷”真正起飞？

但是“内聚潜力和外吸能力”，是否意味着钱江世纪城商圈将成为商业内卷行业的“例外”？

恐怕答案仍然是否定的。

在商业饱和的当下，单个项目和商业区的覆盖面都在不断被压缩，1-3公里的核心仍然是商业生存的基础。“目的性消费”和“跨区域客流”往往只能作为加分项存在，世纪城市商业区也是如此。

世纪城市商圈从客观的外部条件来看，面临着两个挑战：

1、江南科技城区商业区东侧成熟度低，人口稀少，客流支撑弱。

杭州商圈分布图

虽然江南科技城的规划目标是依托浙江大学杭州国际科技创新中心和Xi电子科技大学杭州研究院，打造集科技创新研发、总部办公、文化创新、商业业务、生态人居于一体的江湾生活和居住功能区。

但是就目前的情况来看，还是以田地和在建的产业类项目为主，距离规划完全落地还有5-10年。

此外，江南科技城与钱江世纪城之间，约有10,000亩军用用地和农业用地开发有限，两个板块的联系也大大分离。

2、过江隧道和地铁使跨江消费更加方便，优质客户不可避免地会被钱江北岸分流。

钱江北岸城市级商业区的地位和辐射整个城市的能力是不可替代的。通过隧道和地铁，钱江世纪城与主城区的关联性不仅会增强，还会对世纪城市商业区的客流产生强大的虹吸效应。

钱江世纪城地铁/隧道规划图

从汽车经销商的角度来看，钱江世纪城核心区只需不到10分钟就可以通过庆春隧道和博奥隧道到达杭州万象城所在的钱江新城商圈。

如果乘坐公共交通工具，地铁2号线也直接通向钱江新城商圈和杭州最繁华的湖滨商圈；15号线可以直接通向杭州IFC所在的江河汇区。

借助过江隧道和地铁，滨江、萧山地区的客流到达钱江北岸的城市级核心商圈也同样方便。

因此，我可以预测，钱江世纪城商圈，一个综合隐性的机会空间和风险挑战，在市场供应激增的初期，依然会经历一段时间的内卷过程，在竞争的推动下逐渐成熟。

所以，怎样处理这种不可避免的内卷呢？

我觉得这个答案不仅适用于钱江世纪城，也是我们所有从业者努力的方向——供需关系是一个灵活的动态变化过程，机会永远存在。我们的目标是:把握多变的市场环境中不变的规律:了解我们的客户，创造并满足要求。

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