怎样科学处理？谁应该承担责任？海花岛“地库质量事件”专业律师解读

海花岛3号岛木棉园小区高层建筑。陈标志/摄影

“

对所有建筑行业的参与者，必须严格遵守建筑法规和标准，确保工程质量，保障公众利益。

中房报记者 海南陈标志|报道

海花岛3号岛木棉园小区地下室曝光质量问题后，引起了外界的广泛关注，受到了当地职能部门的高度重视。目前，海南省住房和城乡建设厅派出的专家组已经介入，第三方检测机构已经派出人员进入涉案地下室取样，各方都在等待最新的检查结论。

海花岛3号岛三期工程于2017年2月23日开工，地下室结构于2019年9月23日竣工。地下车库为钢筋混凝土框架结构，主楼地下室为钢筋混凝土剪力墙。

该项目的建设单位为儋州中润旅游开发有限公司，勘察单位深圳勘察研究院有限公司，设计方为海南建筑设计院，监理方为广州恒合工程监理有限公司，建筑企业为中国建筑第五工程局有限公司。

记者近日采访了海南省律师协会建筑工程与房地产专业委员会副主任、河南千业(海口)律师事务所高级合伙人、副主任胡留喜，针对小区业主和外界广泛关注的海花岛3号岛木棉园小区“地下室事件”。他从法律的角度全面解读了相关问题。

━━━━

对质量检验和修复方案的问题

中国房地产新闻:近日，海花岛3号岛木棉园小区地下室曝光质量问题。作为海南省律师协会建筑工程与房地产专业委员会副主任，你觉得这个怎么样？

胡留喜:根据媒体报道社区业主反映的问题，涉案高层住宅地下室主要存在承重墙柱表面大规模脱落、钢筋腐蚀等问题。

根据此前项目施工方中建五局委托第三方检测机构出具的检测报告，相关地下室采样墙柱混凝土氯离子严重超标，抗压强度不合格，表明待检地下室墙柱存在明显质量问题。

在我看来，首先要找出问题的原因，防患于未然。建设行政主管部门应当命令施工企业提供相关混凝土施工材料和监理单位的监理材料，并委托有资质的第三方机构分析质量问题的原因。

分析原因非常重要。一方面，确定施工企业在施工过程中是否存在“以次充好”的情况，使用不合格的建筑材料、构件和设备，或者不按照工程设计图纸或施工技术标准施工造成的质量问题:另一方面，是否是海水、雨水等漫灌、长期浸泡腐蚀造成的，或者是自然环境风化或其他原因造成的。

中国房地产报：如果确定了原因，有关方面应该采取哪些切实可行的应对策略？

胡留喜:无论是什么原因造成的质量问题，权威专家都需要做出科学准确的判断，比如论证如何修复问题。

经过科学分析，如果施工中使用不合格材料(如海砂)，必须采取相应的修复措施。修复可能包括清除损坏的混凝土、更换锈蚀钢筋、重建合格的混凝土材料等。具体应以权威机构和权威专家的意见为准，确保修复后的项目合格，消除居民安全隐患。

在实践中，工程挂靠、非法分包、非法分包等问题屡见不鲜。经过层层分包，实际施工方为了保证为数不多的利润，不惜冒险，非法使用不合格材料，或者不按照设计要求和规范施工。

虽然住房和城乡建设部颁布了《建设工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》等规定，但在实际实施中，终身责任制的追溯和追究通常面临复杂的定义和难度，导致五大责任主体的正式验收，在商品房交付过程中普遍存在大错误和小错误的质量问题。如果没有极端事件，很难发挥作用。

━━━━

地库承重墙柱质量责任问题

《中国房地产报》：如果建筑结构损坏是与建筑质量有关的问题，哪些单位应该承担，或者应该承担什么责任？

胡留喜:从各大媒体的报道和之前的检验结果来看，涉及地下室主体结构工程的质量问题相对较少，常见的工程质量问题一般不涉及主体结构工程。

由于地下室承重墙柱是连接地基基础和正负零以上主体结构的关键节点和重要组成部分，一般属于主体结构工程。根据《建设工程质量管理条例》，施工单位应当在设计年限内承担保修责任，是施工单位的法律义务。

如果经核实属实，施工企业故意使用不合格材料，不按照设计要求和规范施工造成质量问题。即使通过修复达到合格要求，施工企业也会面临行政部门的行政处罚和赔偿造成的经济损失。

如果监理单位未能有效监督施工质量，按照合格签署不合格的建筑工程、建筑材料和配件，估计将承担相应的行政处罚后果，造成损失的，承担连带责任。

如果建筑结构严重受损，设计要求无法通过修复满足，安全隐患无法消除，可能需要拆除重建。相关单位也可能因违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，涉嫌构成重大安全事故犯罪，直接责任人员应依法追究刑事责任。

━━━━

对于房子的影响问题

《中国房地产报》：如果建筑主体结构出现质量问题，对涉及的房屋价值是否有影响？

胡留喜:由于主体结构的质量问题，房屋所有人或用户将面临生活安全隐患，缺乏安全感或安全感，甚至留下挥之不去的恐惧阴影。

此外，由于质量问题，房屋价值可能会下降。即使修复合格，也必然会影响房屋的销售或租赁，必然会传导到二手房的上市价格，也会导致租赁率和租赁价格的下降。

《中国房地产报》：购房者应该如何以合理的需求方式主张和维护自己的合法权益？

胡留喜：根据合同相对性原则，购房者只能向开发商主张权利，并要求其承担修复或重建的责任。如果房屋主体结构质量确实不合格或者严重影响工作和居住使用，买受人可以向房屋所在地人民法院申请消除与开发商的《商品房买卖合同》，并根据《民法典》和《最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求开发商赔偿损失。

但业主无权向施工企业主张民事赔偿责任，但可以向建设行政主管部门投诉、举报，要求主管单位依法查处，追究施工、监理单位等相关单位的行政责任，甚至刑事责任。

━━━━

事件的警告和建议

中国房地产新闻:这次“地下室事件”也引起了社会的广泛关注和当地职能部门的高度重视。你对建筑领域的实践有什么好的建议吗？

胡留喜:虽然木棉园小区的地下室和墙柱质量没有最终结论，但在实践中确实存在这样或那样的问题，警告所有建筑行业的参与者，必须严格遵守建筑法规和标准，确保工程质量和公共利益。

开发商、施工企业、监理单位、设计师、勘察单位五大责任主体要加强内部质量控制，尤其是施工企业，加强质量安全管理，避免因挂靠、非法分包、非法分包、层层分包造成的工程质量安全体系失控甚至质量安全事故。

建议一:建筑领域的法律法规要不断从国家层面进行修订和优化，明确五大责任主体的权力、责任和义务，细化验收标准和流程，确保法律法规的严谨性和可执行性。

建议二:建立健全由国家建设工程质量监督部门主导的第三方质量监督机制，运用信息技术提高监督效率，如建立全国统一、可追溯的工程质量管理平台，实现验收过程的透明、公开、数字化。

原题：“如何科学处理？谁应该承担责任？海花岛“地库质量事件”专业律师解读

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com