房屋“新旧置换”能否激活隐性需求？

04-20 03:25

中国房地产报告

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住房“新旧置换”不仅促进了旧房的周转，去除了新房，还完成了经济适用房的供应，可谓一举多得，但具体实施还有很多问题需要解决。

城市与区域治理研究所苏志勇

国务院正在如火如荼地推进大规模设备更新和消费品新旧置换。一些城市利用这种情况推出了住房“新旧置换”政策，进一步延伸了新旧置换的内涵。

4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等6个部门联合发布《郑州市促进房地产市场“卖旧买新、新旧置换”实施方案(实施)》，计划2024年完成“卖旧买新、新旧置换”一万件二手房，其中政府收储5000套。随后，无锡梁溪区、江苏海安、江苏常熟等地也相继出台了“新旧置换”政策。据机构统计，自2023年以来，已有30多个城市明确表示支持新旧住房置换，通过直接收购国有企业结局、委托经纪机构销售旧房、减少契税或政府补贴等方式，促进新建商品房和二手房市场的交易。

近年来，城市政策调控政策频繁出台，但房地产市场仍处于劣势，供需双方都有待解决。需求方面有两个症结:一是中低收入群体有效需求不足；二是改善买房人的需求受到抑制，因为老房子卖不出去或者交易周期太长。郑州等地推出的住房“新旧置换”政策能否成为激活隐性需求的“招式”，成为业内讨论的热点。

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尝试三种模式

所谓住房“新旧置换”，是指买受人先锁定新房，再由中介出售旧房，或由房企、第三方直接收购旧房，地方政府可以提供换房补贴或给予税收减免优惠。对于需求改善的买家来说，这种操作一方面减轻了买房的资金压力，另一方面大大缩短了二手房置换周期。

据机构统计，自2023年以来，已有30多个城市颁布了住房“新旧置换”政策，住房“新旧置换”已从开发商和中介机构自发行为升级为政府策划和主导的主流调控工具，政策内涵不断完善。

基于这些城市住房“新旧置换”的政策措施，大致有三种模式。

第一，补贴买房的方式。为降低购房成本，刺激换房需求入市，地方政府对住房“新旧置换”给予一定程度的契税优惠或购房补贴。例如，2023年12月，沈阳市房地产局推出100元/平方米“卖旧买新”补贴优惠政策；近日，苏州、常熟先后推出“卖旧买新”契税补贴政策，最高可享受100%契税补贴。这一模式操作简单，但实施效果取决于补贴的强度，是对地方政府财力的考验。

二是开发商中介机构搭建平台代销方式。买家可以在开发商处认购并锁定房屋，并委托房地产经纪人出售旧房。如果旧房在一定时间内出售，他们可以按照流程购买新房。如果旧房没有出售，他们将退还新房认购金。具体操作步骤如下:房地产经纪机构与潜在客户沟通更换需求，签订房地产经纪服务协议；潜在客户选择与房地产经纪机构合作的新房选择新房；房地产开发企业、房地产经纪机构与潜在客户签订三方协议，并向新房项目支付新房意向押金；房地产经纪机构验证、验房、实际勘察现有住房；潜在客户完成购买新房的程序。淄博、宁波、盐城、济南、杭州临平等部分城市去年都采用这一模式推出了“换购”服务，取得了良好的效果。

第三，国有企业或城市投资的最终收购方式。国有企业制定二手房收购计划，符合一定要求的老房子可以更换国有企业推出的新房。经过第三方评估，部分新房价格可以从旧房价格中扣除；国有企业回收的旧房可以作为经济适用房和人才公寓。这种模式不仅实现了新房和二手房市场的联动，也有效增加了经济适用房和人才房的供应。

2023年9月，江苏太仓率先采用此模式推进商品房“新旧置换”。实施一段时间后，商品房“新旧置换”常态于今年1月12日启动，政策进一步调整。今年2月，扬州市城建局颁布城市商品房“新旧置换”政策，鼓励各地探索将购买的旧房用作人才房、经济适用房和搬迁安置房；鼓励开发企业通过销售、租赁、激活和利用等方式处理购买的房屋。4月2日，无锡市梁溪区城市发展集团发布“新旧置换”公告，在区内实施二手房回购，居民换购梁溪市发展集团下属控股出售新房。

与这些城市的做法相比，郑州的住房“新旧置换”政策融合了市场化运作、城市投资储存和政府补贴三种模式。一是市场化运作，鼓励组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业、换(购)房群众积极参与，鼓励群众按照社会化流程“卖旧买新旧置换”。全年计划完成二手房“卖旧买新，新旧置换”5000 套。二是城市投资和储备。郑州城市发展集团制定二手房收购计划，在金水区、郑东新区等场所先行试点，试点期间完成二手房“卖旧买新，新旧置换”500。套装，逐步在主城区全面实施，全年计划完成 5000 套房、收购房源后续将用于郑州市经济适用租赁住房。第三，政府补贴，如果以上两种方式购买新建商品房，郑州市目前的契税补贴政策将延续到30%。 2024 年 12 月 31 日。地方政府、城市投资(国企)三种模式、开发商、中介机构、买家等市场主体通过城市投资储存、市场化运作、政府财政税收支持，联合推进“新旧置换”政策取得显著成效。

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实现2个联动

近几年，由于城市政策的优化和升级，各地频繁出台政策，但房地产市场还没有看到实质性的改善。据国家统计局统计，1~2月，全国新建商品房销售面积11369万平方米，比去年同期减少20.5%，其中住宅销售面积减少24.8%，住宅销售减少32.7%。3月份房地产市场持续下滑。根据克而瑞的数据，3月份30个重点城市新房成交量同比下降52%，第一季度成交量同比下降50%。

市场持续低迷不仅与居民购买力下降、预期不稳定有关，还与需求方周期不畅有关。住房“新旧置换”已经成为当地政府的另一个“招式”。

第一，房屋“新旧置换”完成了新房与二手房的联动。目前，中国的住房需求已经从“是否”向“好不好”转变，改善住房需求逐渐成为市场主流，如小到大、新旧置换、低配置、高配置等。然而，更换房屋远比更换汽车、家用电器和手机复杂。由于资金占用量大，通常需要先卖掉二手房，资金到位后才能买新房。特别是目前房地产市场处于下行周期，二手房上市数量激增，卖掉二手房并不容易。在这种背景下，地方政府出台了“新旧置换”政策，打通了改善需求入场的堵点，不仅大大缩短了旧房换新房的更换周期，还促进了新房的销售，完成了房企的资金周转，从而减轻了交房的压力。

第二，房屋“新旧置换”完成了商品房与保障房的联动。近日，国务院常务会强调，要进一步优化房地产政策，系统规划相关扶持政策，有效激发隐性需求，加快完善“市场” 住房供应系统的保障。保障性住房建设已经成为住房供应体系的重要组成部分。在整体住房市场供应充足甚至局部过剩的背景下，大规模建设保障性住房不仅会造成土地资源和资金的严重浪费，还会对疲软的商品房市场产生更大的影响。通过住房的“新旧置换”，改善需求的二手房通过国有企业的储存，转化为经济适用的租赁住房或长期租赁住房，快速形成经济适用房的供应，既满足了中低收入群体的住房需求，又促进了房地产市场的稳步发展。

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资金来源仍然是最大的问题。

从理论上讲，住房“新旧置换”不仅促进了旧房的周转，去除了新房，还完成了保障性住房的供应，可谓一举多得。然而，具体实施仍有许多问题需要解决，其中资金来源成为政策实施的关键。

无论是政府的财政税收补贴政策，还是国有企业、城市投资结局的直接收储，都需要真金白银的资金支持。对已经财政紧张的地方政府来说，这是一个很大的压力。在政府补贴方面，补贴缺乏足够的吸引力，不能起到拉动市场的作用；补贴过多会增加财政压力。从实行住房“新旧置换”政策的城市可以看出，这些城市大多集中在江苏、浙江等中东部地区，资金相对充足。

国有企业最终收储房需要巨额资金支持，将收储房改造成经济适用的租赁住房是一笔不小的开支。通过租赁回笼资金，以目前的租金回报率计算，需要一个相当长的过程，这对实施主体的经济实力是一个巨大的考验。

以郑州为例，市级平台郑州城市发展集团作为郑州市土地一级开发、城市基础设施建设和安置房建设的重要承接主体，其债务融资也受到城市投资债务融资的限制。但在融资支持方面，郑州市金融局将负责指导和协调商业银行，制定支持二手房收购的融资政策，提供优惠利率贷款服务，相应支持城市发展集团的收购资金来源。

今年年初，央行和国家金融监管总局联合发布了《关于发展金融支持住房租赁市场的意见》，明确指出支持各类主体建设、改造和经营长期租赁住房，盘活现有住房，有效增加保障和商业租赁住房供应，重点处理新市民、年轻人等群体住房困难。在贷款产品和服务模式创新方面，一是增加住房租赁开发建设的信贷支持；二是满足团队批量购买租赁住房的合理融资需求；第三，支持住房租赁业务贷款的发放；第四，完善与住房租赁相关的企业的综合金融服务。在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，提出支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团队购房贷款和商业贷款；支持住房租赁企业发行债券，专门用于建设、购买和经营租赁住房。

各地实施的住房“新旧置换”是金融监管部门政策支持的对象，将收购的二手房改造成经济适用的租赁住房和人才房。住房“新旧置换”政策的实施主要取决于政府资金支持的范围。

声音

去库存的核心是提高一手房的去化速度

58安居客研究院院长张波

从郑州的“新旧置换”来看，最大的亮点是一半的房子是通过政府指定的收购主体收购的，另一半是通过常规的市场交易实现的。

“新旧置换”效果的核心点主要有两个:一是能否保证新房价格在购买时具有竞争力；第二，如何带动隐性更换需求进入市场，而不仅仅是帮助已经开始更换的群体。

郑州的“新旧置换”在促进隐性需求进入市场方面起着一定的作用。通过政府干预购买旧房，不仅容易影响已经入市并开始更换的群体，还会影响尚未决定更换的群体。

郑州对新买房的价格保障没有实际影响。一般来说，如果是国家介入的直接补贴，通过一定期限内购买昂贵的差价补贴，会更有影响力，效果更明显。

但是，现在要做好去库存，核心还是要提高一手房的去化速度。

从去年开始，许多城市的二手房比例开始明显增加。一方面是因为二手房价格更灵活，很多房子价格调整明显。与新房相比，它们具有一定的价格竞争力；另一方面，由于二手房“眼见为实”的特点，不会出现交付问题。

要提高一手房的去除速度，需要从两个方面入手。一是提高房企的信用，尤其是项目交付的信用；二是及时撤出新房价格限价政策，让商品房回归商品属性，让房企按照市场化原则合理调整价格。

(摘自“吴晓波频道”微信公众号)