原来如此｜套内面积？建筑面积？房产定价的经济逻辑

一、套内面积，还是建筑面积？

某地出台房地产行业新政，提出为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积而不是建筑面积计算。新闻甫出，就引发人们的新一轮讨论。从购房者的角度出发，叫好者有之，不以为然者亦有之。

叫好的理由很直观：同一套房，如果每平米的单价给定，因为套内面积比建筑面积小，因此从按建筑面积计价改为按套内面积计价，实际上降低了房产价格，对于购房者而言当然是利好。一望而知，这个推理的背后隐藏了一个关键假设：改变计价单位之后，价格在数值上仍然会保持不变。

不以为然的理由比较多，归纳起来大致有四种。

理由1：换个计价单位并不会实质上改变成交价格。市场上的买家和卖家都不是傻瓜，约束条件变了，人们的行为会跟着调整。同一套房屋，从按建筑面积计价转为按套内面积计价，按单位面积计算的单价一定随之上升，而房屋的总价不会变化。实际上现在的房产证上，建筑面积和套内面积都是写得很清楚。据此推断，两种计价方式并无实质差异。

理由2：计价单位的这一调整，不仅影响房产的交易环节，还可能影响到生产环节——按套内面积计价，意味着开发商不能从公摊面积中获得收益，因此房产开发商就有激励尽可能节约在公摊面积上的投入，带来诸如一梯多户、电梯间和楼道过窄、水电管井过小等配套设施缩水的问题。

理由3：开发商未见得有动力通过“虚报”计价面积，或者“缩水”套内面积，来“忽悠”或者“敲诈”消费者。相反，现实市场当中，在按建筑面积计价的约束条件下，也常常见到开发商努力让客户提高“得房率”，在面临特殊的管制政策时，甚至不惜通过做大飘窗、阳台、设备空间等办法来“偷面积”。出现这种现象的根本原因，是开发商之间的竞争，逼迫他们各自想方设法制造“卖点”讨好顾客。

理由4：以何种方式计价是市场自发形成的结果，政府没必要干预。反过来看，如果商品房要刨掉公摊面积计价，那么推而广之，榴莲定价是不是要去壳？西瓜定价是不是要去皮？水蜜桃定价是不是要去核？鸭脖定价是不是要去骨？鱼该怎么卖？葵花籽又该怎么卖？

二、形形色色的计价单位

按套内面积还是建筑面积计价，本质是市场交易中计价单位的选择问题。在真实世界里，计价单位没有任何选择余地的交易是异类。仔细思量，这是很有意思的问题。

仍以卖房而论，除了按面积计价之外，理论上还可以按体积计算。可不是吗？我们住的房子都是立体的，为什么拿出来作价的不是体积而是面积呢？

再以水果为例。我们经常看到西瓜论斤卖，而柠檬论个卖。为什么不是倒过来：西瓜论个而柠檬论斤呢？阅历丰富的读者马上会说，其实同样是卖西瓜，大部分时候论斤，但也有论个的时候，比如在人流如织的旅游景点。这又是为什么呢？此外，同样是论斤卖水果，计价的方法也不止一种。比如榴莲，有时候是整个榴莲——带着壳——一起买，有时候又是把榴莲肉剥出来单独卖。这两种不同的计价方式有什么区别吗？

我们熟悉的劳动力市场，计价单位同样五花八门。计时工资里头，有论小时的，有论天的，有论周的，有论月的，也有论年的。在计时工资之外，还有计件工资。计件工资又有各种不同形式：生产岗位论件计酬，销售岗位按销售金额的比例提成，如此等等。除此之外，高层管理岗位还可能有股权激励、股票期权激励等等。

为什么不同的商品会按照不同的计量单位计价？为什么同一种商品又会有不同的计价单位？这是随机发生的，还是有某种虽然看不见但确定不移的经济规律在支配？

这涉及商品或服务的品质及其考核问题。

三、商品的多维品质与市场合约的结构化

价格机制是市场经济配置资源的关键。但市场交易中，人们关心的可不只是价格一个维度，还包括商品或服务的品质。我们经常听到“性价比”这个词，就是人们同时关心价格和品质最直接的表现。

现实中，人们交易的商品或者服务，通常都有多个维度的品质或者属性。比方说，在买西瓜的时候，除了作为计价单位的重量，人们还会关心瓜是不是有籽，皮有多厚，瓜瓤是不是熟、是不是红、是不是甜，如此等等。在买房的时候，人们不仅会关心以平方米为单位的单位面积价格，还会关心得房率、房屋朝向、户型、楼层、小区绿化、是否学区房、离地铁站远近等一系列因素。

商品的多维品质使得市场交易复杂化。最直观的表现，就是市场合约的结构化，即市场合约通常都会包含两类不同的条款：价格条款和非价格条款。非价格条款，即关于商品或服务的品质的约定。再简单的交易，对应的也都是有结构的合约。比如买西瓜的时候，无论是水果店的老板，还是流动的瓜贩，通常都会对西瓜的品质做出某种保证，比如包红、包甜、包熟，或者包脆。

那么，什么维度的品质会被交易双方挑选出来计价，从而进入价格条款，又是什么维度进入非价格条款呢？这是偶然的或者随机的吗？当然不是。这与一类特殊的交易成本——品质测度成本——有关。

一个一般化的规律是，在商品或者服务的多维品质当中，测量成本最低的那个品质维度会被选出来计价，而其他品质维度的约定则成为合约中的非价格条款。比方说，为什么卖西瓜通常论斤？那是因为测量西瓜重量的成本很低。为什么在客似云来的景点，西瓜又论个卖呢？那是因为这时候称重的成本变高了——称量所需要的时间对于买卖双方来说都很值钱，于是卖家会在事先根据重量对西瓜分类，然后再论个出售。

房屋买卖也是同样的道理。在各种品质维度当中，面积是最容易测度的，因此通常会将它拿出来计价，这就是我们通常看到的多少钱一平米的价格；而其他维度的品质，如地理位置、楼层、房屋结构、户型等等，则进入到非价格条款。

四、价格干预是一连串事件

政府干预市场价格通常会弄巧成拙。究其根源，就在于商品的多维品质与合约的结构化特征。

任何一个交易合约，都可以认为是一组相互关联的条款——约定价格的条框和约定品质的非价格条款——构成的一个均衡。理论上，任何一个条款的变化，都会打破原有的均衡，从而带来其他条款的适应性调整——如果交易还在继续的话。

举个例子，在一个没有政府干预的农业土地租佃市场上，有一类重要的合约：分成租佃合约，其中土地所有者将土地租给佃农耕种，并且从佃农耕种所生产的总产量中按照一定比率抽取租金。在没有政府干预的条件下，这一租金比率由市场竞争和供求关系决定。如果政府人为施加一个干预：压低土地所有者索取的租金比率，比如说将市场自发形成的55%的租金比率压到37.5%，会发生什么呢？会使得租地农民的收益从原来产量的45%增加到62.5%吗？

答案是否定的。根据前面关于商品多维属性与结构化合约的分析，当价格条款被外在的强制力量改变之后，非价格条款会随之调整。比方说，耕种农地的牛由谁出？犁、耙呢？农作物的种子谁出？灌溉用的水车呢？改良土壤的肥料呢？粮食晾干之后所需的风车呢？又比方说，在确定了主业作物——比如小麦或者水稻——之后，要不要套种其他作物，比如黄豆、油菜或者其他瓜果蔬菜？田间地头的小块土地是不是要种点儿丝瓜茄子？这些非主业作物的产出是不是也要参与分成？显然，这些非价格条款的调整，都会抵消掉一部分价格条款变化带来的利益格局调整。

有必要指出，政府干预并不是价格机制不能根据供求关系适时调整的唯一原因。在完全自发的市场上，由于交易成本的存在，价格在短期内也可能表现出粘性甚至刚性。举个例子，在遭遇轻微的通货膨胀的时候，由于菜单成本等的影响，商家可能更愿意采取品质调整来替代价格调整。比如，小炒肉的名义价格没有上升，但辣椒和肉的比例已经悄悄发生变化。

政府干预价格的方式形形色色，理由也五花八门。但无论如何，选择什么样的单位或者品质维度计价，是市场中的各个主体为将交易成本最小化而进行选择和互动的均衡结果。市场交易合约的任何一个条款受到人为干预的时候，都会引起其他条款的调整。这种适应性调整会抵消部分或者全部政策出台的初衷，甚至带来事与愿违的结果。无论事前预测还是事后评估政府干预政策的效应，都不能忽视这些潜在结果。

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