没法提前还贷的年轻人,选择带押过户卖房

商界观察
2023-04-11

带押过户,从一个陌生的名词到为人所熟知,从几乎没有一个成功案例到落地100多个城市。它在施行过程中会遇到什么阻力,又动了谁的蛋糕?

 

 

“没有这个政策,我可能不会卖房。”4月6日,成都的95后姑娘思雅告诉「市界」。思雅口中所说的“政策”,指的是最近上了热搜的“带押过户”。

 

所谓带押过户,即房子可以在有商业贷款时直接过户,不用等到还完贷款后再走交易流程。

 

尽管“带押过户”这一模式,早从2021年起就有一些交易案例,但直到今年3月31日,北京宣布正式启动存量住房“带押过户”时,这个略显陌生的名词才越来越为大众所熟知。

 

除北京之外,天津、湖北等其他省市,也推出了“带押过户”政策。迄今为止,全国已经有10多个省份,超过100多个城市开展了这项业务。

 

也就是在这波热潮中,无力提前还房贷的思雅,动了卖房的心思。四月初,她将自己有按揭贷款的两居室,挂到了网上。

 

「市界」发现,有不少二手房业主,已闻“风”而动。

 

01 咨询带押过户的人越来越多了

 

王叶早就想卖房了。

 

这些年,王叶在武汉买的一套一居室,不仅没有升值反而下跌了。2021年年中那会儿,王叶就动了卖房的念头。然而,按照规定,王叶必须还掉剩下50万元的贷款,才能将房子的抵押解除掉。这50万元从哪里来?这让手头紧张的王叶一筹莫展。

 

4月5日,王叶从房产中介那里得知武汉也在推行“带押过户”,他高兴坏了,“不用到处想办法筹钱了。”王叶打算,在仔细了解武汉政策后,就找一家房产中介,将房子挂出去。

 

90后杨侨则是带押过户成功了。她所在城市成都,去年年底就开始试点“带押过户”业务了。从今年2月开始提交带押过户申请资料,到3月中旬解除房子抵押,作为卖方的杨侨总共花了不到一个月时间。“其实,带押过户的申请一周就通过了。剩下的20多天时间,是花在了银行评估买方贷款能力的流程上。”杨侨告诉「市界」。

 

为了以旧换新,杨侨打算还掉老房子的剩余尾款,于是在今年1月初,她向贷款银行预约了提前还贷业务。“结果银行说预约排队要等到5月。当时工作人员并没有给我们预约,而是让我们回家等消息,但等了两周都没下文。”杨侨说。

 

杨侨等得心急火燎:她担心各种刺激政策下房价又会大涨,希望尽快入手新房。就在杨侨试图找人去问银行提前还贷业务时,这家银行的一名经理告诉杨侨,成都在试点带押过户业务,不用提前还贷就可以过户。就这样,短短20天时间的时间,杨侨就卖掉了房子。

 

同在成都的思雅,2020年购买了一套两居室,70平方米,总价158万元。她将自己形容为“妥妥的大冤种”,只因她买房站在了高岗上,而且当时房贷利率也是史上最高的:6.13%。

 

“我想提前还房贷,可是凑不齐这笔尾款。而且听说现在提前还贷排队时间太长了。”思雅告诉「市界」。所以,即便面对将近五千元的月供压力,思雅并没有动卖房的念头,直到“带押过户”政策全面推行后,思雅才想到,为何不通过带押过户先把房子卖掉,然后再去看看新的房子。“现在可选择的房源很多,而且房贷也相对较低。”

 

实际上,自北京3月31日出台政策后,“带押过户”模式,在很多地方相继落地。「市界」梳理发现,在这些实行的城市中,带押过户政策,大的方向基本相同。以北京为例,其带押过户必须满足四个条件:房子是个人产权;只能是一次抵押;房子是商业按揭贷款,组合贷必须还清公积金部分;买方必须是全款或者纯商贷。

 

针对“买家的房贷利率按照什么来计算”这一问题,武汉当地中介高思告诉「市界」,“没什么变动,还是根据银行每季度新出的贷款市场报价利率(LPR)来定。”以武汉为例,“以现有的LPR来算,如果买方是首套房,利率是3.9%;如果是二套的话,利率是4.9%。”

 

不过,目前,因“带押过户”不是标准产品和业务,各地具体政策略有不同。以武汉为例,「市界」从高思手里拿到一份资料显示,在武汉办理带押过户,需要满足一些条件:买卖双方都不能涉及公积金、买房贷款金额要大于卖方欠款金额等。

 

从已经实行带押过户的大部分地区来看,买卖双方必须在同一家银行办理,这是最大的共同点,“比如说卖方是工行,那么买房就只能在工行办理。办理的时间周期,具体以银行结果为准。”高思告诉「市界」。

 

02 动了谁的“蛋糕”?

 

带押过户,简化了房产交易流程。

 

具体来看,这种交易模式,免去了卖方筹集资金还按揭贷款以注销抵押登记的中间环节等,缩短了交易周期。如济南推出不动产“带押过户”后,办理时限减少了近10个工作日,实现2个工作日左右办结。单笔平均交易成本,从1.2万元左右降至千元以下。

 

然而,这一政策的推出,对中介、担保公司、小贷公司来说,它们将要失去一块大蛋糕。这其中的逻辑在于:很多人买房都要跟银行贷款,中途要卖,需要还清银行贷款,解除抵押,才能交易。

 

那么,欠银行的这笔钱从哪里来?除了自有资金、找亲戚朋友凑钱外,很多人选择了贷款机构的垫资。以某大型金服机构的二手房交易担保业务为例,其宣传的使用场景就是:二手房买卖交易中房产有未结清贷款。

 

“若首付款金额无法覆盖原贷款,可用担保赎楼+现金赎楼解决赎楼问题。一次性收费担保360天,最低承保金额按0.5%每笔起收费。我们这边的成本是很低的。”4月6日,该公司员工宋枫告诉「市界」。

 

就算以0.5%的最低手续费来算,如果借100万元就需给担保公司5000元。宋枫介绍称,他所在公司垫资手续费是很低的,一些传统过桥资金的手续费,甚至是按天计算的。

 

比如一些小贷公司,如果提供了50万元的垫资,每天需要500元的利息。而从洽谈到最终房款,整个二手房交易至少一个月时间,有的甚至是2-3个月。“这手续费,就要好几万。”宋枫坦言。

 

尽管宋枫最终还是没有回答“带押过户对你现在的业务有何影响”这个问题,但当「市界」追问“现在来你这寻求垫资的人变少了吧”时,他选择了沉默。这也就意味着,带押过户的政策实行后,宋枫们的确会减少一笔金融费用的收入。

 

“带押过户省去了赎楼环节,让担保公司在二手房交易中,失去了市场基础和生存空间。”IPG首席经济学家柏文喜告诉「市界」。

 

为何中介也沦为了“局中人”?很多中介和过桥公司有合作。带押过户动了过桥公司的蛋糕,也间接动了中介公司的蛋糕。甚至于,一些头部中介机构,有自己的担保支付业务。买卖双方用购房款去还贷,还要支付这些中介机构除中介费以外的一笔费用。

 

有了“带押过户”政策后,房贷可直接从卖房人手里转到买方手中,“没有中间赚差价。”在某大型银行工作的赵拓,向「市界」如此形容道。

 

对银行来说,这也是一笔不划算的买卖。尽管带押过户,能够通过房屋产权转让,换掉偿债能力不足的债务人,以防控坏账风险,且“客户的交易真实性更有保障了,但这个事从本质来看,是客户主导的债务转移,银行肯定是不乐意的。尤其是房贷利率高的银行。”赵拓坦言。

 

“本来这笔长期交易在你这已经完成了,你4%点多的利率已经还了好多年,这个生意银行早已经做完了。但现在,你突然跟他说要换成另外一个人还贷。并且,利率从原来的4%点多,变成了现在的3%点多。银行不挣钱了。”赵拓向「市界」解释道。

 

无形之中,银行也增加了更多的工作。赵拓说,“这本来是不存在的业务,现在得分出人头来,好好做存量维护。”并且,“银行对于买家又要做一次尽调和评估,既麻烦,又增加自身成本还不增收。”柏文喜告诉「市界」。

 

如果带押过户跨行业务能够实现后,利率高的银行,容易被带押过户抽离存量。一些有实力的银行,通常具有资金成本低,房贷利率低等优势,“客户存量这块大蛋糕,有可能被他们切走了。说白了,跟打价格战一样。”赵拓说。

 

03 全面铺开并不那么容易

 

带押过户,能否快速全面且顺利的铺开?回答这个问题,先从这个政策的源头说起。

 

在不少人看来,“带押过户”这个词稍显陌生。但在2021年1月1日正式实行的民法典中,“带押过户”这个概念就有所体现:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

 

只不过,能否带押过户,很大程度取决于银行意愿。毕竟,如前文所提,这对银行来说,是件吃力不讨好的事情。也因此,《民法典》落地9个月,带押过户的实际操作案例几乎没有。

 

直到2022年7月,济南敢为人先,推出二手房“带押过户”登记新模式,首个落实了民法典相关规定。自此之后,一些城市也陆续跟进,如深圳、南京、苏州、西安等城市。

 

今年以来,推出二手房“带押过户”业务的城市数量迅速增多。尽管带押过户在全国加速铺开,各大城市的一些银行也落到了实处。但也有银行,消极应对。

 

杭州的一名网友称,她联系了她的贷款银行,但银行说这个带押过户流程太长了,涉及的部门又多,“都不推广这个业务。说从去年政策发布以来,银行只办理成功了一组客户。”由此可见,带押过户的全面加速且顺利铺开,并非一蹴而就。

 

并且,目前各大城市都是同行操作,如何实现跨行操作是个不小的难题。“如果不是同一个银行比较麻烦。没有老抵押银行的同意,是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,都需要银行做好细节控制。”赵拓告诉「市界」。

 

更重要的一点是,“带押过户”虽有《民法典》及相关司法解释的支持,但缺乏更有针对性的法律或行政法规的支持。各地在执行过程中,也没有相应的地方性法规或规章加以规范,一般以各地自行出台的规范性文件为执行依据, 缺乏全国统一规范。

 

不过,针对一些可以预见的问题,也有银行在行动。比如为了防范一些金融风险,一些城市的银行,引进了第三方担保公司。这个现象会出现在这样的场景下:如果卖方的抵押是100万元,买方只需要贷50万元,卖方的抵押高于买方的贷款额。

 

“这就需要一个三方公司建立一个账户。然后让买方将这个首付款,打到资金存款里。第三方账户会监管原抵押高于现抵押的那部分额度。等后期过完户,这部分钱就会被扣出去。”高思向「市界」解释道。

 

对于买卖双方而言,不论哪一方,“都必须详细了解当地的带押过户政策,最好到不动产登记中心详细询问沟通。不同的城市,细化的操作可能有所不同。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉「市界」。

 

对购房者而言,如果想带押过户,需将涉及到的所有流程都要做到精细化,避免出现一些不必要的时间差。对卖方而言,“也需要提前核实购房人的个人征信,提前核实清楚购房人未来的贷款能力,避免后续贷款出问题,不能及时回款解押。”王玉臣说。

 

“带押过户”虽然看上去很美,但在实际办理的过程中,往往会遇到一些隐形的阻碍。想要这一政策能够顺利实施,以达到简化交易流程加快交易时间的目的,还有一些利益协调的细致工作要做。

 

带押过户能否风行全国,也许还要等等看。

 

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