变天了!北京在回血,上海在复苏,广州在翻身!深圳倒退20年…

商界观察
2023-01-25

发财中国年,这厢有福利

 

猝不及防!2023年楼市第一份成绩单,悄悄放榜了。

 

北京在回血,上海在复苏,广州在翻身!深圳却直接倒退20年?一线城市的真实面目,彻底藏不住了。

 

中国楼市变天的玄机,也随之浮出水面。

 

 

今年元旦,上海有个楼盘火了。

 

据 @每经房产 ,位于上海闵行的华发建发缦云,认购比例达到了惊人的400%!

 

平均4个人抢1套房。

 

案场销售给客户打电话,语气相当不客气:“再不转认筹金过来,就错过了,我们已经不缺客户了。”

 

当我看到成交数据时,一切都有了答案。

 

元旦假期三天(12.31-1.2),上海新房成交28.8万平,同比去年怒涨74%。

 

 

上海楼市的复苏,应该是一线城市里最早的。

 

这个最早走出疫情的一线城市,率先预演了楼市的走向。从去年11月开始,上海看房的人和买房的人就明显多起来了。

 

根据同策研究院数据显示,上海11月全市访客指数环比上升34.99%,同比去年11月更是上涨了98.72%。

 

年末开发商纷纷降价促销,上海第七、八批次新房却在悄悄涨价。

 

据 @ 上海楼市揭幕 统计,汇成南街涨了1万/平,格力浦江壹号涨了8000元/平,中建海樾境府涨了1000元/平, 中铁湖光逸景二期涨了976元/平,奉发名邸毛坯4.75万/平,直接刺破奉贤天花板。

 

2022年,从成交量上来看,是上海楼市的一次低谷。

 

全年二手房成交量仅为155063套,同比去年减少四成,回到了2017年左右的水平。

 

然而,这座城市表现出了惊人的韧性,甚至逆势上涨。

 

这一年,上海取代深圳,成为中国楼市的No.1。

 

根据中国房价行情网的最新数据,上海二手房均价同比上升8.66%,反超了深圳,夺下了房价第一。

 

自2019年深圳把帝都拉下马后,这是中国房价龙头的又一次易主。

 

 

上海的核心区,更是YYDS。在内环内、内中环之间、中外环之间的区域,二手房成交价普遍接近或高于挂牌价。

 

 

比如,上海虹口区的瑞虹新城璟庭。12月的挂牌均价在13万-14万/㎡左右,但是最近的成交价基本都在14万-16万/㎡。

 

 

即便如此,小区近一年成交量高达27套,成交还极为活跃。越是核心区域的优质房源,就越是硬气。

 

2023年,上海楼市会不会率先热起来呢?从目前的走势看,极有可能。

 

接替深圳,成为中国楼市的核心发动机,最有戏的就是魔都。

 

其次,则是帝都。

 

 

大城市里疫情最早达峰的北京,阳康们已经开始抢房了。

 

以北京首轮疫情达峰时间(12月17日)为分水岭,12月的北京楼市,走出了一条“V”型曲线。

 

诸葛找房统计发现,北京年末成交出现明显的翘尾行情,新房日成交量突破700套,二手房突破900套。

 

 

多个楼盘发出成交捷报:

 

永定金茂府,12月30日线上开盘选房,官宣认购23亿;

 

建发城建文源府,12月27日开盘,当天认购超300套,成交额破20亿……

 

更重要的是,作为北京楼市基本盘的二手房,也迎来强势复苏。

 

北京西城区的一位中介经理说:北京二手房成交开始活跃了,元旦假期期间成交量相比去年同期增长30%以上。

 

市场热度持续到了2023年,创下了近几年最好的“开门红”。

 

从成交涨幅来看,北京甚至比上海还要猛。
 

 

说起北京楼市,大家第一印象往往是“稳”。

 

可即便稳如帝都,去年的楼市成交量,也出现了断崖式的下降。

 

2022年,北京全市二手房成交14.2万套,同比减少26.3%。新房更是“腰斩”,仅仅卖掉了44725套,同比减少48.6%。

 

不过,跟上海一样,北京的成交量锐减,并没有造成房价的暴跌。

 

房价不但没有降,反而出现逆势上涨!

 

有个北京的网友偶然间发现,他去年4月份买的望京老二手房,居然涨了100万!兴奋地发帖:买房要趁早。

 

 

一石激起千层浪。很多前几年在北京核心区买了房的人,都反映自家小区成交价涨了。

 

北京的朋友可以查一查。这并不是错觉。

 

据国家统计局70城房价数据显示,2022年北京新房价格出现“11连涨”,二手房价格也有10个月在上涨。


 

北京为什么也出现“量跌价涨”的反常情况?

 

主要原因,是核心地段的优质房产成交占比大增。去年的北京楼市,豪宅和改善需求成为了主流。

 

前11个月,单价8万+项目的成交套数,同比增幅高达70%,表现非常惊人。

 

 

帝都购买力实在太强了,有钱人遍地都是,即便刚需市场出现短期的乏力,房价也依旧后劲十足。

 

经常看到有媒体关注“挂牌量”,别看北京二手房挂牌10万套,规模很大。但你简单拆解一下,就很容易发现:

 

这里头的“正常房子”,数量实在是太少了!

 

在找房APP上,如果勾选“普通住宅”“商品房”“15年以内后”,只剩下2万套房子。

 

 

如果再把范围进一步缩小,在最核心的东西城区,次新房加起来只有非常可怜的:

 

329套。

 

一个多月前,我们统计数据的时候,这个数字还是414套。

 

优质房源,依然处于极度稀缺的状态。二手房市场,仍然是卖家市场。

 

这就是北京楼市的真相。

 

 

同样令我感到非常惊讶的,还有广州。

 

要知道,2022年广州可没少听到“降价”的新闻,特别是郊区的增城、从化,甚至非常高光的新区如黄埔、南沙,都有楼盘降价的消息。

 

但最新的数据亮出来,一看,广州居然也在涨!

 

根据中国房价行情网的统计,截至11月广州二手房成交均价,一度突破了5万/㎡的大关。

 

新房市场更凶猛。

 

据广州中原的数据,2022年广州全市新房均价同比上涨14%!达到3.78万/㎡。

 

也就是说,过去一年,广州房价均价涨了5000元/㎡。买100㎡的房子,又贵了50万。

 

即便和平常年份相比,这样的涨幅也不算低。


海珠,新房均价91091元/㎡,涨幅30%;
番禺,新房均价41848元/㎡,涨幅15%;
黄埔,新房均价40681元/㎡,涨幅14%;
荔湾,新房均价61359元/㎡,涨幅11%……

 

房价比较低的远郊,房价反而在回调。增城、花都房价同比下调6%,从化下调1%。

 

二手房价也一样,中心区在上涨,郊区在回调。

 

海珠涨9.5%、天河涨9%、越秀涨2.9%、荔湾涨0.8%。
番禺跌3.3%、南沙跌0.8%、花都跌1.2%、增城跌8%、从化跌7.9%。

 

涨幅最高的,竟然不是经济最猛的天河,而是疫情的“震中”海珠区。经过严格封控,长达一个月的“成交冰冻”,海珠反而证明了自己。

 

我的同事瓜片看中的那个小区,今年房价基本没跌。

 

广州的新房、二手房成交量,同样在断崖式下跌。新房成交量下跌36%,二手房成交量下跌29%。开发商的日子确实不太好过。

 

不过,广州在元旦也迎来了一波看房高峰。头部房企和网红盘,根本不缺捧场的人。

 

网红楼盘万科金域曦府、保利天汇,新世界中国在广州的首个旧改项目等,现场人气都很旺。

 

从成交数据来看,广州也算打了个翻身仗。

 

当然,分化行情愈演愈烈。在这座城市买房,一步踏错,可能十年都翻不了身……

 


一线城市里,只剩深圳心情复杂:热闹都是别人的,我什么都没有……

 

开年第一天,所有人都被深圳楼市去年的成交量数据吓了一跳。

 

跌幅之大,堪称史无前例。

 

新房成交只有34441套,同比下跌34.2%,跌回2019年的水平。

 

二手房成交更是仅有21704套,同比下跌46.6%。连续两年“腰斩”,直接跌回了20年前!

 

要知道,即便是最惨淡的2008年,深圳二手房成交量也有4.2万套,是2022年的两倍。

 

开年第一个工作日,所有人都被深圳楼市去年的成交数据吓了一跳。

 

跌幅之大让人一时之间都觉得难以接受。

 

去年全年,深圳一手住宅成交34441套,环比去年下跌34.2%,跌回2019年的水平。

 

二手住宅全年成交更是仅有21704套,环比去年下跌46.6%,连续两年“腰斩”,创下近20年来新低!

 

即便是之前最惨淡的2008年,深圳二手房成交量也有4.2万套,比2022年足足多出来50%!

 

2022年,深圳二手房单价在10万/㎡以上的房源成交同比减少83%,单价在15万/㎡以上的成交量同比减少95%。

 

就拿西丽网红盘宝能城来说,此前凭借5年翻一倍的涨幅,稳居楼市C位。

 

单价10万+,依旧一房难求。

 

可是去年12月,宝能城上架30套法拍房源,价格低于指导价,流拍率却高达90%!

 

从成交量上看,深圳楼市可以说跌到了历史冰点。

 

在一线城市中,深圳也成了唯一一个房价明显下跌的城市。从均价来看,大概跌回了2019年的水平。

 

即便是核心区都没能例外。

 

截至去年12月,南山区二手房价格对比去年高峰期,跌幅达到20%-35%。

 

宝安区、福田区二手房价格普遍下跌20%,部分楼盘跌幅超过40%。

 

最夸张的是福田八卦岭片区的八卦岭宿舍,早年凭借荔园小学的落户,房价一夜狂涨162万,年均涨幅80%,高峰时期单价高达14万/㎡。

 

如今呢?成交价最低跌至7.3万/㎡,跌幅高达46%!

 

现在,除了一些“打新”的倒挂盘,深圳不少新房售楼处门前空旷到可以跑马车。有销售直言:

 

“没什么人看房,打算提前回老家过年。”

 

之前深圳嚷嚷着反价的二手房业主,也被冰冷的现实教育了,变得有些心灰意冷。

 

去年12月,深圳的二手房挂牌量开始下降了,减少了1700多套。

 

 

价格跌到位了,很多业主都变得没心思卖房,准备躺平等待更好的时机。

 

 

2022年,对楼市是刻骨铭心的一年。北上广深境遇不同,但是有一点是可以肯定的。

 

一线城市,依旧是中国购买房产最好的选择。

 

这一年,出现了乌克兰事件、疫情爆发、烂尾楼停贷潮、房企暴雷不断……

 

黑天鹅频频起飞,你可能感觉楼市很惨,但实际上,整个中国楼市的基调,同样是“量跌价稳”。

 

2022年,全国商品房销售面积和金额,大概下跌了1/4左右。平均房价确实也下降了,前11月的国统局数据是9785元/㎡。同比下降:

 

356元/㎡

 

这个降幅,只有区区的3.5%。

 

对比一下A股吧!2022年,上证指数累计下跌15.13%,深证成指累计下跌25.85%,创业板指累计下跌了29.37%。

 

股民哭晕在厕所,房地产依然是YYDS。

 

抛开上海、北京的火热和深圳的凄凉,有两句话是颠破不破的真理。

 

第一句是,楼市里没有永远的涨跌。房价的波动是周期性的,不以一年论输赢。就算是深圳,很多楼盘比2019年仍然是涨的。

 

第二句是丘吉尔说的:不要浪费一场危机。

 

眼下,正是大城市笋盘最多的时候,同时也是房贷利率最低,政策最宽松的时候。

 

跌到位了,才有买入的机会。对于购房者而言,涨未必都是好事,跌更有可能是窗口。

 

最重要的是,中国最牛的一群城市,成都、杭州、苏州、东莞……基本面并没有改变,仍然在飞速发展,变得越来越强。

 

中国楼市,是一个特别考验认知的市场。面对楼市,要有平常心、智慧眼。

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