预见2023｜冯仑：今后会发展出非住宅的商用不动产公司

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问：冯叔，前一段时间，证监会宣布恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企以非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，同时也允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。恢复上市房企再融资影响有多大？地产行业是否会迎来利好？

冯叔：证监会恢复上市地产公司的再融资，我觉得是一个特别重要的转折。大概2012年以后，资本市场对地产公司的再融资，包括并购、重组，发债、发股、REITs等方面，实际上都有很大的限制。这样一来，一些上市地产公司只能去银行做一些融资和一些少量企业债。

这次开放之后，我觉得有两方面特别重要。

一方面，资本市场对行业的歧视，或者说，对行业的特别限制，我觉得是不必要的。

如果在资本市场，不让房企上市，它也就不上市了。如果上了市，又不让它进行股权融资，那为什么还要让它上市？上市本身就是以股权融资为主的一种形式。资本市场应该接纳任何一个行业。

当然，房企在资本市场能不能直接融到资，这要看它的公司治理、产品质量、公司风险等等。这是由投资者来决定的。如果一直人为地限制，那么这些在A股上市的房地产公司就失去了在资本市场存在的意义。尤其当公司遇到一些困难或者需要转型、改变的时候，他们又没有机会融资，就会阻碍公司的发展。

这一次，随着金融十六条的出现，再加上资本市场全面放开融资，我觉得对地产行业的生态发展以及企业的发展，都会带来非常正向积极的作用，同时业者也能恢复信心。对投资者来说，也提供了一个很好的机会。

另一方面，在A股上市的房地产公司，主业一直在坚持做房地产的，实际上每年都在减少。所以这次政策涉及的还是「三好生公司」，跟金融十六条支持的是同一类企业，给予的机会也主要聚焦在保交楼以及项目重组方面。当然也对住宅以外的商用不动产，收租性的物业REITs产品和基建中的REITs产品有很大的促进作用，但这些都是少数企业能够参与其中的。

总之，政策给了大家很多信心，但其实只有少数「三好生公司」才能用到。换句话说，行业还是要进入到后开发时代。以高周转为标志的传统地产公司，还是会大量的停业、歇业、转业，甚至破产重整。今后也会发展出一些非住宅的商用不动产公司，比如写字楼运营、物流仓储运营、教育研发、医疗健康等不动产企业。这些企业可能会更好地利用资本市场，借资本市场获得更好的发展。

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问：冯叔，前一段时间，很多房企发布了三季度报告。其中，万科第三季度净利润48.28亿元，同比下降14.43%。中报的时候万科净利润同比增长10.64%，两个数据对比，显然三季度的经营比上半年要差不少。保利第三季度净利润22.68亿元，同比下降30.97%。房地产市场目前的寒冬大概还会维持多久？未来还能不能恢复到以前的热度？

冯叔：首先，从一线住宅公司的业绩报表来看，的确都有下挫，但从下挫的幅度来说，万科还是最小的。所以万科仍然是最好的公司，业务也是最稳健的，战略也是清晰的。

至于未来住宅市场是不是会经过波动然后再恢复到原来，我认为大家不要想这个事了，因为逻辑已经变了。

比如说，我在北京，我对这里的四季变化很清楚，所以我可以等。冬天过完了就是春天，春天过完了就是夏天，夏天过完了就是秋天。但是，如果你跑到南太平洋，那儿除了阳光啥也没有，或者你到北极，除了冷啥也没有，那你等啥？这就是逻辑发生变化了。房地产市场也是这样，如果它的底层发展逻辑改变了，你在这等，只能是耽误自己的青春。

房地产的逻辑变到哪了呢？我们都知道，住宅市场有两个逻辑，一个是地方土地财政的逻辑，就是不断卖地，扩大城市，摊大饼。另外一个逻辑是住宅开发商的逻辑，叫成本、规模、速度，如果你成本低、规模大、速度快，日子就可以过得很好。但现在这两个逻辑都不存在了。

在新时期，土地财政要高质量发展，要有结构性的改变。结构性改变，也就是土地财政越来越吃不了了。当然这种土地摊大饼式的供应也踩刹车或者拐弯了。而且政府提倡租售并举来解决住房供应，要像新加坡一样，由政府主导盖房子来提供更多的廉价住宅或者公租房。

这样的话，传统开发商的增长空间就会减少。另外住宅市场本身也在减少。原来新房的市场可能有十七八万亿，现在可能逐渐萎缩到十万亿左右。这个时候就应该是大部分住宅开发商黯然离场的时候。而少数像万科这样的优质公司，甚至可能得到比以往市场更大的发展机会。

结合政府现在提倡的房住不炒、租售并举和新加坡模式，地产公司也要不断调整产品和服务。我认为只有像万科这样的公司可以调整，而且在下一轮发展中仍然具有很大的竞争力和机会。但绝大部分的住宅项目公司可能就不存在了，他们可能去转型干别的或者直接关门。

来源丨风马牛地产研究院

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