房子“买一送一” 年底，楼市急了

来源 | 叶檀财经（ID：tancaijing）
作者 | 顾天杰

    买一送一 还买贵了

年底到了，楼市越来越难熬了。

一家四川房企德商集团，为了卖房又拿出了个杀手锏：

房子买一送一

12月1日，德商集团在官方微信发布推文，标题为《买一套房送一套房！德商给你双倍快乐》。

不知道买房者快不快乐，作为开发商的德商肯定快乐不起来。

具体来说，11月22日到12月25日期间，购买德商全国指定的房源，可以送一套云南普洱的温泉度假房，建筑面积大约38平米。

德商集团的规模并不小，并不是什么无名之辈。

公开资料显示，德商创立于1999年，曾经入选中国房企产品力百强、中国城市发展创新企业TOP 10，以及中国房地产品牌10强。

这次参与买一送一促销的房源有6个，分布在成都、武汉、常州、中山四个城市。

其中4个楼盘的部分房源还有赠送车位、各类家电、装修大礼包、双人旅游套餐等福利。

可以说是真正的买房一条龙服务。

德商准备赠送的房源位于云南省普洱市宁普县，有高层住宅和别墅两种类型，高层均价7000元一平米，别墅均价11500元一平米。

按照赠送户型和位置计算，相当于获得了26.6万元一套房的优惠。

实际上，如果购房者选择德商在武汉光谷的指定高层项目，面积在141到172平米，按照2.7万一平米计算，最低380万起售。

在买最小户型和获得额外一套房的前提下，相当于享受了93折的优惠，力度不算很大。

也有记者亲自打电话给特价房小区售楼处工作人员，对方的答复是：

买同小区其他房子就行，折扣优惠比送房更大。

这就很尴尬了。

如果买家了解实际情况，完全会优先选择同一小区的其他房源，毕竟大部分一年到头没有多少时间，去云南度假房居住。

买一送一这种促销模式，也不是第一次出现了。

2020年2月21到2020年3月底，成都武侯金茂府就推出活动，购买指定房源前10名，可获赠一套66万的昆明金茂国际高层住宅。

2021年年底，深圳落户红岭的招商中环，也推出了类似的活动，买一套1899万的超大户型，送一套56平米的小户型住宅。

买一送一带来的流量和传播效果，比实际能卖出去的房子要好得多。　　

德商集团也是迫不得已，销售去化压力实在太大了。

克而瑞数据显示，2022年1到9月，德商置业销售额56.1亿，全国排名142位。

排名变化不大，2021年德商置业同期销售额111亿，如今几乎腰斩。

根据公开资料，位于成都的德商碧云天玺项目，合作伙伴花样年在2021年底退出了联合开发，2022年3月项目停滞。

开发合作伙伴不给力，德商只能亲自上阵融资。

2022年10月17日，爱建共赢-德商发展基金集合资金信托计划第1期发行。

信托规模8亿，产品期限36个月，预计回报率8.1%，投向房地产领域。

这笔融资大概率都会用于德商的保交楼。

年底了，各路开发商都在加速卖楼，打折和花式促销，只会越来越多。

    全球楼市 神经紧绷

就在中国房企努力卖房的同时，全球投资者，却在加速赎回资金。

这次遭殃的是知名私募巨头黑石。

黑石旗下的一个地产基金BRIET，近期收到了高达18亿美元的赎回申请。

在巨额赎回压力面前，黑石开始了甩卖资产。

最近它宣布以12.7亿美元的现金出售拉斯维加斯米高梅酒店、曼德勒海湾度假村赌场的49.9%权益。

实际上黑石的这支基金自2017年成立以来，年化收益率达到13%，表现很不错。

为什么在这个时间点，投资者要和自己的钱过不去？

因为大家都想知道一个问题：

美国楼市从2022年开始价格不断下跌，二季度还创下历史最大跌幅，为什么黑石的房地产资产包能够躲过一劫？

黑石这个基金的底层资产里，地产租赁占比很高，很多收益都来自于租金。

美国地产和租金的价格尽管是正相关的，但租金会明显滞后一年以上。

主要是因为两个原因：

1.租金本身就滞后，并不像房价一样迅速对经济变化产生反应。

2.房租受到合同约束，美国房租合同周期通常是12到24个月，重签合同之前租金基本不变。

所以肯定是有投资人看到了当下的美国楼市环境，迅速做出决断，告诉黑石：

不玩儿了，把钱还给我吧。

甚至有投行认为，如果黑石流动性发生危机并且扩散，将陷入净值下跌、更多投资者赎回的恶性循环，发生类似2008年的一样的金融暴雷。

这种事件发生的概率比较小。

2008年次贷危机之后，美国楼市和金融市场的杠杆已经很少，监管机构不再允许金融产品间的杠杆嵌套。

黑石事件背后透露的全球楼市共同点在于：

投资者的神经越来越脆弱，信心也不够了。

中指数据显示，2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。

开发商也比较低迷。

2022年1-11月，TOP100房企销售额同比下降42.1%。

15家开发商已经公布了业绩，1-11月目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%。

2022年能完成业绩目标的房企，都是天选之子。

中指数据显示，截至10月底，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.9个月，较2021年末延长3.1个月。

杭州、上海、合肥、苏州、西安的去化周期在10个月以内，最短的杭州只有3.2个月，上海是5.6个月，接近五年来最低水平。

三四线代表城市出清周期为20.9个月，市场库存去化压力较大。

作为标杆的上海楼市，最近连豪宅和法拍房都降温了。

一套新天地板块745.56平米的房源，带20年车位租约，只有1人竞标，成交价7770万，相当于评估价的7折。

徐汇滨江的一套298.16平米大平层，成交价4504万，市场评估价5575万，相当于市场价8折出售。

中原地产研究院数据显示，10月上海二手豪宅市场共成交66套，环比下滑18.52%。

万科翡翠滨江的一套总建面超310平方米的房源，从9月底至今累计降价800万元。　　

一方面，高净值人群更注重豪宅的保值属性，即使位于上海主城区的核心地段产品，都要多次挑选和比价。

另一方面，一线核心城市的豪宅在6到9月消耗了很多购买力，目前逐渐恢复常态。

临近年底，二手豪宅挂牌量增加，很多房东需要套现周转，选择折价出售手中房源。

12月7日，杭州贝壳研究院发布调研结果显示，55.2%消费者看好杭州楼市，仅有10.2%的消费者对杭州楼市发展信心不足。

政策调整后，37%的消费者认为现在是购房好时机。

显然杭州3.2个月的去化周期，是有很强的群众基础的。

希望2023年，杭州人民对楼市的信心，能够扩散到全国。

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