AMC骑士现身！融创百亿级项目活了

11月30日上午，一位活跃的投行界朋友告诉攸克君：（北京 ） 东四环泛海项目签完字了， 你去查工商资料。 

果然，企查查显示，泛海建设控股有限公司11月28日完成了最新的工商登记变更。泛海建设控股由融创持有100%股权，变更为：中信信托有限责任公司持股64.678%，芜湖华融资本创誉投资中心(有限合伙)持股25%，融创持股降至10.322%。 

此前的2019年1月21日，融创与泛海控股发布公告称，融创收购泛海旗下泛海建设控股100%股权，总代价约为148.87亿元（其中现金125.53亿元，承债23.34亿元）。 

泛海建设控股拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

2002年5月，泛海获取董家渡10号、12号、14号三宗外滩核心区域地块，共计约12万平方米。2019年融创接手后的7月和9月，董家渡10号的融创外滩壹号院即对外销售，均价15万元。如今二手房报价达到25万元。 

但是，20年过去，董家渡12号和14号地块还没能完成拆迁。预估拆迁费还需近百亿。这对任何一家开发商都不轻松。 

北京泛海国际项目1号地块，就是著名的泛海国际居住区的未开发部分，紧邻东四环。攸克君在中介网站查询，已建成的泛海国际樱海园、香海园，现在二手房对外报价从11万多元到12万多元不等。 

泛海国际1号地块总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米， 是北京核心城区极为罕见的优质住宅地块。 早在上半年就传出，在该地块建设的融创壹号院拟于9月入市的消息，结果却一推再推。 

这应该是与融创集团与AMC的谈判节奏密切相关。 

今年2月底，有消息传出，融创正在与包括信达在内的四大AMC机构进行合作洽谈，每家拟合作规模均为百亿元级，目前推进顺利。其中，泛海国际1号地块就是重要标的。 

随着市场情绪越来越淡，谈判过程也几经波折。泛海国际1号地块的交易对手，也从信达换成了华融。 10月14日传出了华融与融创的谈判接近成交的消息。

最终中信信托也加入进来，可能与“金融16”的鼓励有关。通知明确提出，“保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。” 

11月24日银保监会接受新华社记者采访时还举了个例子。中信银行发挥中信集团“金融+实业”协同优势，通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。 

据了解，虽然中信信托成为泛海建设控股第一大股东，但华融才是牵头人。与一般公司股权转让不同的是，AMC介入纾困项目，充当的是为房企融资的角色，泛海建设控股的控股权易手后，公司经营管理不会发生变化。 融创壹号院仍将由融创团队操盘。

这是一次典型的股权融资，即今年说了很多遍的支持民企融资“第三支箭”。此次股权融资，华融和中信信托为融创“输血”约80亿元。 

AMC收购出险房企的公司股权、银行债权等方式，化解地产金融风险，是监管部门鼓励和推动的重要措施。四大AMC央企是主力，同时也有部分地方AMC介入，比如江苏AMC对中南建设的支持。 

据介绍，截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计将带动256.89亿元项目复工复产。 

截至8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，带动326.29亿元项目复工复产。 

值得注意的是， 最近出现了AMC直接收购投资人债权的情况。 佳兆业11月14日发布公告，调整旗下锦恒财富产品兑付方案，加入实物抵付方式，其中还提到：“适时引进资产管理公司盘活资产，收购投资人债权“。与之相对比，恒大财富11月30日下午公告，自本月起对2021年12月31日发布的兑付方案进行调整，将现行每人每月兑付8000元调整为每人每月兑付2000元，投资人比较惨。 

融创是积极化解债务风险，绝不躺平的代表。 据介绍 ，去年10月至今年10月底，融创已通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回血，总计回笼资金超300亿元。加上泛海建设控股这一笔，就有400亿元了。 

但船大难掉头，化险要时间。11月29日晚，融创发布公告称，预计2021年公司归母净利润同比下降约207%，核心净利润同比下降约184%。这意味着去年的净利润亏损超过200亿元。 

截至2022年10月底，融创中国累计实现合同销售金额约1530.6亿元。好消息是，北京等待融创壹号院开盘的朋友们，AMC介入后，它应该会大大加快了。 

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