楼市仍在弱复苏，下半年有望逐渐回稳

商界观察

2022-07-02

来源丨证券时报

6月，房地产市场呈现出“环比显著增长、同比降幅收窄”的向好态势，百强房企单月销售业绩环比增长六成，上半年累计销售业绩和拿地规模同比降幅仍大，但降幅收窄。

不过，业内人士认为，上半年房地产行业仍在深度调整，市场回暖未及预期。

预计下半年随着宽松政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。

6月楼市成交略有复苏

易居研究院智库中心的数据显示，6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%，呈现“环比增速扩大、同比降速收窄”的良好态势，同时成为今年上半年成交最佳月份。

从百强房企单月销售业绩来看，也呈现“环比显著增长，同比降幅收窄”的特征。克而瑞研究中心的数据显示，6月，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比下降43%。

其中，部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。

“从上半年月度成交数据看，4月份为底部，交易数据和市场预期都非常悲观，而5~6月份则呈现了逐月攀升的态势，充分说明随着各类宽松政策的刺激，房地产交易行情具备了复苏的基础和动力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

对于6月成交环比拉升的原因，严跃进认为，这得益于宽松的购房政策和持续改善的供需关系。

一方面，4月29日中央政治局会议为各地5月份以来的政策放松指明了方向，包括行政、金融、财政、税收等领域的政策持续放松，为房地产交易行情活跃创造了较好的政策环境。

另一方面，供需两端出现积极的变化，房企积极做好推盘和营销工作，而购房者的入市意愿也在增强。

上半年销售拿地规模降幅收窄

从上半年房企销售和拿地累计规模来看，同比降幅仍在较高水平，但降幅收窄。

克而瑞研究中心的数据显示，上半年TOP100房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，较1~5月有所收窄。

中指研究院指出，上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长。其中，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%；销售额破千亿房企9家，较去年同期（19家）减少10家；百亿房企85家，较去年同期（132家）减少47家。另外，从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率不及1/3。

对于上半年楼市成交腰斩，克而瑞研究中心认为有三方面因素:

一是房企“爆雷”致市场信心缺失，购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾；

二是房价预期转跌，“买涨不买跌”心理作用下，市场观望情绪浓重；

三是市场需求及购买力明显透支，而受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。

从房企拿地情况来看，中指研究院的数据显示，1~6月，TOP100房企拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7个百分点。从新增货值来看，滨江集团(8.610, -0.04, -0.46%)、华润置地和中国铁建(7.940, 0.04, 0.51%)占据榜单前三位，累计新增货值分别为912亿元、764亿元和713亿元。

杭州、宁波和北京位列代表房企拿地面积前三城市。其中，6月，北京、苏州、杭州、宁波、合肥等热点城市进行了第二批集中供地，房企拿地热情略有恢复，拿地投资力度小幅回升。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企中，滨江集团占据杭州市拿地金额榜首。

6月30日，杭州45宗地总成交金额557.2亿元，本土品牌房企滨江是最大赢家，拿地数量12宗（含联合拿地），拿地总价达225亿元。

下半年成交整体或好于上半年

尽管房企销售业绩环比有所改善，但业内人士认为，上半年房地产行业仍在深度调整，市场回暖未及预期。

克而瑞研究中心认为，目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。

中指研究院也认为，4月以来各地房地产相关宽松政策密集出台，政策宽松确定性增强，有利于稳定市场预期；但伴随疫情反复，短期市场恢复节奏仍有不确定性，预计市场会在下半年有所回稳。

展望下半年，克而瑞研究中心认为，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。

房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。

全面放松居民按揭贷款政策，引导房地产交易尽快恢复正常化，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。

地方加紧落地救市政策组合拳，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，市场压力大的城市则仍需通过财税刺激、房票安置等政策措施托市。

克而瑞研究中心预计，下半年，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。