超过85城，楼市的“松绑”动作，尺度越来越大了

来源丨无冕财经（ID：wumiancaijing）
作者丨陈欣苗

药越下越猛。

4月26日，一个佛山住建局放松限购的文件炸圈，内容简单来说，就是：满5年的二手房，不纳入限购。文件内文称贯彻“房主不炒”定位，左上角则标着“不公开”。

隔天，佛山住建局回应，政策确已生效，但目前相关业务系统功能还在调试，待调试完成后会正式对外公布。

看下数据就明白。据克而瑞，一季度佛山住宅供应和网签成交均同比大降超40%，成交套数更是创近4年次新低，最低是疫情初现的2020年一季度。

救市，刻不容缓。放松限购、释放需求，是最为直接的楼市刺激工具，此前，无锡、苏州、南京等，都在这么干。

此次，珠三角重要城市佛山之外、京津冀的廊坊也加入限购松绑阵营，意义重大。

数据显示， 目前放松各类楼市调控政策的城市超85个。

形势是多么严峻。

而今高喊“活下去”的，不止房企，还有很多老百姓。因金融、地产、互联网等政策的急转弯，叠加疫情冲击，普通打工者失业、失去收入，小老板们也在抱怨生意难做，门店关了一波又一波。

经济压力到顶，支柱产业房地产不能再继续下坠了，更大的政策松绑，不得不为。

    尺度，越来越大

近半个月，高层接连开会、喊话，口风越来越松。随着而来的，是地方松绑楼市的频率越来越快，尺度越来越大。

高层表态，总结起来，两个点。

一则， 需求端的刺激，即对购房者，要更积极。

4月18号，央行联合外汇局发布了“23条”（《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》），当中强调：

因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

4月14号，央行才表态，肯定部分城市下调房贷首付比例和按揭利率。4天后再提，可理解为积极鼓励，各地无需太死板，该松松，支持购房者买房。

二则， 供应端，即对房企，救助力度要更大。

同样，“23条”指出：

金融机构，要加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；做好重点房企风险处置项目并购金融服务，包括并购带宽、并购债券等。

简单点说，该放的贷款赶紧放，可以收的项目就快收。

这还没完，4月24日，金融监管部门针对12家问题房企纾困，对5大AMC提出多项政策指导，主要包括：

1.对12家出险房企的四证不全项目进行并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求适度放松；

2.对房企存量逾期贷款补充增信后进行展期；

3.全力支持房企开发贷要求，资金进行封闭管理；

4.保证按揭贷的按时发放。

解释起来，就是：放松并购的合规要求、强调展期政策、支持开发贷、保证按揭。

纾困房企清单有效期为2022年4月到2023年4月，后续动态调整。

如果真正落地， 这些操作，既能为房企化解风险提供时间，又能得到增量资金，同时防止项目烂尾，更好地推进风险化解。

紧锣密鼓。

“23条”发布隔天，4月19日，央行又联合银保监会召开“金融支持实体经济座谈会”，将前一天关于做好房地产金融服务的内容再强调了一遍。

4月20日，经济日报撰文《发挥稳楼市在稳大盘中作用》；4月24日，住建部称，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力，同日，就是上面提到的，鼓励金融机构，救助12家房企。

信号，很明显了。

地方也跟着动了起来。

4月来，超50城发布房地产宽松政策，城市的能级，已经来到了新一线，或二线城市，佛山、南京、苏州、宁波等。

刺激楼市的方式，已经升级到放松限购，甚至有的传出取消限购，比如廊坊、湖州；垂直深化，也开始了，郑州一银行针对毕业大学生，推出低至4.5%的首套房利率，低于目前4.6%的五年期以上LPR，全国罕见。

    难！形势不容乐观

显然，高层对房地产走弱的容忍度，到极限了，政策由此进入宽松期。

一切均为经济全局的稳定与发展。

今年，经济下行压力加大。

一季度GDP增速4.8%，不及预期。

当前的内外形势，不容乐观。

外部，俄乌冲突加剧大宗商品价格上涨，输入性通胀压力加大；欧美加速货币政策紧缩，影响国内出口、汇率、金融市场等的稳定。

内部，疫情氤氲。

3月来，多个城市轮番封控，“震中”发生在珠三角（深圳、广州）和长三角（上海）这些经济的心脏地带，而今首都北京也进入疫情防控之列。

牵一发而动全身，物流不通、工业减产、供应压力等，对经济的冲击远超以前。

降薪、失业，老百姓兜里没钱了。

3月，城镇调查失业率为5.8%，连续5个月上升；其中16-24岁青年失业率达16.0%，这相当于，10个人中，有超1个人没有工作。

消费直线缩水。

3月，商品零售和餐饮收入同比分别下降2.1%和16.4%，降幅仅次于2020年上半年疫情首次暴发时的冲击。现在，餐饮老板们的日子，都不好过。

这时候，作为周期之母和国民经济支柱行业——房地产，是个什么情况？

房企没钱，躺平，项目开工、施工，都停滞，等交楼的业主在煎熬，更不用提新增投土地投资。

一季度房地产开发增速0.7%，这是1998年房地产市场化以来的最低增速，上一个低点，是2015年的1%。

地卖不出去，地方政府很穷，地方债承压，甚至有的地方公务员都发不出工资，更不用谈稳增长、保就业。

预期不好，居民也不敢再加杠杆买房了，销售市场一直低位徘徊。

投资、开发、销售，环环卡，最终结果就是市场信心跌落谷底，又反过来开始影响房企投资预期，形成恶性循环。

据财新统计，2020年，房地产消费、投资对GDP的贡献保守估算在18.9%，若考虑对上下游行业的拉动作用，房地产行业对GDP的贡献预计在20%-30%。

再不拉房地产，经济企稳，就是一句空谈。

    更刺激的还在路上？

可以确定的是，当下，出台更大力度政策预期强烈，利好房地产的政策，仍需发酵。

但当下的楼市，又不一样了。

购房者需求、购买力透支，收入预期、对房价预期也低落，加杠杆的空间相应收缩，买不动了。叠加房企违约事件频发，市场信心极度下挫。

这也是一季度利好“托市”政策频出，但效果平平的原因。

但考虑到房地产的重要性，更有效的松绑不得不为。

纾困房企还是要的，关键在于口头之后，有实质性的举措，比如地产商融资环境实质性改善。

仅就上头提到的救助12家房企的指导而言，业内多反馈， 落实在具体银行层面，也不一定能放开手脚。

更关键的，是让销售“活起来”。这个松动的度，就很值得观察。

因城施政来到了关键时刻。

大概率上，弱二线以及三四线城市将继续放松调控，甚至刺激，包含放松公积金贷款、限购、限贷、限售等，以及减免交易税费、发放购房补贴等。

重点是一线及强二线城市，怎么跟进救市？

佛山就很有意思，满五年的二手房，不纳入限购，在加速存量房流传的基础上，释放改善型需求，最终消化新房库存。

“限购放松中的一个较好的创新版本，后续其他城市若是要放松限购，也可以研究下佛山的模板。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评论。

此外，中央层面，是否会有房地产宽松措施，比如首套房利率折扣？

无疑，刺激需求、企业纾困的一揽子政策在路上。大家都在等风来，是多大的风，看法不一。

一边是“房主不炒”，一边是经济企稳，压力确实不小。

如果是踏入同一条河流，可能也不太好。

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